Отличие рыночной цены от сметной

В рыночных условиях хозяйствования сметная (расчетная) стоимость является только начальным, отправным пунктом договорного процесса и может стать руководящим документом по организации и финансированию строительства только при условии внесения специальной оговорки в подрядный договор.

В отличие от сметной стоимости, рыночная цена строительства устанавливается по законам конъюнктуры рынка подрядной деятельности, под влиянием текущего спроса и предложения на строительную продукцию и уровня инвестиционной активности в регионе и стране в целом.

Рыночная цена может быть больше или меньше сметной расчетной стоимости и определяется экспертными методами или в процессе конкурсов, подрядных торгов, тендеров и т. д.

В практической деятельности рыночные факторы ценообразования строительства используются при рассмотрении и согласовании отдельных элементов сметной стоимости (уровень оплаты труда рабочих, накладные расходы и прочие затраты подрядчика, сметная прибыль).

Рыночная цена строительной продукции определяется как средняя, объективно обусловленная стоимость возведения или ремонта конкретного объекта на данном региональном рынке в реальный календарный период времени строительства.

Рыночная цена в строительстве является переходным элементом от сметной стоимости к договорной цене строительства и включает расчетную сметную стоимость на момент заключения контракта и затраты, учитывающие рыночные факторы изменения сметной стоимости за период строительства.

В настоящее время целесообразно выделение рыночной составляющей в контрактной (договорной) цене в отдельный блок сметного расчета ввиду сложности вопроса, отсутствия опыта и навыков рыночного ценообразования у большинства специалистов по сметному делу. В этом случае неизбежные ошибки влияют только на рыночную составляющую договорной цены, не затрагивая основную сметную стоимость предстоящего строительства.

Особенности и методы оценки недвижимости

Оценка стоимости недвижимости всегда опирается на назначение объекта, так как от этого зависит степень влияния тех или иных ценообразующих факторов. Например, на стоимость производственной недвижимости серьезное влияние оказывают следующие факторы: наличие удобных подъездных путей, коммунальных благ, обязательных для производственного процесса. Помещение должно соответствовать требованиям пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологической службы, в случае необходимости быть оборудовано дополнительными системами вентиляции и канализации, утилизации отходов и прочими. При оценке торговых помещений важнейшими факторами остается их месторасположение и доступность для покупателей. Привлекательность района, демографический состав населения, распространенность в районе других подобных объектов – эти сведения будут главными для оценщика. Также учитываются перспективы района: реконструкция, строительство новых торговых комплексов и жилых объектов. Особенности оценки офисной недвижимости обусловлены рядом взаимосвязанных факторов, присущих объектам данного типа. Во-первых, это концентрация недвижимых данных объектов в городской зоне, во-вторых – та роль, которую офисная недвижимость оказывает на имидж компании. Большинство посетителей, особенно те, кто приходит впервые, формируют свое мнение об организации именно на основе впечатлений от офиса: его месторасположения, отделки и прочего. Именно поэтому месторасположение, удаленность офиса от транспортной сети, наличие парковки играют решающую роль при оценке такой недвижимости. Не менее важны также планировка, площадь и отделка помещения.

Исходя из многочисленных факторов, которые оказывают влияниие на стоимость, можно сделать вывод, что определить объективную цену на недвижимость достаточно трудно. В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, сравнительный подход (рыночный подход).

Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Сравнительный подход – подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

Динамика цен на недвижимость часто меняется с положительной на отрицательную. За всеми этими колебаниями следят специалисты-аналитики девелоперских компаний. Они выдают информацию о состоянии рынка недвижимости, регулируя процент сделок, осуществляемых с целью инвестиций.

На стоимость недвижимости влияет и рост цен на стройматериалы, но нетрудно посчитать, что составляющая стройматериалов в объекте недвижимости находится на уровне 40 процентов. А конечная цена объекта превышает себестоимость более чем в два-три раза. Таким образом, даже двукратное увеличение цены стройматериалов не изменит сверхприбыльности девелоперского бизнеса.