Расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода

Подставим найденные значения в формулу для расчета стоимости объекта оценки (РС_ОО) и получим, что стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода составит:

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе применения доходного подхода, по состоянию на дату оценки составляет: 52 582 676, 19 руб..

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

Согласование результатов оценки–это получение итоговой оценки объекта оценки на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую величину стоимости имущества.

Для выведения итоговой величины стоимости на основе трех результатов оценки недвижимости используются различные способы определения весовых коэффициентов, необходимых для выведения стоимости на основе формулы средневзвешенной величины.

Целью сведения результатов используемых подходов являются определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.

Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются следующими критериями:

1. Возможность отразить действительные намерения потен-циального продавца или покупателя.

2. Качество информации, на основании которой проводится анализ.

3. Способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход позволяет определить затраты на изготовление и реализацию нового объекта оценки за вычетом износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам.

Недостаток состоит в сложности точной оценки износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты.

С учетом сложившейся ситуации на рынке, результат, полученный на основе затратного подхода, по нашему мнению, наименее надежен, чем сравнительный и доходный подходы. Затратный подход следует принять во внимание, но присвоить ему минимальный вес.

Сравнительный подходиспользует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка.

Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью определить и количественно оценить.

Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом.

Доходный подходкапитализирует будущие выгоды от использования объекта оценки. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.

Недостаток заключается в использовании прогнозных данных, достоверность которых зависит от стабильности рынка недвижи-мости и качества будущей эксплуатации объекта оценки.

В связи с вышесказанным, учитывая текущее состояние рынка офисной недвижимости в Москве, наилучшим способом определения стоимости объекта оценки, по мнению оценщиков группы 2405, стоит применить коэффициент 0,5 по сравнительному методу и 0,5 по доходному методу. Было принято данное решение, так как , с одной стороны, стоимость объекта оценки сравнительным методом дает возможность определить отношение покупателей и продавцов к аналогичным объекта, по которым рыночная стоимость уже установлена. С другой стороны, так как по сравнительному методу вводились корректировки, которые несут субъективную оценку, что отчасти может исказить реальную стоимость.

Поэтому вес в 0,5 по доходному методу позволяет нивелировать отчасти недостатки сравнительного подхода, и дать оценку исходя их будущих доходов от объекта оценки.

Более того, так как стоимость объекта оценки по сравнительному и доходному методах в итоге была определена в сравнительно одинаковом денежном выражении, то можно утверждать о репрезентативности полученной оценки.

Таблица28

Весовые коэффициенты

Согласование рыночной стоимости объекта оценки выполнено в табл. 29.

Таблица29

Оценщик:

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс РФ. Ч . I–II.

2. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. – СПб. : Питер, 2001.

3. Индексы цен в строительстве // Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. – М. : Ко-Инвест, 2008. –                   Вып. № 62.

4. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY», выпускаемый совместно с Москомземом при участии Комитета по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности Государственной Думы РФ;

5. Международные стандарты оценки МСО 2007 Международного комитета по стандартам оценки (МКСО).

6. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2002.

7. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты : учебное пособие / под ред. В. В. Григорьева. – М. : Инфра-М, 1997.

8. Оценка рыночной стоимости недвижимости : учебное и практическое пособие / под ред. В. Н. Зарубина, В. М. Рутгайзера. – М. : Дело, 1998.

9. Правила оценки физического износа жилых зданий. – ВСН 53–86 (р). – М. :Госгражданстрой, 1990.

10. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости. – М. : РУТИ, 1995.

11. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. – СПб. : СПбГТУ, 1997.

12. Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля              2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

13. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля             1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 143-ФЗ).

14. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 256).

15. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от                20 июля 2007 г. № 254).

16. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от                       20 июля 2007 г. № 255).

17. Фридман Д., Ордуей Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости : пер. с англ. – М. : Дело Лтд, 1995.

18. Харисон Генри С. Оценка недвижимости : пер. с англ. – М. : РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

Интернет-ресурсы

www.izrukvruki.ru

www.kdo.ru, www.domailudi.ru

www.appartment.ru

www.mian.ru

www.miel.ru

www.foreman.ru

www.km.ru/estate

www.astet.ru

www.akp.ru, www.valnet.ru

www.appriser.ru, www.rway.ru

ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ

Приложение 1

Используемая терминология

Дата оценки(датапроведенияоценки,дата определения стоимости)– дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Доходный подход– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценкис учетом износа.

Затраты на воспроизводство объекта оценки– затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Итоговая величина стоимости объекта оценки– величина стоимости объекта оценки, определенная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Метод оценки– последовательность процедур, позволяющая на основе существеннойдля данного метода информации определить стоимость объекта оценкив рамках одного из подходов к оценке.

Затраты назамещение объекта оценки– затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Объект-аналог объекта оценки–объект, сходныйобъектуоценкипоосновным экономическим,материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Отчет об оценке– документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3) стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Подход к оценке– совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Рыночная стоимость объекта оценки– наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е., когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Сравнительный подход– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

[11]

По всему отчету дата скачет. То 12 марта, то 12 апреля. Приводите в порядок.

[12]

Здесь дата составления отчета должна быть, а не дата оценки.

[13]

Почему здесь Лаврова, когда в договоре Харитонов?

[14]

Дата неправильная

[15]

Стоимость не та

[16]

Цифру проверьте

[17]

На титульном листе 15 апреля. Проверьте еще раз все даты в отчете.

[18]

Оценщик заключил ТРУДОВОЙ договор с другим лицом. В ы указали Заказчика оценки, а нужно Исполнителя оценки указывать. Ровно с ним оценщик и заключил трудовой договор.

[19]

Зачем здесь этот текст? Смотрите шапку ФСО 1-3 Там сказано, что эти ФСО являются обязательными к применению. Вот это и нужно писать.