Использования объекта оценки

Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта оценки из оставшихся вариантов определяется своя внутренняя норма доходности, и полученную норму доходности варианта сравнивается со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта оценки. В качестве финансово осуществимых для дальнейшего рассмотрения выбираются только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта оценки капитала.

После рассмотрения юридически разрешенных и физически возможного вариантов использования следует анализ финансовой целесообразности.

Критерием финансовой целесообразности является положительное возвращение инвестируемого капитала. В большей мере финансовая целесообразность зависит от соответствия спроса и предложения, которые определяются через такие показатели, как валовой доход и чистый операционный доход.

Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять необходимой норме возврата.

Выявление варианта использования объекта оценки

С максимальной стоимостью

В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта оценки остается более одного варианта использования, сопоставляются будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов. Тот вариант, по которому приведенная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки.

В качестве вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки следует проанализировать использование в качестве магазина, офиса или складского помещения.

Упрощенно наиболее эффективный вариант использования объекта оценки может быть выбран путем анализа для различных вариантов использования характеристик, приведенных в табл. 10.

Т а б л и ц а 7

Вывод: наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качествеофиса.

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г. МОСКВЫ

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Основным объектом оценки является нежилое здание площадью 398,6 кв.м, расположенное в г. Москве по адресу: Ленинградский проспект, д.24, стр.2 (САО).

Нежилое здание одноэтажное с наличием подвального этажа. Степень технического обустройства удовлетворительная: имеется в наличии водопровод, канализация, горячая вода, центральное отпление (от местной котельной). Оценщик сделал вывод о том, что данный объект целесообразно отнести к сегменту рынка коммерческой недвижимости.

Ниже приведен краткий анализ соответствующих субсегментов рынка коммерческой недвижимости Москвы. При проведении анализа рынка были использованы следующие основные источники информации:

• ASTERA – обзор рынка торговой недвижимости Москвы (2012)

• RWay – анализ офисной недвижимости Москвы

• БлицСервис – обзор рынка производственно-складской недвижимости Москвы за 2012 год.

• ZdanieInfo - обзор рынка офисной недвижимости Москвы (2012)

Нежилая недвижимость является вторым по емкости сегментом рынка недвижимости. Структура спроса и предложения по состоянию на конец 2012 года показана графике 8.1

График 8.1

В 2012 г. повышенный спрос на офисные помещения был отмечен с мая по июнь и с октября по декабрь. Однако в начале года большинство обращений носили маркетинговый характер, и только 20-30% из всех заявок приводили к реальным сделкам. К концу года ситуация изменилась. Те компании, которые запланировали сменить помещение в 2012 г., осенью заключили договоры аренды. Особенным спросом пользовались помещения в СЗАО.

       Структура спроса на качественные офисные помещений по метражу в 2012 г. претерпела ряд изменений. Если в посткризисный период и, в том числе, в первом квартале 2012 г., большей популярностью у арендаторов пользовались офисные помещения малой площади (до 200 кв. м ), то в 2012 г. спрос перераспределился в сторону офисных помещений от 500 кв. м, совокупный объем заявок на большие блоки составил 58%.

В течение 2012 г. предложение профессиональной торговой недвижимости Московского региона увеличилось на 258 100 кв. м общей площади (из них 133 300 кв. м - арендопригодная площадь). Данный годовой темп прироста стал минимальным с 2004 г. Совокупный объем предложения торговой недвижимости на конец 2012 г. составил 6,3 млн. кв. м общей площади, из которых арендопригодная - 3,2 млн. кв. м. Обеспеченность населения Москвы качественными торговыми площадями находится на уровне 307 кв. м на 1 000 жителей.

Также в 2012 г. было заявлено о строительстве более 15 складских проектов. В основном новые площади строятся на северном и южном направлениях.

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Общая информация о сегменте рынка

По данным Bluestone Group, общий объем качественных офисных площадей в Москве на конец 2012 года составил 13,5 млн кв.м, превысив показатель 2011 года на 4,6%. Всего за год в столице было введено в эксплуатацию порядка 600 000 кв.м офисов классов А, В+ и В. Сроки ввода ряда объектов были по разным причинам перенесены на 2013 год.

В течение 4 квартала на рынок вышло 182 тыс. кв. м офисных помещений. Соотношение класса А и B в новом строительстве последних трех месяцев 2012 г. составило 30% и 70%.

     Офисные здания подразделятся на три класса - А, В и С. Офис класса А должен соответствовать 16 из 20 ниже указанных пунктов, класса В - как минимум 10 из требований, а класса С – не менее 8-и.

1. Высококлассная отделка с полным техническим обслуживанием (включая системы управления зданием).

2. Профессиональное управление недвижимостью.

3. Здание расположено в хорошей местности с удобной доступностью и коммуникациями.

4. Системы кондиционирования воздуха – не менее чем 2-трубные или подобные системы.

5. Подвесные потолки.

6. Высота от пола до потолка, включая подвесные потолки, в среднем 2,7 метра.

7. Удобная открытая планировка этажа (колонные конструкции).

8. Наличие разводки для телефонных, электрических и компьютерных кабелей, или фальшполы (или возможность их установить).

9. Высококлассные стеклопакеты, рациональное расположение окон.

10. Современные высокоскоростные лифты, максимальное время ожидание – не более 30 секунд.

11. Подземная парковка.

12. Качественные материалы.

13. На 100 кв. м арендуемой пощади – одно место парковки (наземной или подземной).

14. Фактор потери площадей (отношение общей площади к полезной) не превышает 12%.

15. Высококлассные операторы связи.

16. Два источника подачи электроэнергии и/или резервные системы обеспечения бесперебойного питания; (электроэнергия – минимум 50 Вт на 1 кв. м используемой территории для арендаторов +20 Вт для общего освещения).

17. Нагрузка на полы – 400-500 кг на 1 кв. м.

18. Современная система охраны и пропускной контроль.

19. Кафетерий для персонала и другие удобства.

20. Глубина этажа (от окна до окна) – 18-20 м.

     Исходя из вышеперечисленных критериев, оценщик сделал вывод о том, что объект по адресу Ленинградский проспект, д.24, стр.2 (САО) относится к классу В.

     Перечень наиболее крупных офисных проектов верхних классов, строительство и реконструкция которых были завершены в течение 2012 года, приведен в табл. 8.2.

Таблица 8.2. Наиболее крупные офисные проекты 2012 года (классы «А» и «В»)

В 2013 г. к вводу заявлено порядка 706 тыс. кв. м офисных площадей. Наибольшее количество запланированных к вводу офисных площадей относится к классу А – 66%.

8.2.2. Структура спроса и предложения

На конец 2012 г. общий объем предложения качественных офисных помещений Москвы достиг 13,4 млн кв. м. Прирост общего объема предложения качественных офисных площадей по итогам 2012 г. составил: 6,1% по классу А и 3,2% по классу B, а общий прирост – 4%.

По итогам года объем поглощения офисных площадей составил 724 тыс. кв. м, что на 35% больше чем в прошлом году. Большая часть арендованных и купленных площадей приходится на помещения класса Б+ - 484 тыс. кв. м, это 67% от общего объема поглощения.

Максимальная активность пользователей офисных площадей в 2012 г. пришлась на 4 квартал, - объем поглощения достиг уровня 286 тыс. кв. м, это на 65% больше чем в предыдущем квартале и около 40% всех поглощенных за год площадей. Такая картина характерна для последнего квартала, когда многие компании откладывают принятие решения по аренде/покупке офиса на конец года.

Подводя итоги 2012 года, аналитики CBRE говорят о том, что в Москве в сфере офисной недвижимости предложение в 3 квартале 2012 года выросло 13% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. А спрос снизился примерно на те же 13%. При этом доля свободных площадей по итогам III квартала 2012 года практически не изменилась по сравнению с итогами II квартала, что позволяет говорить о балансе уровня спроса и предложения.

Структура спроса и предложения офисных помещений Москвы представлена в табл. 8.3 — 8.4

Табл. 8.3. Структура предложения офисных помещений Москвы по классам, 4 кв. 2012 года

Табл. 8.4. Структура спроса на аренду и покупку офисных площадей в Москве, 4 кв. 2012 года

8.2.3. Ценовая ситуация в субсегменте

Если рассматривать коммерческие условия аренды в зависимости от состояния помещения, то на конец года арендные ставки по классу А составили: $700 за кв. м в год для помещений в состоянии «с отделкой» и $805 за кв. м в год «под отделку».

По классу B+ средняя стоимость аренды составляет $572 за кв. м в год для помещений в состоянии «с отделкой» и $483 за кв. м в год «под отделку. И для объектов класс B- - $434 за кв. м в год и $315 за кв. м в год соответственно.

Средние арендные ставки и цены на офисные помещения Москвы представлены в табл. 8.5 и табл. 8.6.

Табл. 8.5. Средние ставки аренды на офисные помещения Москвы, 4 кв. 2012., $/кв.м/год

На протяжении 2012 г. средние ставки аренды и средняя цена за офисные помещения поднимались только на самые ликвидные объекты, как правило, класса А в пределах Садового Кольца и объекты, расположенные в ЗАО.

Цены продаж офисных площадей выросли за год на 3-5%, составив $6000-8000 за кв.м для класса А, $3500-6000 для класса В+ и $2500-3500 для класса В.

Табл. 8.6. Средняя цена за кв.м офисных помещений Москвы, 4 кв. 2012., $/кв.м/год

Рис. 8.7. Уровень вакантных площадей

*Изменение по сравнению с показателями на конец 2011 г.

Величина годовых затрат на оплату коммунальных услуг (КП) составляет:

· класс «А» - 110-135 $/кв. м, среднее значение 120 $/кв. м;

· класс «В+» - 80-105 $/кв. м, среднее значение 90 $/кв. м;

· класс «В-» - 50-75 $/кв. м, среднее значение 60 $/кв. м.