ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

ОТЧЕТ № 5

Об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости

Дата составления отчета: 15 апреля 2013

Дата оценки: 12апреля[11] 2013

Номер группы студентов-оценщиков: 2405

Г. Москва, 2013 г.

СОДЕРЖАНИЕ

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО......................................................................................... 4

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ......................................................................................... 5

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ......................................................................... 6

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ...................................................... 7

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ.................................................................................................................................. 8

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ....................................... 10

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.......................................................................................... 10

Перечень данных, использованных при проведении оценки............... 10

Описание количественных и качественных характеристик.................. 12

объекта оценки........................................................................................ 12

Результаты фотофиксации объекта оценки........................................... 14

Анализ местоположения объекта оценки.............................................. 16

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г. МОСКВЫ.......................... 19

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ........................................................................................ 20

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ............. 21

ОПИСАНИЕ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЯЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ       25

Затратный подход.................................................................................. 25

Сравнительный подход.......................................................................... 43

Доходный подход................................................................................... 49

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.............................................................................................................................................. 60

Обоснование отказа от применения затратного подхода к оценке объекта оценки   60

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 61

Выбор ценообразующих параметров................................................... 61

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА.................................................................... 70

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ..................................................... 78

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ........................................................................................................ 81

ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ.................................................................. 83

П р и л о ж е н и е 1............................................................................... 83

Используемая терминология................................................................. 83

П р и л о ж е н и е 2............................................................................... 85

Копии документов, подтверждающих правомочность........................ 85

проведения оценки................................................................................. 85

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

№ 46727860837 от 12-03.[12] 2013 г.

Генеральному директору

Федерального государственного унитарного эксплуатационного предприятия «Соцпромсервис» Министерства имущественных отношений Российской Федерации

Марии Юрьевной Лавровой[13]

Согласно договору № 22-11/2847 от 12.03.2013 г. мы произвели оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Москва, Ленинградский проспект, д.24,стр.2. 

Определение рыночной стоимости объекта оценки выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки № 1, № 2 и № 3, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, 255, 256.

Цель оценки: определение рыночной стоимости оцениваемых прав на объект оценки

Дата оценки: 12.03.2013 г.

Оценщиком не проводилась как часть работы юридическая экспертиза документов, характеризующих Объект оценки.

Оценщик является членом Членство в саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (НП «СРО «НКСО»)

Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности: 00584 31.01.2008 года.

Гражданская ответственность Оценщика застрахована в ЗАО САК «Информстарх», страховой полис № 19/08-091928г., действующий с 01.02.2010 г. по 01.02.2014г., размер страховой суммы 300 000 (Триста тысяч) рублей.

Стаж работы в оценочной деятельности – с 2005 г.

Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 31.01.2005г. [14] составляет: 344372(триста сорок четыре тысячи триста семьдесят два) рубля[15]

Генеральный директорСветлаков Кирилл Владимирович

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Объект оценки:Нежилое помещение ,площадью 398,6 кв м по адресу: Москва, Ленинградский проспект, д.24,стр.2

Нежилое помещение площадью 222,5 кв м,

Москва, ул.Гиляровского, д.31,

Балансовая стоимость объекта оценки:

99 747  руб.

Собственник объекта оценки:Федеральное государственное унитарное эксплуатационное предприятие «Соцпромсервис», ИНН/КПП 7702021639/098678234Юридический адрес: 107996, Ленинградский проспект, д.24,стр.2

Дата оценки: 12 марта 2013

Цель проведения оценки:Определение рыночной стоимости оцениваемых прав на объект оценки

Предполагаемое использование результатов оценки:Результат оценки предполагается использовать в целях отчуждения имущества на основании договора купли – продажи, ограничения определяются оценщиком самостоятельно

Основание для проведения оценки: Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.

Заказчик оценки: Федеральное государственное унитарное эксплуатационное предприятие «Соцпромсервис» Министерства имущественных отношений Российской Федерации

Т а б л и ц а 1

Рыночная стоимость объекта оценки

* с НДС.

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Т а б л и ц а 2

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Т а б л и ц а 3

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

1. Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами.

2. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась. В связи с этим Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.

3. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что он будет продан на свободном рынке по цене, равной определенной стоимости. Оно действительно только на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и назначения, указанных в отчете об оценке. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на определяемую стоимость объекта.

4. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и назначением, указанными в данном отчете.

5. Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

6. При проведении аналитических суждений и расчетов Оценщик использовал исходную информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность данной информации.

7. Объект оценки не имеет каких-либо скрытых дефектов и неучтенных обременений.

8. Все расчеты в рамках настоящего Отчета проводились с использованием встроенных средств программы Excel из пакета Microsoft Office. Результаты расчета приведены в удобной для восприятия форме (округление с точностью, зависящей от абсолютной величины числа), однако сами расчеты выполнялись без округления с точностью, определяющейся внутренней архитектурой указанной программы.

9. Информация, показатели, характеристики и т. д., использованные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по мнению оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не гарантирует их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, подтвержденные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные суждения.

10. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых                      (т. е. таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

11. От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов.

12.  Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

13. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.