Основные требования к составу представляемых на экспертизу документов

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ

(Требования к экспертному заключению)

Общие положения

1.1. В Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (далее — РОО) под экспертизой отчета об оценке понимаются действия членов Экспертного совета РОО (эксперта) или экспертов РОО в целях проверки отчета об оценке, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами РОО, в соответствии с видом экспертизы.

1.2. Экспертным советом РОО проводятся экспертизы следующих видов:

– экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее — нормативно-методическая экспертиза);

– экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

1.3. В данных Методических рекомендациях (Требованиях к экспертному заключению) используются следующие нормативные документы:

1.3.1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (далее — Закон).

1.3.2. Федеральные стандарты оценки (далее — Стандарты)[1].

1.3.3. Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010) (далее — ССО РОО).

1.3.4. «Положение о порядке проведения экспертизы отчетов об оценке Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (далее — Положение).

О порядке проведения экспертизы

1.4. Экспертиза отчета производится без инспекции объекта оценки и состоит из анализа отчета об оценке, выполненного другим оценщиком.

Требования, предъявляемые к эксперту, и его задачи

2.1.Эксперт— профессиональный оценщик, назначаемый из числа членов Экспертного совета РОО в соответствии с Положением.

2.2. При выборе эксперта для проведения экспертизы конкретного отчета об оценке следует соблюдать критерий независимости эксперта от оценщика, выполнявшего отчет, от заказчика экспертизы, заказчика экспертируемого отчета и от собственника объекта оценки.

2.3. Эксперт определяет обоснованность полученного в экспертируемом отчете результата, но не выполняет работу по оценке.

Основные требования к составу представляемых на экспертизу документов

3.1. Эксперту направляется отчет, содержащий полный комплект приложений и иллюстративных материалов.

3.2. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком — индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям статьи 24 Закона и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем. Отступление от этого пункта возможно только в случаях, предусмотренных Положением.

3.3. На экспертизу может быть представлен договор об оценке (или заверенная в установленном порядке копия договора об оценке), который должен соответствовать требованиям статьи 10 Закона.

3.4. В случае проведения нормативно-методической экспертизы эксперт, используя информацию, содержащуюся в отчете об оценке, должен аргументированно ответить на следующие вопросы:

3.4.1. Соответствует ли отчет об оценке, выполненный оценщиком:

– требованиям Закона и других законов и нормативных актов, регламентирующих деятельность по оценке (в том числе законов об ОАО и ООО);

– Стандартам;

– ССО РОО[2];

– иным стандартам профессиональной практики (Международным стандартам оценки, стандартам профессиональных организаций и др.), которые были использованы оценщиком при проведении работы.

3.4.2. Указаны ли в отчете:

– дата составления отчета;

– порядковый номер отчета;

– период проведения работ по оценке;

– дата оценки[3];

– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– цели и задачи проведения оценки объекта оценки;

– местонахождение оценщика;

– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки;

– иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете;

– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки;

– перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения;

– принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина;

– ограничения и пределы применения полученного результата;

– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

3.4.3. Содержатся ли в отчете об оценке, выполненном оценщиком:

– анализ рынка, к которому относится объект оценки, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также анализ аналогов объекта оценки и обоснование их выбора;

– выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

– обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки, которая должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре не предусмотрено иное;

– использованные подходы (или обоснование отказ от использования): затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке;

– методические ошибки;

– данные и/или информация, допускающие неоднозначное толкование или вводящие в заблуждение.

3.4.4. Соответствует ли отчет договору об оценке (при его наличии у эксперта) и заданию на оценку и приведены ли в задании на оценку (либо в договоре на оценку при отсутствии такового):

– идентификация недвижимого, движимого (основных средств, мебели, неотделимых частей недвижимости и оборудования), имущества бизнеса или другого имущества, подлежащего оценке и других классов имущества, включенного в оценку помимо категории сырьевого имущества;

– идентификация имущественных прав (индивидуальное предприятие, партнерство или частный интерес), подлежащих оценке;

– предполагаемое использование оценки и любое связанное с этим ограничение, указание любых субконтракторов и привлекаемых агентов и их вклада в работу;

– определение базы или типа устанавливаемой стоимости;

– дата, на которую применяется расчетная величина стоимости;

– идентификация целей оценки и сферы применения оценки и отчета;

– идентификация потенциальных и ограничительных условий, на которых основывается оценка;

3.4.5. Соответствует ли отчет, выполненный оценщиком — членом СРО РОО, ССО РОО, присутствует ли в нем Заявление (Сертификат) о соответствии, а также соответствует ли отчет следующим требованиям:

– содержит ясные и четкие выводы о стоимости и никоим образом не вводит в заблуждение;

– в отчете об оценке указаны предполагаемое использование оценки и соответствующие даты:

           дата, на которую определена величина стоимости;

           дата составления отчета;

              дата инспекции объекта оценки;

– отчет об оценке должен содержать определение базы оценки, в том числе типа стоимости, и также содержать конкретные определения;

– в отчете необходимо отдельно представлять информацию о рыночной и нерыночной стоимости в том случае, когда отдельные компоненты оцениваются на основе амортизированных затрат замещения (АЗЗ);

– в отчете об оценке должны идентифицированы и описаны:

              оцениваемые имущественные права и интересы;

              физические и юридические характеристики имущества;

              классы имущества, включаемого в оценку, отличные от основных категорий имущества.

– отчет об оценке должен описывать цель работы и объем проведенных исследований для получения результата.

– отчет об оценке должен включать формулировки всех допущений и ограничительных условий, от которых зависит заключение о стоимости;

– в отчете должны быть определены специальные, особые или необычные допущения, а также определена вероятность возникновения таких условий;

– отчет об оценке должен включать: описание анализируемой информации и данных, использованных подходов к оценке и процедур оценки, а также рассуждения в обоснование анализа, мнений и заключений, содержащихся в отчете;

– отчет об оценке должен содержать заявление, извещающее пользователя, что отчет является конфиденциальным для оценщика и пользователя и что оценщик не несет никакой ответственности в том случае, если какая-либо третья сторона будет опираться в своих заключениях на отчет;

– в отчет должна быть включена оговорка, запрещающая публикацию отчета целиком или по частям либо публикацию ссылок на отчет, данных, содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика, без письменного согласия оценщика.

3.5. При проведении экспертизы эксперт должен идентифицировать на основании данных отчета об оценке и отразить в заключении по экспертизе отчета:

– объект оценки;

– дату оценки;

– цель оценки;

– определяемый вид стоимости;

– заказчика оценки;

– используемые стандарты оценки;

– период времени, в течение которого использованная в отчете информация являлась актуальной и значимой.

3.6. При проведении анализа соответствия выполненных оценщиком процедур оценки требованиям действующего законодательства и других нормативных документов по оценке, эксперт обязан провести проверку следующих основных положений, в том числе охарактеризовать:

– достаточность описания существующих и оцениваемых прав на объект оценки (принадлежность и состав прав, обременения, ограничения, сервитуты, интересы третьих лиц);

– соответствие отчета и вида оцениваемой стоимости договору на проведение оценки (при его наличии у эксперта);

– наличие краткого социально-экономического анализа региона (отрасли) с характеристикой состояния рынка и выводами;

– обоснованность примененных оценщиком стандартов для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки;

– перечень данных, использованных при проведении оценки (правовая, рыночная, финансовая, техническая и другая информация) со ссылкой на источники их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;

– наличие и полноту разъяснений специальных терминов, развернутых обоснований суждений оценщика;

– наличие и полноту необходимых документов и материалов, содержащихся в приложениях к отчету;

– структуру отчета и качество его оформления.

3.7. При анализе правильности применения затратного, сравнительного и доходного подходов, а также правильности выбора и применения методов оценки в рамках каждого из подходов, обоснования их использования (отказа от использования) эксперт должен провести проверку обоснованности сделанных допущений и, в случае несогласия с ними, обосновать причины любых несогласий с ними.

3.8. В процессе проведения экспертизы на подтверждение стоимости (стоимостной экспертизы) эксперт должен проверить соответствие используемых в расчетах данных исходным и другим данным, приведенным в различных частях отчета об оценке или приложениях к нему.

3.9. В случае если в процессе оценки оценщиком использован новый методический прием (алгоритм расчета, методика расчета параметров, методика анализа информационных баз, новые методики статистических расчетов и т.д.), эксперт вправе запросить у оценщика описание этих методик и, при необходимости, потребовать публичной защиты оценщиком указанных методических приемов на заседании Президиума Экспертного совета РОО.

В случае если в процессе оценки оценщиком использовано программное средство (для статистической обработки больших массивов данных, построения регрессионных зависимостей и т. п.) эксперт вправе запросить у оценщика используемые программы, реализуемые в программе алгоритмы, их описание, и результаты их валидации, а при необходимости, потребовать публичной защиты оценщиком указанных программных средств на заседании Президиума Экспертного совета РОО.

В случае если в процессе оценки оценщиком использованы большие массивы данных, которые в связи с большим объемом оценщик не считал возможным привести в отчете, эксперт вправе запросить у оценщика полную информацию об используемых данных, включая сведения об источниках, или документы, подтверждающие, что данные взяты из базы данных, прошедшей сертификацию (аттестацию) или другие формы свидетельства их достоверности.

3.10. Эксперт не должен принимать во внимание никакую дополнительную информацию, появившуюся между датой завершения составления отчета об оценке и датой экспертизы.

3.11. В заключении по экспертизе Отчета необходимо анализировать не только негативные стороны отчета об оценке, но и отмечать положительные.