Приватизація земельних ділянок юридичними особами

Можливість передачі земельних ділянок безоплатно у приватну власність передбачена щодо наступних різновидів юридичних осіб:

• садівницьких товариств - ч. 4 ст. 35 ЗКУ. За своєю правовою природою садівницькі товариства (садівничі кооперативи) є обслуговуючими і діють відповідно до ЗУ «Про кооперацію» від 10.07.2003;

• житлово-будівельних (житлових) та гаражно-будівельних кооперативів - ч. 1 ст. 41 ЗКУ;

• об´єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) -ч. 2 ст. 42 ЗКУ. Щодо поняття та статусу об´єднання співвласників див. ч. З ст. 10 ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992, ЗУ «Про об´єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001. Доктринально такі об´єднання прийнято називати кондомініумами (що з лат. мови перекладається як «спільна власність», «об´єднання співвласників»). Станом на 01.07.2005 в Україні було зареєстровано 4021 кондомініум, що охоплює лише 2,2 % житлових будинків583. На 01.08.2010 існувало вже 11144 ОСББ584. Зростання помітне, проте загальна цифра є надто малою по відношенню до загальної кількості багатоквартирних будинків.

Проблема. Процедура приватизації земельних ділянок усіма перерахованими вище суб´єктами на даний час на рівні закону не визначена.

В окремих населених пунктах порядок надання земельних ділянок у власність юридичним особам регулюється рішеннями місцевих рад - див., наприклад, Рішення Київради від 15.07.2004 № 457/1867 «Про порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві» (див. розділ 5 та ін. Порядку). З урахуванням положень ст. 14 Конституції України щодо набуття права власності на землю «виключно відповідно до закону», а також положень ст. 19 Основного закону така правотворчість виглядає сумнівною, проте, наприклад, у м. Києві існує навіть практика приватизації земельних ділянок співвласникам багатоквартирних житлових будинків: див., зокрема, рішення Київради № 713/3288 від 14.07.2005 «Про передачу об´єднанню співвласників багатоквартирного будинку «НАУКОВЕЦЬ» земельної ділянки для обслуговування та експлуатації житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами на вул. Костьольній, 15 у Шевченківському районі м. Києва».

Проблема. Проблемним також є питання визначення розмірів прибудинкових земельних ділянок (ділянок багатоквартирних житлових будинків).

Поточний архів Секретаріату Київради за 2005 р. - Реєстраційний № 713/3288.

На даний час такі розміри визначаються ДБН 360-92** «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» за допомогою показника розрахункової щільності забудови. Між тим, як зазначає О. А. Лагоднюк, необхідно враховувати, що в минулому при забудові використовувалися й інші нормативні документи:

ПиН 1929 «Правила і норми забудови населених місць, проектування і зведення будинків і споруд» від 20.06.1929; СН 41-58 «Правила і норми планування і забудови міст» від 01.12.1958;

СНиП П-К.2-62 «Будівельні норми і правила. Планування і забудова» від 07.05.1966;

СНиП 11-60-75 «Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів» від 11.09.1975; СНиП 207.01-89 «Норми проектування. Планування і забудова міст, селищ і сільських населених пунктів» від 13.07.1990.

Особливості приватизації земельних ділянок для ведення фермерського господарства

За даними Держземагентства України, станом на вересень 2005 р. в країні обліковувалось 46387 фермерських господарств (далі - ФГ), що використовували на праві власності та користування 3467 тис. га земель. Порівняно із 1993 р. середній розмір земельних ділянок ФГ збільшився майже в чотири рази і становив 74,7 га (у 1993 р. - 19,9 га). У 2010 р., за даними Асоціації фермерів України, кількість ФГ дещо зменшилася і складала 43 тис. господарств. Проте кількість оброблюваної землі збільшилася і складала 4,2 млн. га. Середній розмір господарство у 2009 р. становив 101 га.

Процедура надання земельних ділянок для ведення ФГ в основному збігається із т. з. «повною моделлю» (теоретично, можливі випадки, коли вона здійснюється і на основі спрощеної процедури), за винятком таких особливостей:

• претендент на отримання земельної ділянки до прийняття рішення про дачу згоди на розробку проекту відведення повинен пройти професійний відбір (ст. 6 ЗУ «Про фермерське господарство» від 19.06.2003589, ч. 6 ст. 118 ЗКУ); Положення про порядок проведення професійного відбору з питань створення фермерських господарств затверджене наказом Міністерства аграрної політики України й Міністерства праці та соціальної політики України від 17.12.2003 № 452/335, погодженим із Асоціацією фермерів та приватних землевласників України.

N8. Існує судова практика позитивного вирішення судом питання про надання земельної ділянки навіть за відсутності рішення комісії (див., напр., справу за позовом Г. В. М. до Тетіївської районної ради про надання земельної ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства590). Таким чином, суди фактично вважають за можливе брати функції комісії з проведення професійного відбору на себе, перевіряючи, чи відповідає заявник вимогам, що висуваються до осіб, що мають право на створення ФГ. Хоча прямо таке повноваження суду в законі не закріплене, видається, що суди вчиняють вірно, виходячи із того, що в силу закону (ч. 4 ст. 7 ЗУ «Про фермерське господарство») їх рішення є підставою для відведення земельної ділянки в натурі та видачі відповідного право установчого документа.

• проект відведення земельної ділянки замовляється за рахунок Українського державного фонду підтримки фермерських господарств (абз.2 ч. 2 ст. 7 ЗУ «Про фермерське господарство»);

• при судовому вирішенні питання рішення суду є підставою для відведення земельної ділянки в натурі (ч. 4 ст. 7 ЗУ «Про фермерське господарство»).

ВСУ знаходиться на позиції, за якою в резолютивній частині рішення повинно бути зазначено місце розташування ділянки, її розмір та межі (див., наприклад, справу за позовом Г. П. В. до Тетіївської районної ради про надання земельної ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства, по якій рішення місцевого суду скасовано через відсутність погодженого у встановленому порядку землевпорядного проекту). На наш погляд, сама по собі відсутність погодження землевпорядного проекту не повинна перешкоджати задоволенню позовних вимог. Разом із тим, у позовних вимогах, безумовно, має бути ідентифікована земельна ділянка, на яку претендує позивач. Причому така ідентифікація має бути, очевидно, забезпечена шляхом розробки технічної документації із землеустрою, яка дозволить у разі позитивного рішення суду відвести земельну ділянку в натурі та оформити право на неї.