| Характеристика
| Объект оценки
| Аналог 1
| Аналог 2
| Аналог 3
| Аналог 4
|
| 1
| 2
| 3
| 4
| 5
| 6
|
| Цена за единицу площади, руб. с учетом НДС
|
| 174 875
| 187 869
| 93 000
| 202 366
|
| Вид прав на здание
| Право собственности
| Право собственности
| Право собственности
| Право собственности
| Право собственности
|
| Корректировка, %
|
| 0
| 0
| 0
| 0
|
| Обоснование корректировки
|
| В связи с тем, что вид прав на здание одинаков, корректировка равна нулю
|
| Условия финансирования
| Из собственных средств
| Из собственных средств
| Из собственных средств
| Собственные средства
| Собственные средства
|
| Корректировка, %
|
| 0
| 0
| 0
| 0
|
| Обоснование корректировки
|
| Условия финансирования сделки с объектом оценки и с объектами-аналогами типичны для данного сектора рынка – за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты
|
| Особые условия
| Открытый рынок, публичная оферта
| Открытый рынок, публичная оферта
| Открытый рынок, публичная оферта
| Открытый рынок, публичная оферта
| Открытый рынок, публичная оферта
|
| Корректировка, %
|
| 0
| 0
| 0
| 0
|
| Обоснование корректировки
|
| Изменение рыночной цены объекта оценки в зависимости от дополнительных условий сделки с объектами-аналогами не требуется, так как объект оценки и объекты-аналоги присутствуют на открытом рынке, условия совершения сделок – публичная оферта
|
| Дата публичной оферты
| 10апреля 2013 года
| Апрель 2013 года
| Апрель2013 года
| Апрель 2013 года
| Апрель2013 года
|
| Корректировка, %
|
| 0
| 0
| 0
| 0
|
| Обоснование корректировки
|
| В связи с тем, что публичная оферта была произведена в один день, корректировка не применяется
|
| Рыночные условия
| Дата предложения объектов аналогов 1 марта, дата проведения оценки 12 марта
|
| Корректировка, %
|
| 0
| 0
| 0
| 0
|
| Обоснование корректировки
|
| Необходимости внести изменения в рыночную стоимость объекта оценки в зависимости от даты предложения объектов-аналогов нет. Так как дата предложения объектов аналогов 1 марта, дата проведения оценки 12 марта, что незначительно будет влиять на рыночную стоимость
|
| Местоположение
| Москва, Ленинградский проспект, д.24,стр.2
| Варшавское шоссе д.13,стр.2
| Вавилова, 57А
| ул. Данилов-ская, д.25. к. Г
| Москва, Кадашевская набережная, 6/1/2
|
| Корректировка, %
|
| -5
| -3
| 12,78
| -41,6
|
| Обоснование корректировки
|
| Все объекты аналоги и объект оценки с аналогичной развитой инфраструктурой, окружение объектов-аналогов и объекта оценки сопоставимо, объекты аналоги также находятся в сопоставимой удаленности от станции метро. Однако в связи с расположением в разных частях города необходимо ввести корректировки , которые рассчитывались как отношение стоимости одного кв. метра аналогичного объекта оценки со стоимостью одного кв. метра идентичного здания в районе, где расположен аналог объект оценки. Так для первого и второго аналога корректировки даны на основании экспертной оценки, а по остальным аналогам рассчитывался в виду больших территориальных различий. По третьему аналогу стоимость 1 кв. м. в районе оцениваемого объекта на стоимость 1 кв. м. в районе объекта аналога: 4500/3990 = 1,1278; По 4 аналогу: 4500/7700=0,584
|
| Назначение и вид недвижимости
| Нежилое административное здание, отдельно стоящее, кирпичная постройка,офис класса «В»
| Нежилая постройка, может использоваться под различные коммерческие цели, кирпичная постройка,офис класса «В»
| Двухэтажное офисное здание, административная постройка,офис класса «В»
| объект-аналог относится к сегменту рынка офисной недвижимости, к офисам класса «В», а также представляют собой отдельно стоящие здания, а не встроенные помещения - аналогично оцениваемому объекту
| административное здание, отдельно стоящее, кирпичная постройка,офис класса «В»
|
| Корректировка, %
|
| 0
| 0
| 0
| 0
|
| Обоснование корректировки
|
| Так как в данном случае объект оценки и объекты-аналоги относятся к сегменту рынка офисной недвижимости, к офисам класса «В», а также представляют собой отдельно стоящие здания, а не встроенные помещения
|
| Площадь здания, кв. м
| 398,6
| 711
| 305
| 2726,4
| 1536
|
| Корректировка, %
|
| 2,1
| 0
| 50
| 30
|
| Обоснование корректировки
|
| Как правило, удельная стоимость больших по площади объектов меньше, чем удельная стоимость объектов меньшего размера, поэтому , по экспертной оценке, необходимо скорректировать стоимость оцениваемого здания. Используя данные о стоимости одного кв. метра в данном районе, находим коэффициенты:
по третьему аналогу: средняя стоимость 1 кв. метра в регионе объекта оценки ( 5 000$= 139 000 руб) делим на стоимость 1 кв. метра третьего аналога (93 000), получаем коэффициент 1,5
по четвертому аналогу: надбавку по третьему аналогу (0,5) умножаем на соотношение площадей четвертого аналога (1556) и третьего(2726), получаем 0,30
|
| Техническое состояние здания
| процент износа 39%, Общее состояние внутренней отделки хорошее
| После ремонта
| Почти идеальное, за исключением основания постройки в виду давности строительства. Но здание также после ремонта
| Износ оцениваемого объекта более 39%, здание- аналог после недавнего капитального ремонта
| Здание более новое
|
| Корректировка, %
|
| -5
| -3,4
| -11
| -10
|
| Обоснование корректировки
|
| В связи с разной степенью износа и другим критериям по экспертной оценке присвоены корректировки
|
| Вид прав на ЗУ
| На основе договора аренды
| На основе договора аренды
| На основе договора аренды
| На основе договора-аренды
| На основе договора-аренды
|
| Корректировка, %
|
| 0
| 0
| 0
| 0
|
| Обоснование корректировки
|
| В связи с одинаковым видом прав на земельный участок
|
| Коммуникации
| Все коммуникации подведены
| Все коммуникации подведены
| Все коммуникации подведены
| Все коммуникации подведены
| Все коммуникации подведены
|
| Корректировка, %
|
| 0
| 0
| 0
| 0
|
| Обоснование корректировки
|
| Так как аналогичные условия у всех объектов
|
| Состояние отделки
| Общее состояние внешней отделки удовлетворительное
| После качественного ремонта
Ремонт аналоговых объектов выполнен гораздо более качественнее, навысоком уровне, что говорит о преимуществе аналога на фоне оцениваемого объекта недвижимости
| евро стандарт
Ремонт выполнен на высочайшем уровне, более того, внешняя отделка выполнена в стилистической манере, что значительно выделяет объект среди остальных аналогов
| Здание после недавнего ремонта в отличие от оцениваемого объекта, имеющегоудовлетворительный внешний вид
| Здание после недавнего ремонта в отличие от оцениваемого объекта, имеющего удовлетворительный внешний вид
|
| Корректировка, руб.
|
| -10
| -18
| -10
| -10
|
| Обоснование корректировки
|
| В связи с разной внешним видом и различной давностью последнего ремонта
|
| Наличие доп. улучшений ЗУ
| Нет охраны, есть ограждение
| Паркова, ограждение, охрана
| Парковка, ограждение, охрана
| Парковка, охрана.
| Парковка, охрана, домофон, шлагбаум
|
| Корректировка, %
|
| -4
| -4
| -4
| -6
|
| Обоснование корректировки
|
| В связи с дополнительными условиями и услугами у объектов
|
| Совокупная корректировка, %
|
| -21,9
| -28,4
| 37,78
| -37,6
|
| Скорректированная цена 1 кв. м объекта-аналога, руб.
|
| 136 580
| 134 541
| 128 135
| 126 277
|
| Вес, присваиваемый цене объекта-аналога
|
| 0,3
| 0,3
| 0,2
| 0,2
|
| Обоснование весов
|
| Веса распределим в соответствии убывания значимости в зависимости от увеличения коэффициента коррекции
|
| Стоимость 1 кв. м объекта оценки, руб.
| 132 220
|
| | | | | | | |
Под дополнительными улучшениями в данном случае понимается наличие на земельном участке, например, автостоянки, внутреннего дворика или иных улучшений, оказывающих влияние на эксплуатацию здания.
