Определение величины накопленного износа

Под накопленным износом понимаются потери стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его затратами на замещение (воспроизводство) без учета износа.

Износ отражает реакцию рынка на те, или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, которые могут проявляться как комплексно, так и изолировано. В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий:

- физический износ;

- функциональный износ;

- внешнийизнос.

Физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

Функциональныйизнос представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.

Внешний износ представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды. Таким образом, локальная закрепленность объекта обуславливает существование внешних причин, которые не могут контролироваться собственником недвижимости, арендодателем или арендатором.

В оценке износ строений непосредственно связан с их возрастоми сроком эксплуатации, как всего здания, так и его отдельных конструктивных элементов, поскольку он происходит в течение срока эксплуатации здания или его элемента. Теоретически в течение срокаэксплуатации здание или его элемент должны потерять всю своюстоимость, поэтому при расчете амортизации достигнутые на датуоценки возраст и срок эксплуатации используются для расчета общего износа строений или составляющих его элементов.

При расчете накопленного износа оценщики используют следующиепонятия:

Срок экономической службы – это период времени, в течение которого здание имеет стоимость и, следовательно, увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок охватывает период от постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срокафизического существования здания. Для оценки срока экономической службы необходимо изучить типичные сроки экономическойслужбы аналогичных зданий, проданных недавно по рыночной стоимости.

Срок полезной службы – это период времени, в течение которогофизические элементы строений могут функционировать. Следуетподчеркнуть, что некоторые компоненты строений могут иметь достаточно длительный срок службы, существенно превышающий.

Элементы здания можно поделить на два типа. К первому относяттак называемые элементы длительного пользования, срок полезнойслужбы которых не меньше срока экономической службы здания. Кним относят стены, фундамент, подземные коммуникации и другие. Второй вид включает коротко живущие элементы, срок полезной службы которых меньше срока экономической службы здания, например, кондиционеры, кровля, внутренняя отделка и другие. Разграничение элементов на долго- и короткоживущие позволяет избежатьдвойного счета при оценке износа методов разбивки.

Остаточный срок экономической службы – это определяемыйоценщиком период, в течение которого строения будут после датыоценки вносить вклад в стоимость объекта собственности. Остаточный срок экономической службы охватывает период времени от даты оценки до окончания экономической службы. Если наиболее эффективный вид использования объекта не изменяется, остаточныйсрок экономической службы здания не превышает общего срокаэкономической службы, но иногда может совпадать с ним.

Остаточный срок полезной службы – это определяемый оценщиком период времени от фактического возраста здания до конца егообщего срока полезной службы. Остаточный срок полезной службыдолгоживущего элемента совпадает с остаточным сроком экономической службы или превышает его.

Фактический возраст — это число лет, прошедших с момента ввода здания в эксплуатацию до даты оценки. Фактический возраст приоценке износа является исходной точкой отсчета для определениядействительного возраста, кроме того он необходим для расчета физического износа долго и коротко живущих компонентов здания.

Действительный возраст – это возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания. Аналогичные постройки, введенные в эксплуатацию в одно и тоже время, будут иметь при одинаковом способе начисления равную бухгалтерскую амортизацию, однако в силу внутренних и внешних факторовони могут получить различный оценочный износ.

Действительный возраст и остаточный срок экономическойслужбы в сумме составляют общий срок экономической службы.

Величина износа должна отражать реакцию информированного иразумного покупателя, а также рынка на состояние и качество здания. Основной целью идентификации износа является выявлениевидов износа, признаваемых рынком, и их соотношения в общей потере стоимости.

Существующие методы расчета износа можно применять для решения прямых и конкретных задач, а также для косвенных расчетовпри проверке обоснованности других методов.

Теория оценки недвижимости выделяет три основных методарасчета накопленногоизноса:

1) метод рыночной выборки;

2) метод срока службы;

3) метод разбивки.

Первые два метода применяют главным образом для определенияобщей суммы износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

Метод рыночной выборки

В данном методе используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может бытьопределена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего износа.

Метод рыночной выборки предполагает последовательное проведение оценщиком следующих этапов:

1 этап. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектомуровень износа. Сделки должны удовлетворять двум основным условиям. Во-первых, совершаться на дату, близкую к дате оценки, и, во-вторых, относиться к сегменту оцениваемого объекта.

2 этап. Расчет и внесение необходимых корректировок в сопоставимыепродажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. Если оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функциональногостарения, на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи,так как в данном случае износ не будет включать восстановимыекомпоненты.

3 этап. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разницымежду ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.

4 этап. Расчет стоимости строительства нового здания для каждого аналога на момент продажи.

5 этап. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разницы стоимости строительства нового здания иих остаточной стоимости. Если не вносились поправки в цены продажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлятьсобой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов.

6 этап. Преобразование стоимостной величины износа в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объектанедвижимости, то процентные показатели можно использовать длярасчета накопленного износа оцениваемого объекта.

7 этап. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, пересчитывают в годовоезначение. Для этого общую процентную норму надо разделить нафактический либо действительный возраст. На основе анализа всегомассива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормыгодового износа в процентах. Поскольку для каждой сопоставимойсделки не всегда можно получить точные значения действительноговозраста, наиболее приемлемый диапазон значений нормы годовогоизноса рассчитывают на основе фактического возраста сопоставляемых сделок.

8 этап. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемойнормы для оцениваемого объекта и корректировка величины накопленного износа с учетом возраста оцениваемого объекта.

Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износаможно использовать для расчета общего срока экономической службы оцениваемого объекта, который необходим для применения метода срока службы.

Надежность расчетов нормы и суммы общего износа определяется степенью достаточности и надежности исходной информации, а также степеньюсходства оцениваемого объекта и аналогов. Объективность расчетовметодом рыночной выборки в значительной мере определяется надежностью оценки земельного участка и полной восстановительнойстоимости объектов-аналогов.

Метод рыночной выборки нецелесообразно использовать, если имеются существенные различия по степени износа и выявленным его видам, местоположению, а также, еслианализируемые сделки имели разные условия финансирования илимотивацию.

Метод срока службы

Данный метод базируется на требовании инвестора о100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износне может быть 100%-ным. В данном методе действительный возрасти срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к срокуего экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину затрат на строительство нового здания.

Метод срока службы требует от оценщика последовательногопрохождения следующих этапов:

1этап. Определение прогнозируемого общего срока экономи-ческой службы по сходным зданиям, функционирующим на данномрынке.

2 этап. Расчет действительного возраста оцениваемого здания,который может равняться фактическому возрасту, если у здания нормальные условия эксплуатации.

3 этап. Расчет соотношения действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, являющего предельной нормой износа строений.

4 этап. Определение суммы общего износа зданий путем умножения величины затрат на строительство нового здания на предельную норму износа.

5 этап. Расчет рыночной стоимости зданий, как скорректи-рованной на расчетный процент износа величины стоимости нового строительства зданий.

Хотя данный метод расчета износа менее точен по сравнению сдругими, он отличается наибольшей простотой и часто используется на практике.

Метод разбивки

Главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода рыночной выборки или метода срока службы и предполагает следующие этапы:

1) расчет физического износа;

2) расчет функционального износа;

3) расчет внешнего износа;

4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между затратами на строительство нового здания и расчетнойвеличиной выявленногонакопленного износа.

В процессе оценки необходимо проследить, чтобы итоговый результат износа комплексно учитывал снижение стоимости в результате воздействия всех факторов и в то же время избегать двойногоучета одного и того же вида износа, что может занизить итоговую величину стоимости.

Метод разбивки косвенно позволяет рассчитать величину затратна восстановление различных элементов здания по всем возможнымпричинам и использовать полученные результаты в других подходахи методах оценки недвижимости, например, в методе сравненияпродаж или методе капитализации доходов.

Метод разбивки выделяет три основных причины потери стоимости объекта недвижимости:

- физический износ;

- функциональныйизнос;

- внешнийизнос.

Расчет величинынакопленного износа зданияпроизводится по формуле 3

С = (1– И_физ/100)  · (1– И_функц/100)  · (1– И_внеш/100),

где И_физ–физический износ;

И_функц – функциональныйизнос;

И_внеш – внешнийизнос.