Студопедия
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
|
Описание объектов-аналогов и расчет величины арендной платы для объекта оценки
| Характеристика
| Объект оценки
| Аналог 1
| Аналог 2
| Аналог 3
| Аналог 4
| | 1
| 2
| 3
| 4
| 5
| 6
| | Источник получения информации
| документация, расчеты оценщика
| ASTERA – обзор рынка торговой недвижимости Москвы
http://www.astera.ru/
| RWay – анализ офисной недвижимости Москвы
http://rway.ru/
| БлицСервис – обзор рынка производственно-складской недвижимости Москвы за 2012 год.
http://blizservice.ru/
| ZdanieInfo - обзор рынка офисной недвижимости Москвы (2012)
http://zdanie.info/
| | Величина арендной ставки, руб. /кв. м в год
| 18105,9
| 19800
| 20300
| 17200
| 20600
| | Вид прав на здание
| Право собственности
| Право собственности
| Право собственности
| Право собственности
| Право собственности
| | Корректировка, %
| -
| 0
| 0
| 0
| 0
| | Условия финансирования
| Собственные средства
| Собственные средства
| Собственные средства
| Собственные средства
| Собственные средства
| | Корректировка, %
| -
| 0
| 0
| 0
| 0
| | Особые условия
| Открытый рынок
Публичная оферта
| Открытый рынок
Публичная оферта
| Открытый рынок
Публичная оферта
| Открытый рынок
Публичная оферта
| Открытый рынок
Публичная оферта
| | Корректировка, %
| -
| 0
| 0
| 0
| 0
| | Дата публичной оферты
| 10 апреля 2013
| Апрель 2013
| Апрель 2013
| Апрель 2013
| Апрель 2013
| | Корректировка, %
| 0
| 0
| 0
| 0
| 0
| | Цена предложения/сделки
|
| 65000
| 70000
| 50000
| 85000
| | Корректировка, %
|
| 0
| 0
| 0
| 0
| | Местоположение
| Ленинградский пр-т, д.24, стр.2
| Варшавское шоссе д.13,стр.2
| Вавилова, 57А
| ул. Даниловская, д.25. к. Г
| Кадашевская наб. 6/2
| | Корректировка, %
| -
| -5%
| -3%
| 12,78%
| -41,6%
| | Назначение и вид недвижимости
|
| Нежилая постройка, может использоваться под различные коммерческие цели, кирпичная постройка
| Двухэтажное офисное здание, административная постройка
| объект-аналог относится к сегменту рынка офисной недвижимости, к офисам класса «В», а также представляют собой отдельно стоящие здания, а не встроенные помещения - аналогично оцениваемому объекту
| Аналогичны оцениваемому объекту
| | Корректировка, %
|
| 0
| 0
| 0
| 0
| | Техническое состояние здания
|
| После ремонта
| Здание после ремонта
| Износ оцениваемого объекта более 39%, здание- аналог после недавнего капитального ремонта
| Здание более новое
| | Корректировка, %
|
| -5%
| -3,4%
| -11%
| -5%
| | Общая площадь объекта, кв. м
|
| 711 м2
Площадь больше; данный показатель может оцениваться двояко. С одной стороны, чем больше площадь, тем выше стоимость постройки, однако, все зависит от цели покупки данного здания.
Может быть как + х%
Так и – х%
В интересах инвестора наоборот площадь, близкая к анализируемому объекту. Потому это скорее недостаток.
Поэтому коэффициент равен:
| 305 м2
| 2726,4 1536
Как правило, удельная стоимость больших по площади объектов меньше, чем удельная стоимость объектов меньшего размера, поэтому , по экспертной оценке, необходимо скорректировать стоимость оцениваемого здания. Используя данные о стоимости одного кв. метра в данном районе находим коэффициент
|
| |
|
|
|
|
|
|
О к о н ч а н и е та бл. 22
| 1
| 2
| 3
| 4
| 5
|
| | Корректировка, %
| -
| 2,1%
| 0
| +50%
| +30%
| | Состояние отделки
| Общее состояние внешней отделки удовлетворительное
| После качественного ремонта
Ремонт аналоговых объектов выполнен гораздо более качественнее, на высоком уровне, что говорит о преимуществе аналога на фоне оцениваемого объекта недвижимости
Следовательно, коэффициент корректировки равен:
| евро стандарт
| Здание после недавнего ремонта, в отличии от оцениваемого объекта, имеющего удовлетворительный вид
| Здание после недавнего ремонта, в отличии от оцениваемого объекта, имеющего удовлетворительный вид
| | Корректировка, %
| -
| -10%
| 18%
| -10%
| -10%
| | Наличие доп. улучшений ЗУ
| Нет охраны, есть ограждение
| Паркова, ограждение, охрана
| Парковка, ограждение, охрана
| Парковка, охрана
| Парковка, охрана, домофон, шлагбаум
| | Корректировка, %
| -
| -4%
| -4%
| -4%
| -6%
| | Коммуникации
|
| Все коммуникации подведены
| Все коммуникации подведены
| Все коммуникации подведены, плюс телефон и интернет
| Все коммуникации подведены
| | Корректировка, %
| -
| 0
| 0
| 0
| 0
| | Наличие НДС/ОР
| Да
| да
| Да
| Да
| Да
| | Корректировка, % (руб.)
| -
| 0
| 0
| 0
| 0
| | Валовая корректировка, %
| -
| -21,9%
| -28,4%
| 37,78%
| -32,6%
| | Скорректированная величина арендной платы
|
| 15463,8
| 15534,8
| 16137,5
| 14084,4
| | Веса, присваиваемые аналогам
|
| 0,3
| 0,3
| 0,2
| 0,2
| | Арендная плата за 1 кв. м объекта оценки с учетом НДС и ОР
|
| 18247,3
| 18331,1
| 19042,3
| 16619,6
|
Корректировки к аналогам вводились аналогично методике и рассуждениям, что и при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
Исключение составляет корректировка на вид недвижимости. Ее величина определялась методом сравнения продаж, расчет приведен в табл. 23.
Т а б л и ц а 23
| Наименование
параметра
| Аналог 1
| Аналог 2
| Аналог 3
| Аналог 4
| | Источник информации
| документация, расчеты оценщика
| документация, расчеты оценщика
| документация, расчеты оценщика
| документация, расчеты оценщика
| | Местоположение
| Варшавское шоссе д.13,стр.2
| Вавилова, 57А
| ул. Даниловская, д.25. к. Г
| Кадашевская наб. 6/2
| | Функциональное назначение
| Нежилая постройка, может использоваться под различные коммерческие цели, кирпичная постройка
| Двухэтажное офисное здание, административная постройка
| объект-аналог относится к сегменту рынка офисной недвижимости, к офисам класса «В», а также представляют собой отдельно стоящие здания, а не встроенные помещения - аналогично оцениваемому объекту
| Аналогичны оцениваемому объекту
| | Состояние здания/отделки
| После качественного ремонта
Ремонт аналоговых объектов выполнен гораздо более качественнее, на высоком уровне, что говорит о преимуществе аналога на фоне оцениваемого объекта недвижимости
| евро стандарт
| удовлетворительное
| евростандарт
| | Площадь зданий, кв. м
| 711,1
| 542,6
| 2726,4
| 1394,3 ( с пристройкой - 1536)
| | Величина арендной ставки, руб./год без НДС и ОР
| 13200
| 14600
| 12500
| 17800
| | Величина корректировки, %
| корректировка цен каждого участка-аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка составила 0%
|
Величина корректировки составила______0________%.
Таким образом, величина ставки арендной платы за 1 кв. м объекта оценки по состоянию на дату оценки, составляет ______18105,9___ руб. в год,с общей площади 398,6 кв. м.
Потенциальный валовой доход от объекта оценки рассчитанный путем умножения его площади на ставку арендной платы составил _______6 999 740,94 руб. Площадь объекта оценки принята в размере коммерчески пригодной площади здания, определенной по данным технического паспорта на объект оценки.
Анализ рынка недвижимости показал, что в среднем доля вакантных помещений составляет не более 5%. Потери при сборе арендной платы покрывают за счет депонирования страховых платежей в размере от 1 до 3-месячной величины арендной платы.
Таким образом, величина действительного валового дохода составляет 6 649 753,89 руб..
Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом операционных расходов.
Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:
- условно-постоянные;
- условно-переменные (эксплуатационные);
- расходы на замещение.
На основе аналитических данных, представленных в разделе отчета «Анализ рынка недвижимости» величина операционных расходов на содержание объектов аналогичных оцениваемому составляет ____2 845,62______ руб. за 1 кв. м в год с учетом НДС.
Расчет величины чистого операционного дохода для объекта оценки приведен в табл. 24.
Таблица24
Таблица расчета величины чистого операционного дохода
| Характеристики объекта недвижимости, статьи доходов и расходов
| Ед. изм.
| Показатели
| | Площадь объекта оценки
| кв. м
| 398,6
| | Годовая арендная ставка с НДС и ОР
| руб./кв. м
| 18105,9
| | Потенциальный валовой доход
| руб.
| 6 999 740,94
| | Потери от недоиспользования
| %
| 5
| | Потери от неплатежей
| %
| 0
| | Действительный валовой доход
| руб.
| 6 649 753,89
| | Операционные расходы
| руб.
| 1 128 572,89
| | Чистый операционный доход
| руб.
| 5 521 181
|
|
