Анализ доходов объекта недвижимости

Структура доходов

На практике применяются следующие виды доходов:

- потенциальный валовой доход (ПВД);

- действительный валовой доход (ДВД);

- чистый операционный доход (ЧОД).

Потенциальный валовой доход – это доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов, т.е. это максимально возможный доход, который способен приносить объект недвижимости. ПВД рассчитывается на основе текущих арендных ставок на рынке для сравниваемых объектов. ПВД зависит от арендных ставок и площади объектов. Рассчитывается по формуле (1):

ПВД = С_а  S_он ,                                            (4)

где С_а – арендная ставка за 1 м²;

        S_он – площадь объекта недвижимости, сдаваемая в аренду, м².

Арендная ставка, в свою очередь, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций и срока аренды.

Действительный валовой доход (ДВД) – это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объектов недвижимости. Оценка потерь от недозагруженности и неуплат проводится на основе анализа рынка, характера его динамики, применительно к арендованной недвижимости. Рассчитывается ДВД по формуле:

ДВД = ПВД – П_нпл – П_ндз + Пр_дох ,                               (5)

где П_нпл – потери от недосбора платежей;

        П_ндз – потери от недозагрузки;

        Пр_дох – прочие доходы, которые могут быть получены.

П_нпл рассчитывается по формуле:

П_нпл = (ПВД – П_ндз)  К_нпл ,                              (6)

где К_нпл – коэффициент недосбора платежей.

П_ндз определяется по формуле:

П_ндз = ПВД  К_ндз ,                                      (7)

где К_ндз – коэффициент недозагрузки площадей.

Чистый операционный доход – это ДВД за вычетом всех статей расхода, за исключением задолженности по кредитам, налогу на прибыль и амортизационных отчислений. Вычисляется по формуле:

ЧОД = ДВД – ОР,                                     (8)

где ОР – операционные расходы.

Планирование поступления доходов

3.2.1 Формирование потенциального валового дохода, определение текущих ставок арендной платы

Для определения ПВД необходимо определится с арендными ставками. Для этого необходимо воспользоваться информацией, полученной при анализе рынка данного сегмента рынка. Необходимо учесть также то, что арендные платежи по этажам варьируются. В нашем случае имеются два этажа и подвал. Примем, что арендные ставки на площади, расположенные на втором этаже и в подвале, на 30% ниже, чем на первом. Принятые арендные ставки представлены в таблице 19.

Таблица 19 – Арендные ставки объекта недвижимости

Таким образом, потенциальный валовой доход за год равен:

ПВД=(1000∙765+700∙768+700∙767)∙12=22074000 р./год.

3.2.2 Расчет действительного валового дохода

Потери от недозагрузки площадей 30%, а потери от недосбора платежей 1%.

Рассчитаем потери от недозагрузки площадей и недосбора платежей по формулам (7) и (6) соответственно:

П_ндз = 22074000 ∙ 0,3 = 6622200 р.

П_нпл = 0,7∙0,01∙22074000 = 154518 р.

Расчитаем ДВД по формуле (5):

ДВД = 22074000 - 154518- 6622200 = 15297282 р.

Планирование операционных расходов

3.3.1 Структура операционных расходов

Операционные расходы - это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг.

Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов.

В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта:

- расходы на управление;

- расходы по заключению договоров аренды;

- заработная плата обслуживающего персонала;

- расходы на вывоз мусора;

- коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация;

- расходы на содержание территории и автостоянки;

- расходы по обеспечению безопасности;

- прочие расходы.

К расходам на замещение относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости.

3.3.2 Налогообложение недвижимости и учет налогов

1) Налог на имущество.

В соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации налог на имущество составляет 2,2% остаточной стоимости остаточных средств, т.е. это стоимость определяется как стоимость воспроизводства, рассчитанная в рамках затратного подхода за вычетом НДС корректируемая на величину предполагаемой амортизации. Налог на имущество рассчитывается по формуле:

Н_им = ПВС₁₁  С_н.и ,                                      (9)

где С_н.и – размер налоговой ставки;

ПВС₁₁ – полная восстановительная стоимость объекта недвижимости.

Для расчета полной восстановительной стоимости (ПВС) используется формула:

ПВС₁₁ =  V  К_кл  U_общ,                                  (10)

где  – величина нормативной стоимости объекта аналога, приведенная в ценах 1969 года. Определяется по сборникам УПВС - укрупнённым показателям восстановительной стоимости. Принимаем по сборнику №33 укрупненных показателей восстановительную стоимость для магазинов продовольственных, промтоварных и смешанной торговли двухэтажных и более (здание с подвалом). Данный сборник приведен в приложении В, принимаем 25,4 руб.;

  V – строительный объем здания;

 К_кл– поправочный коэффициент на климатический район, определяемый по технической части сборника УПВС. Он равен 1,14 для I климатического района;

  U_общ – общий индекс.

Общий индекс рассчитывается по формуле:

U_общ = U_69-84 К_69-84 U_84-91 К_69-84 U_91-12,                           (11)

где U_69-84 – индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам на первое января 1984 года, определяемое по Приложение №1 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлены в составе отрасли». Постановление №94 ГосСтрой СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных районов строек» от 11 мая 1983 г. Индекс равен 1,20;

К_69-84 – территориальный коэффициент к U_69-84 на региональное различие в уровне цен, определенный по приложению №2 Постановления №94 ГосСтрой СССР «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных районов строек» от 11 мая 1983 г. Для Оренбургской области равен 1,02;

U_84-91 – индекс перехода от сметных цен 1984 года к сметным ценам на первое января 1991 года, определенное по Приложению «Индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и прочих затрат и территориального коэффициента» к письму №14 – Д ГосСтрой СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат на строительство» от 6 сентября 1990 г. Равен 1,61;

К_69-84 – территориальный коэффициент к U_84-91 на региональное различие в уровне цен, определенный по Приложению к Письму №14 – Д ГосСтрой СССР «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат на строительство» от 6 сентября 1990 г. Для Оренбургской области равен 1,02;

U_91-12 – отраслевой индекс перехода от сметных цен 1991 года к текущим ценам на дату оценки. Определяется по справочнику Ко-Инвест. Данный индекс равен 60,23.

Подставив числовые значения в формулу (11) получим:

U_общ = 1,2  1,02  1,61  1,02  60,23 =121,07

Рассчитаем ПВС по формуле (10):

  ПВС₁₁ = 25,4  8000  1,14  121,07 = 28045623,36 р.

Вычислим налог на имущество по формуле (9):

  Н_им = 28045623,36  0,022 = 617003,71 р.

2) Налог на землю. Собственники земли — зем­левладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облага­ются ежегодным земельным налогом, размер которого не зави­сит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в форме стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. 

Налог на землю считается по формуле:

Н_зу = С_к.зу  Р_нс  S_зу ,                                        (12)

где Р_нс – размер налоговой ставки, равный 1,5%;

S_зу – площадь земельного участка;

С_к.зу – кадастровая стоимость земельного участка. Определяется по кадастровой карте Российской Федерации. В данном случае кадастровая стоимость 1 м² равна 5533,41 рублей (см. приложение Г).

Рассчитаем налог на землю по формуле (12):

   Н_зу = 5533,41  0,015  1000 =83001,15 р.

3.3.3 Экономические аспекты страхования недвижимости

Страхование имущества юридических лиц, в собственности которых находятся торговые площади, производственные цеха, офисные площади, склады и оборудование, подразумевает возмещение ущерба, причиненного по причине взрыва, возгорания, выхода из строя водопровода, канализации и отопления, а также стихийных бедствий и действий иных лиц. Страхование имущества предприятий может включать в себя элементы оформления помещений, мебель, офисную технику и запасы товаров. Договор на страхование заключается в соответствии с действующими тарифами и в зависимости от его продолжительности.

Страховые взносы рассчитываются как страховые платежи от стоимости воспроизводства объекта недвижимости по формуле:

З_стр.пл = ПВС₁₁  С_взн ,                                        (13)

где С_взн – страховые взносы, 1,5%.

   З_стр.пл = 28045623,36  0,015 = 420684,35 р.

3.3.4 Определение расходов на управление, бухгалтерские и юридические услуги

Каждая организация обязана осуществлять ведение кадрового делопроизводства (кадрового учета) в соответствии с Трудовым законодательством Российской Федерации. Это организационно-правовая основа трудовых отношений работника и работодателя, позволяющая построить стабильную систему управления персоналом. В нашем случае, когда собственник сдает площади в аренду, забота о наборе и зарплатах продавцов полностью лежит на арендаторах. Собственник обязан лишь предоставить функционирование здания и обеспечить работу с арендаторами.

Для обеспечения бесперебойной и качественной работы торгового центра в нём должны функционировать следующие отделы:

- бухгалтерия;

- хозяйственный отдел и служба уборки;

- технический отдел;

- отдел кадров и управления персоналом;

- юридический отдел;

- служба охраны.

Для определения расходов на управление персоналом составим таблицу персонала торгового центра (не включая продавцов, поваров, парикмахеров и другого персонала, зарплату которого выплачивают арендаторы)

Таблица 20 – Служебный персонал торгового центра

Таким образом, расходы на персонал в месяц составляют 291000 рублей. Тогда расходы в год составят 3492000 рублей. Структура персонала представлена на рисунке 16.

Рисунок 17 – Организационная структура работников торгового центра

3.3.5 Оценка расходов на маркетинг

С одной стороны маркетинг-это всестороннее исследование рынка, спроса, потребностей потенциальных покупателей, ориентация на них производства с учетом имеющихся у организации возможностей по предоставлению пользующихся спросом товаров (услуг). С другой – создание информационно-методологической базы для активного воздействия на рынок и существующий спрос, на формирование потребностей и покупательских предпочтений.

Маркетинговые исследования являются действенным инструментом при формировании комплексных подходов к выработке стратегии развития предприятия.

Многие крупные коммерческие предприятия (и торговые, и производственные) имеют в своей организационной структуре маркетинговую службу. Но еще большее количество организаций малого бизнеса прибегает к услугам специализированных фирм.

Проведя оценку различных способов «раскрутки» объектов, останавливаемся на выборе специализированной компании, а именно ООО «Оренбург - Медиа».

Рекламное агентво ООО «Оренбург - Медиа», имея значительный опыт и штат профессиональных сотрудников, может предложить комплексное обслуживание полного цикла: от разработки информационно-рекламной и PR-стратегии и медиапланов до их реализации.

Компания предлагает следующие услуги:

1) разработка стратегии и реализация PR- и рекламных кампаний, как в региональной, так и федеральной прессе, медиапланирование, текущая информационная поддержка;

2) разработка системы внутрикорпоративного PR;

3) мониторинг региональной прессы;

4) подготовка и размещение материалов в любых региональных и федеральных СМИ;

5) разработка и реализация любых имиджевых и рекламных проектов, в том числе с использованием наружной рекламы и представительской полиграфии;

6) брендинг, разработка и реализация кампаний по созданию и продвижению бренда;

7) проведение социологических исследований;

8) разработка, создание и текущее обслуживание интернет-представительства.

Стоимость маркетинговых услуг в агентстве ООО «Оренбург - Медиа» в месяц составляют 20000 рублей.

Помимо этого изготовление рекламного ролика составляет 15000 рублей.

Итого, в год расходы на маркетинг составят 255000 рублей.

3.3.6 Расходы на ресурсы и эксплуатацию

Рассчитаем расходы на коммунальные услуги, потребляемые данным торговым зданием. Условно предположим, что в магазине одновременно находятся 62 работников.

1) Холодное водоснабжение. Рассчитаем затраты на холодное водоснабжение:

З_хв = Н_хв  n  Т_хв 12 ,                                        (14)

где Н_хв – норма потребления воды, равная 9,7 м³/чел в месяц;

  n – количество человек в день;

  Т_хв – тариф на холодное водоснабжение, поставляемое ООО «Оренбург-Водоканал», действующий с 1 января 2012 года, который составляет 19,29 р./м³.

З_хв = 9,7  62  19,29 12 = 139212,07 р.

2) Затраты на водоотведение. Тариф за 1 м³ стоков составляет 12,69 рублей. Норму потребления принимаем такую же, как и при холодном водоснабжении. Рассчитаем затраты на водоотведение:

З_во = 9,7  62  12,69 12 = 91581,19 р.

3) Затраты на тепловую энергию. Рассчитаем затраты на отопление:

 З_тэ = Н_тэ  S  Т_тэ 12 ,                                        (15)

где S – полезная площадь здания;

Т_тэ – тариф на тепловую энергию, равный 1253,2 р./Гкал;

Н_тэ­ – норматив теплопотребления, равный 0,018 Гкал/м².

З_тэ = 0,018  2300  1253,2 12 = 622589,76 р.

4) Затраты на электроэнергию. Норматив потребления электроэнергии составляет 50 кВт  час/чел в месяц. Одноставочный тариф на электроэнергию для жителей Оренбургской области составляет 1,98 р./ кВт  час. В год расходы на электроэнергию составят:

 З_ээ = Н_ээ  n  Т_ээ 12 ,                                        (16)

где Н_ээ – норматив потребления электрической энергии;

  n – среднее число работников;

  Т_ээ – тариф на электроэнергию.

З_ээ = 50  62  1,98 12 = 73656 р.

Итого расходы на коммунальные услуги в год составят:

З_ку = 139212,07 + 91581,19 + 622589,76 + 73656 = 927039,02 р.

5) Расходы на замещение. В качестве базовой стоимости определения величины резерва на замещение используется стоимость воспроизводства оцениваемого объекта. Часто резерв на замещение рассчитывается по методу Ринга, что связано неопределенностью сценария развития рынка в долгосрочном периоде.

Расчет ежегодной нормы резерва на замещение (Р_рез) осуществляется по формуле:

Р_рез =  ∙ 100%,                                            (17)

где Т – оставшийся срок жизни объекта, определяется как разница типичного срока жизни объекта и его фактического возраста.

Здание введено в эксплуатацию в 2006 году, нормативный срок службы составляет 100 лет, следовательно оставшийся срок жизни объект составляет  94 года. Следовательно, ежегодная норма резерва равна:

Р_рез =  ∙ 100% = 1,06 %.

Определим расход на замещение:

Р_з = ДВД ∙ Р_рез,                                          (18)

Р_з = 10708097,4 ∙ 0,0106 = 113505,83 р.

Планирование операционных расходов

3.4.1 Схемы финансирования недвижимости и расчет платежей по обслуживанию долга

3.4.1.1 Размер ставки процента

Нынешний владелец торгового центра приобрел права собственности на данный объект за 110000000 рублей. Хорошее местоположение здания, парковка, относительно небольшой износ повлияли на рыночную стоимость, которая составила в итоге достаточно большую сумму. Для покупки владелец использовал 70% собственных средств и 30% заемных средств. При покупке был использован кредит «Бизнес-Недвижимость» в «Сбербанке» [19]. Условия кредита:

- сумма кредита – 33000000 рублей;

- срок кредитования 20 лет;

- процентная ставка 14%;

- форма погашения – ежемесячная равными долями.

3.4.1.2 Расчет платежей по обслуживанию долга

Для расчета годовой суммы погашения кредита необходимо рассчитать ежемесячные взносы. Воспользуемся функцией сложного процента:

                              ,                             (19)

где PMT – аннуитетные платежи;

  PV – текущая стоимость единицы;

  r – процентная ставка;

  t – срок кредитования.

410371,99 р.

Тогда в год сумма на погашение кредита составит 4924463,88 рублей.

3.4.2 Расчет чистого операционного дохода собственника

Занесем операционные расходы в таблицу 21.

Таблица 21 – Операционные расходы

Рассчитаем ЧОД по формуле (8):

ЧОД=15297282 - 5908234,06 = 9389047,94 р.

Рассчитаем доход после уплаты налога на прибыль.

В Российской Федераци налог на прибыль составляет 20% от ЧОД. Тогда налог на прибыль торгового центра в год составит:

Н_пр = 9389047,94 ·0,2 = 1877809,59 р.

Рассчитаем доход собственника за год после уплаты налога на прибыль и погашения годовой суммы кредита:

Д = ЧОД – Н_пр – PMT_год ,                                          (20)

где Д – доход собственника после уплаты налога на прибыльи погашения годовой суммы кредита;

ЧОД – чистый операционный доход;

PMT_год – годовые аннуитетные платежи по погашению кредита.

Д = 9389047,94 - 1877809,59 - 4924463,88 = 2586774,47 р.

3.4.3 Расчет рентабельности

Наиболее важным показателем является рентабельность проекта. Рентабельность комплексно отражает степень использования материальных, трудовых и денежных ресурсов, а также природных богатств.

Расчет рентабельности рекомендуется проводить путём сравнения затрат с экономическим эффектом как денежным выражением результата по формуле:

                          ,                             (21)

где З – общие валовые затраты.

На основании проведенных расчетов делаем вывод о том, что исследуемый объект имеет хорошую рентабельность и в целом экономически эффективен. Рентабельность здания составляет 20,35%, это означает, что каждый вложенный рубль будет приносить собственнику доход в 20,35 рублей. Это высокий показатель эффективности для торговых зданий.

Заключение

В курсовой работе был проведен анализ рынка недвижимости: сегмента рынка торговой недвижимости, анализ доходности объекта недвижимости и анализ эффективности использования объекта.

На основе данных анализов в курсовой работе был выполнен расчет экономических показателей двухэтажного магазина смешанной торговли с подвалом, по итогам которого можно сделать вывод о том, что исследуемый объект имеет неплохую рентабельность и экономическую эффективность. Рентабельность составила 20,35 %. Можно с долей уверенности предположить, что год за годом экономическая коньюнктура объекта будет улучшаться. Это будет связано с тем, что появится свой сегмент постоянных покупателей, торговое здание будет на слуху у жителей города и обладать определенной «раскрученностью». Из-за этого повысится заинтересованность объектом арендаторами, что позволит собственнику поднять арендные ставки.

В курсовой работе были раскрыты вопросы понятия стоимости, ее виды, факторы, влияющие на стоимость, приведена информация о составе и структуре сметной стоимости строительства и строительно-монтажных работ, показаны отличительные черты рыночной цены от сметной, рассмотрены способы и методы оценки стоимости объекта недвижимости.

Поставленные задачи и цели курсовой работы полностью выполнены.

Приложение А

(справочное)

Факторы стоимости

Таблица 1- Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Продолжение таблицы 1

Приложение Б

(справочное)