Пореформений період другої половини XIX - початку XX сторіччя

Общинне землеволодіння. При проведенні аграрної реформи значна частина земель була передана в общинне землеволодіння, що передбачало перебування земель у власності селянських общин як юридичних осіб, які надавали їх в користування (в певних частинах) сім´ям своїх членів. Розпорядження землями здійснювалося органами общини - сільським сходом або окремим сходом (коли до складу сільського сходу входило кілька общин). Законом від 14.12.1893 общинам було заборонено продавати земельні ділянки без затвердження ухвали (рос. «приговора») сходу (більшістю в 2/3) та без згоди уповноважених державних органів269. Селянські наділи надавались членам общини під умовою сплати частки общинних повинностей та окладних зборів, визначеної пропорційно частині наділеної землі. Садибні землі поділялися на (а) дворові (знаходилися в спадковому користуванні селянських сімей) та (б) ділянки спільного користування. При цьому глава кожної сім´ї у відносинах землекористування представляв сім´ю, проте суб´єктом права землекористування виступала саме сім´я.

Оренда. Великого поширення набуває надання в оренду муніципальних земель. Практикувалися навіть аукціони з продажу права довгострокової оренди. Так, у місті Києві у 1897 р. лише на території Святошина було здано в оренду під дачі 250 га, 1899 р. на території Пущі-Водиці - 220 десятин і т. д.

У другій половині XIX і перші роки XX сторіччя договори на оренду нотаріально посвідчувалися у випадку, коли вони укладалися із умовою сплати орендних платежів більш ніж на рік наперед, а також за бажанням сторін у разі передачі в оренду селянського наділу із общинних земель273. Реєстрація прав на земельні ділянки здійснювалася старшими нотаріусами при окружних судах.

Земельні сервітути. На Лівобережній Україні після земельної реформи 1861 р. постало завдання поступового зменшення кількості численних земельних сервітутів. У зв´язку з цим виникла жвава дискусія, яка привернула увагу науковців до юридичної природи та особливостей земельних сервітутів. Незважаючи на численні спроби врегулювати «сервітутне питання», воно так і лишилось нерозв´язаним.

Законні обмеження прав на землю («законні сервітути»). Існували т. з. «законні сервітути» - обмеження прав на земельні ділянки, виходячи із прав сусідів та інших осіб. Законні сервітути поділялися на ті, що випливають із характеру місцевості (положення про стікаючі та проточні води, право змусити сусіда до розмежування суміжних володінь, право обгороджувати свою ділянку з усіх боків); правила про спільні стіни, паркани, огорожі, будівлі, рови; правила про обмеження власника нерухомого майна в інтересах сусіднього володіння при виконанні різного роду робіт, будівництва, розкопок та влаштуванні насаджень; правила про світло та вид; правила про стоки вод; право проходу та прокладення комунікацій.

Застава. Угоди про заставу нерухомості укладалися в т. зв. кріпосному порядку: протягом року після нотаріального посвідчення сторони повинні були подати документи на затвердження старшому нотаріусу того судового округу, де знаходилося заставлене майно. Після затвердження старшим нотаріусом угода набувала значення кріпосної.

Нормування структури земельних угідь. Законодавство Російської імперії кінця XIX - початку XX сторіччя дає чимало прикладів, що можуть бути корисними і при творенні сучасного законодавства.

Так, у Статуті будівельному (т. 12, ч. І)280 у зв´язку із розплануванням селянських поселень передбачаються нормативи відступу поселень від берегів «текучих вод», нормативи ширини вулиць, просторових розмірів садиб (чого сучасне законодавство України не знає!), нормативи розміщення токів, хлівів, садів, лазень, кузень, сушилень, магазинів, конопляників, провулків, кладовищ тощо, нормативи взаємного розташування садиб. Більшість нормативів досить повно враховували вимоги санітарного благополуччя та пожежної безпеки.

У Статуті шляхів сполучення були передбачені нормативи влаштування доріг, мостів, гребель, загат, канав тощо, у Статуті сільського господарства - нормативи влаштування осушувальних канав (у тому числі на чужих землях), у Статуті лісовому - нормативи влаштування на земельних ділянках захисних лісів та чагарників. Нормування здійснювалося в цей період також у «місцевих обов´язкових постановах про взаємне розташування та взаємне віддалення садиб, про ширину вулиць, про стічні канави, про палісадники, про деревні насадження між садибами, виїзди, скотопрогони, колодязі, протипожежні ставки, кладовища тощо».

Численні нормативи структури земель закріплювалися також у актах цивільного законодавства. Наприклад, Звід законів цивільних Російської імперії видання 1914 р. передбачав нормування ширини доріг і прилеглих до них територій (призначених для випасання тяглової худоби), земель вздовж водних шляхів (призначених для мотузяної тяги), навколо озер (призначеної для причалювання), для промислів тощо284. У Цивільному кодексі царства Польського (Кодексі Наполеона) нормувалися віддалі від зелених насаджень до межі, розміщення колодязів, помийних ям, кузень, печей, соляних магазинів чи складів їдких матеріалів та ін.

У період, що розглядається, можна зустріти випадки встановлення нормативів раціонального користування землями за допомогою звичаїв. Йдеться, зокрема, про нормативи неподільності земельних ділянок: у сільських громадах такі нормативи встановлювалися саме звичаєвим правом. Відповідно до статуту цивільного судочинства 1864 р., використання норм звичаєвого права допускалося, зокрема, у земельних правовідносинах, не врегульованих законодавчо.

Показовим є тогочасне забезпечення нормативів засобами юридичної відповідальності (чого подекуди бракує сучасному законодавству). Наприклад, Статутом про покарання (ст. ст.. 66-68) передбачалася відповідальність за порушення будівельних правил, у тому числі правил щодо планування та забудову міст. Крім відповідальності у вигляді штрафу, передбачався також обов´язок винних виправити або знести усе неправильно збудоване, якщо «допущена несправність буде визнана шкідливою для громадської безпеки або народного здоров´я».

Земельно-правове нормування цього періоду являє чимало прикладів вдалого регулювання земельних відносин, згодом сприйнятих радянським законодавством, а від нього - і законодавством України. Проте частина позитивного досвіду згодом була невиправдано втрачена. Йдеться про нормування структури земельних ділянок (насамперед, сільськогосподарського призначення), закріплення нормативів у кодифікованих законодавчих актах, що спрощує їх застосування, ефективне забезпечення нормування засобами юридичної відповідальності. Цей позитивний досвід, на наш погляд, цілком може бути використаний сьогодні в Україні у процесі регулювання земельних відносин.

Діяльність Селянського поземельного банку. 10.04.1883 почав діяти Селянський поземельний банк (положення про нього прийнято 08.05.1882, 11.06.1883 та 05.12.1888 внесені зміни та доповнення, а 27.11.1895 положення було замінено Статутом), що сприяв купівлі селянами земель. До 1894 р. за рахунок коштів банку було придбано лише біля 2 млн. десятин, з яких на 15 % банк згодом звернув стягнення через неповернення позики. З 1883 р. по 1916 р. за посередництва банку селяни купили 17,9 млн. дес. землі.

Банк сплачував ціну за земельну ділянку безпосередньо покупцеві, земельна ділянка обтяжувалася іпотекою, розмір позики не міг перевищувати певних нормативів, що встановлювалися для окремих місцевостей, проценти були досить високими. Відсутність кваліфікованих кадрів та корупція значно знизили ефективність роботи банку. Діяльність банку активізується лише під час реформи П. А. Столипіна, коли банк починає діяти спільно з землевпорядними комісіями.