Динамика цен на недвижимость за сентябрь 2012

Для ознакомления с рынком недвижимости и тенденций его развития необходимо анализировать статистические данные.  В данной курсовой работе  представлен анализ цен на недвижимость в сентябре 2012 г. и изменение стоимости недвижимости в России за месяц и за год по сведениям РосРиэлт-Недвижимость (приложение Б).

Из этой таблицы можно сделать вывод, что практически вся недвижимость в стране подорожала. Здесь не маловажную роль играет сезонный фактор времени. В зависимости от того, в какой сезон совершается покупка, стоимость также будет плавать в известном диапазоне. Законы спроса и предложения никто не отменял. Пик покупок жилой недвижимости приходится на весенний и осенний период, а также на конец зимнего времени. Это связано с тем, что заканчиваются праздники, а в летний период можно более спокойно произвести в новоприобретенной квартире ремонт. Бизнес-объекты менее подвержены изменениям цен в зависимости от времени. Повышение цен на недвижимость в определенном уровне связано с подорожанием доллара и строительных материалов, а также ростом инфляции.

В минусе за год находятся только земля, офисы и гаражи, причем последние вероятнее всего больше не будут иметь тенденцию к дальнейшему снижению стоимости (по крайней мере значительную), так как изменение в цене за месяц не сильно отрицательное. Стоимость офисов в основном повышается из-за повышения количества сделок с этой недвижимостью. Видимо, деловая активность несколько снижена из-за мирового кризиса.

Что же касается аренды, то можно с долей уверенности сказать, что арендная ставка торговых площадей будет повышаться в ближайшее время. Покупательский спрос на товары постепенно будет расти и достигнет своего пика во время новогодних праздников, а это не может не отразится на стоимости аренды торговой недвижимости.

Расчет и анализ доходов и расходов функционирования двухэтажного магазина смешанной торговли с подвалом

Описание объекта недвижимости

Объектом курсовой работы является магазин смешанной торговли.

Здание имеет два этажа, подвал и следующие технико-экономические показатели:

- полезная площадь – 2300 м²;

- площадь земельного участка – 1000 м²;

- строительный объем – 8000 м³;

- материал стен – кирпичные;

- коэффициент недозагрузки площадей – 0,3;

- коэффициент недосбора платежей – 0,01.

Объект введен в эксплуатацию в 2002 году и расположен на пересечении улиц Постникова и Цвиллинга по адресу: ул. Постникова, д. 32а. Таким образом, здание расположено на границе Промышленного района и Центрального, но относится к Промышленному району. Исследуемый объект находится вблизи центра города. Здесь прекрасно развиты транспортные, людские, информационные потоки. На сегодняшний момент район объединяет большую часть населения, поэтому расположение здесь объекта торговли экономически целесообразно.

Район сосредотачивает в себе несколько главных транспортных артерий (ул. Постникова и ул.Цвиллинга), на одной из которых (ул. Постникова) расположен исследуемый объект. Улица Цвиллинга охватывает большую часть людского потока в масштабах всего города, поэтому можно сделать вывод об очень удачном расположении объекта недвижимости.

Район имеет развитую инфраструктуру, представленную непосредственной близостью с парком имени С.М. Кирова и с парком имени В.А. Перовского, ЦПКиО «Тополя», кинотеатром «Космос», Оренбургской Государственной Медицинской Академией, Театром Музыкальной комедии и др. Кроме того, этот район является деловым центром города, так как здесь сосредоточен целый комплекс зданий административного назначения (здание администрации, регистрационная палата, комитет по управлению имуществом, комитет по градостроительству и архитектуре, управление жилищной политикой, министерство сельского хозяйства и др.). Практически все, что связано с управлением города находится здесь. Относительно недалеко от исследуемого здания расположены банки («Юниаструм Банк», «Банк Москвы»).

Центр города – это своеобразный магнит для торговой недвижимости. Здесь на каждом шагу встречаешь магазины, бутики, торговые центры, салоны красоты и другие предприятия услуг, но небольшая отдаленность от центра нашего объекта позволяет сократить круг конкурентов, которые будут представлены небольшими магазинами, кафе. Понятно, что конкурировать с ТЦ «Восход» или ТЦ «Центр» объект не может, но он легко обойдет остальные небольшие магазины, расположенные на улице Постникова и Цвиллинга. Главным конкурентом для нашего здания будет ТЦ «7 слонов», расположенный здесь же на улице Постникова. Но наш объект обладает некоторым преимуществом: здание обладает прекрасной визуальной доступностью и доступностью автомобильного и общественного транспорта, хорошей проходимостью.

Характеризуя окружение объекта недвижимости, особое внимание следует уделить близлежащей застройке и окружающему населению. Застройка представлена в основном объектами делового назначения (офисы). Жилые районы достаточно далеко, но в пределах шаговой доступности.

 Население исследуемой части города составляют по большей части люди, достигшие трудоспособного возраста. Платежеспособность в данном районе города относительно высокая. Клиентская база магазина состоит их двух потоков: людей, работающих и проживающих в этом районе, и людей, возвращающихся после работы или отдыха на личном транспорте из центра города. Удачное расположение на одной из главных магистралей города позволяет говорить о перспективе охвата большей территории, за счет интенсивного движения автомобильного транспорта.

Одним из основных показателей удобства торговых центров и магазинов для покупателей является наличие парковки и организация транспортного движения вокруг здания. Площадь земельного участка в 1000 м² позволяет создать достаточно парковочных мест. Также стоит не забывать о благоустройстве этой территории, что увеличивает привлекательность магазина для посетителей.

Для экономически эффективной работы объекта недвижимости следует сформировать ассортимент продукции и услуг, который будет предоставлять здание. Предполагается в подвале разместить кафе или другое какое-нибудь предприятие питания, пункт оплаты коммунальных услуг, парикмахерскую, полиграфический отдел, фотоуслуги. Якорным арендатором выступит отдел деловой одежды (костюмы, рубашки, сорочки, брюки, ремни и др.) и обувной отдел, расположенные на первом этаже. На втором этаже будут находиться отдел канцелярии и офисных принадлежностей, продовольственный отдел, цветочный отдел, отдел бытовой химии, аптечный пункт, отдел бюжетерии и сувениров.

Анализ рынка недвижимости

2.2.1 Анализ рынка недвижимости и динамика цен на различные типы недвижимости

Современный рынок недвижимости г. Оренбурга можно условно разделить на такие сегменты как: коммерческая недвижимость (офисная, торговая, производственная, складская, развлекательная) и жилая недвижимость. Наибольшую долю на рынке продаж (предложения) составляет рынок жилья. На втором месте - коммерческая недвижимость. Что касается рынка аренды (предложение), также лидирующую позицию занимает жилая недвижимость, на втором - офисная недвижимость, на третьем - торговая. В целом, структура рынка относительно постоянна и со временем изменяется незначительно.

2.2.1.1 Анализ рынка жилой недвижимости по кварталам

В 2010 – 2013 годах строительство жилых домов в основном будет осуществляться в 17 и 19, 20 микрорайонах Северо-Восточной части города Оренбурга.

В 17 мкр. СВЖР проектом предусматривается строительство 36 многоквартирных жилых домов общей площадью 294547,4 м², двух детских садов по 220 мест каждый, школы на 947 учащихся.

В 2010 году в 17 мкр. СВЖР введен 14-ти этажный 104 квартирный жилой дом со встроенными офисными помещениями, общей площадью 7950,7 м².

В текущем году планируется ввести в эксплуатацию 14-ти этажный 104 квартирный жилой дом № 17 в 17 микрорайоне СВЖР общей площадью 7945,8 м². Начато строительство жилых домов № 23,31,31/1 со сроком ввода в 2012-2013 году. Ведутся проектные работы по другим домам микрорайона.

В 19 микрорайоне СВЖР – проектом предусматривается строительство 19 жилых домов общей площадью 286865,3 м², двух детских садов на 220 мест, общеобразовательной школы на 975 мест.

В 2010 году введен в эксплуатацию 14-ти этажный 140 квартирный жилой дом № 9 общей площадью 8394,1м².

В текущем году планируется ввод 14-ти этажного 117 квартирного жилого дома № 8 с нежилыми помещениями, общей площадью 7819,37 м².

Ведется строительство 14-ти этажного жилого дома № 7 со сроком ввода к концу 2012 года.

Таблица 4 - Сложившаяся динамика ввода объектов в эксплуатацию по МУП «Управление капитального строительства»

Для повышения архитектурной выразительности города все вновь строящиеся жилые дома строятся по индивидуальным проектам повышенной комфортности с учетом нормативных требований.

Таблица 5 – Цена 1 м² жилой недвижимости (квартиры), 2011-2012 гг., р.

На основании полученных данных построим график, отображающий изменение цен на рынке жилой недвижимости за конец 2011 и 2012 год.

Рисунок 1 – График изменения стоимости 1 м² жилья за 2011-2012 гг., р.

Из графика видно, что стоимость на все сегменты жилья возрастает практически с постоянной тенденцией. Самый большой прирост в цене за год совершили однокомнатные (15,35 %) и трехкомнатные квартиры (13,17 %).Далее идут двухкомнатные квартиры (12,35 %) и многоквартирные (12,31 %).

В целом структура рынка относительно постоянно и со временем меняется незначительно. Оренбургский рынок недвижимости в последние годы стабильно развивается, в том числе, в таких сегментах как элитная и торговая недвижимость. На графике видно, что цена за квадратный метр однокомнатных и двухкомнатных квартир выше, чем цена на квадратный метр трехкомнатных и многокомнатных квартир, это объясняется высоким спросом на квартиры с одной и двумя жилыми комнатами. Разброс цен на комнаты квартиры зависит от местоположения, удобств, наличия мебели, а так же спроса.

Можно заметить, что цена на квадратный метр однокомнатной квартиры значительно выше остальных рассмотренных вариантов. Такие квартиры всегда были ликвидным товаром, так как приобретение такой квартиры, в ряде случаев, является вынужденной мерой за неимением больших средств на приобретение большей жилой площади.

Динамика роста цен на покупку 1 м² жилой недвижимости по районам города Оренбурга отображена на рисунке 2.

Таблица 6 – Цена 1 м² жилой недвижимости по районам города Оренбурга, 2011-2012 гг., р.

Рисунок 2 – График изменения стоимости 1 м² жилья за 2011-2012 гг. по районам г. Оренбурга, р.

Темп роста стоимости жилой недвижимости в Центральном районе составил 114,4%, прирост составил примерно 14% с ноября 2011 года по октябрь 2012 года. Темп роста в Ленинском районе составил 109,7%, прирост составил примерно 10%. Темп роста в Дзержинском районе составил 119,5%, прирост составил примерно 20%. Темп роста в Промышленном районе составил 112,2%, прирост составил примерно 12%.

На основании подсчитанных показателей можно сделать выводы, что на рынке недвижимости возросла популярность жилья в Дзержинском районе, что повлекло за собой увеличение спроса и рост цен. В конце 2011 года и начале 2012 наблюдается резкое увеличение стоимости квадратного метра жилья в Промышленном районе, а во втором и третьем квартале текущего года цена существенно не изменилась. По Центральному и Ленинскому районам наблюдается в целом стабильный рост стоимости жилой недвижимости.

2.2.1.2 Анализ рынка складской недвижимости

По сравнению с рынком жилья, который можно назвать сформировавшимся, рынок складской и производственной недвижимости находится в стадии становления. Спрос на производственные и складские помещения превышает предложение. Основной причиной дефицита площадей является отсутствие предложения качественных производственных помещений, с развитой окружающей инфраструктурой, низким процентом физического износа.

Таблица 7 - Предложение к продаже складской недвижимости в Оренбурге, р./м²

Рисунок 3 -  График изменения средней цены продажи складской недвижимости за 2011-2012 г., р./м^2­

Тенденцию к росту цены продажи имеет складская недвижимость во всех районах города. Прирост цены в Ленинском районе за год составил 18,97 %, в Центральном – 58,23 %, в Дзержинском – 16,94%, в Промышленном – 38,43% (см. рис.3). Такой скачок цен в Центральном районе объясняется дефицитом складских площадей в этом районе, а также выгодной возможностью их перепрофилирования. В Промышленном районе расположение складов имеет большое преимущество в виде хороших транспортных путей (ж/д ветки и т.д.) и удобства подъезда, поэтому здесь складские площади в цене.

Таблица 8 - Средняя стоимость аренды складов на месяц в Оренбурге, р./м²

Рисунок 4 - График изменения средней стоимости аренды складов в Оренбурге за 2011-2012 г., р./м²

Самый заметный скачок цены аренды складской недвижимости за год произошел в Промышленном районе – 40%. Далее Центральный – 23,33%, Дзержинский – 23,08%, Ленинский – 21,74%.       

 Складская недвижимость представлена в основном помещениями, оставшимися в наследство от Советского Союза. Новых логистических проектов в Оренбурге не строилось и не планируется. Строительство новых объектов производственного назначения практически отсутствует. Источником увеличения предложения являются в основном вновь построенные специализированные складские и производственные помещения вблизи существующих заводов и производственных баз.

 Большая часть арендаторов складов стремится их перепрофилировать и открыть там автомойки, автосервисы, магазины и пр. Непосредственно под складские помещения площади снимают довольно мало, отмечают риелторы. В последний год все больше компаний предъявляют спрос на складские и производственные помещения с удобным местоположением, выходом на ведущие автомагистрали, наличием ж/д подъездных путей, оптимальной планировкой и структурой помещений.

2.2.1.3 Анализ рынка торговой недвижимости

Оренбургский рынок торговой недвижимости оказался достаточно устойчив в сложившихся условиях экономического кризиса. Существующие качественные торговые центры и помещения формата street retail с хорошими показателями остаются востребованными, что отражает наличие спроса на качественные помещения с хорошим местоположением. Цена кв.м. торговых помещений и их арендная плата растет.

Флагманом торговой недвижимости в Оренбурге является Центральный район. Здесь сосредоточено 44 % всей торговой недвижимости города.

Наиболее активно сфера торговли и услуг развивается в Дзержинском районе. Это обусловлено многочисленными спальными районами и развитым транспортом. Безусловным лидером по объему продаж и посещаемости является ТРК «Армада». Но совсем недавно в этом районе города открылся другой гигант ТРЦ «Север», который постепенно берет пальму первенства в свои руки.

 В Ленинском районе цена торговой недвижимости зависит от расположения объекта. В целом район достаточно насыщен объектами торговли, причем хорошего качества. Хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура, близость деловой среды – вот те факторы, повышающие стоимость торговой недвижимости.

Таблица 9 – Предложение к продаже торговой недвижимости, р./м²

Промышленный район является не самым привлекательным местом для размещения торговых площадей. Это связано с малоразвитой инфраструктурой, уровнем жизни населения, транспортной доступностью. Поэтому здесь сравнительно мало торговой недвижимости.

Рисунок 5 – Стоимость продажи торговой недвижимости, р./м²

Цена приобретения м² торговой недвижимости выросла во всех районах. Прирост в Центральном районе составил 14,15%, в Ленинском – 33,58%, в Дзержинском – 29,06%, в Промышленном районе – 22,93%.

Средний уровень арендных ставок в торговом сегменте - 500-800 руб.кв. метр. Ценовыми лидерами в Центральном районе являются ТЦ «Восход», ТЦ «Центр», ТЦ «Успех», арендная плата которых зачастую бьет все рекорды, превышая с лихвой 2500 рублей за м².  

Самое большое изменение на рынке произошло после открытия ТРЦ «Армада» и ТРЦ «Север» , отличительной чертой которого является то, что над его концепцией работали профессиональные международные консультанты, а именно S. A. Ricci.  

Арендная плата в Промышленном районе сильно варьируется. Чем ближе здание к Центральному или к Дзержинскому району, тем оно дороже.

Для наглядного понимания изобразим стоимость аренды торговой недвижимости в виде диаграммы.

Таблица 10 – Средняя цена аренды торговой недвижимости на месяц, р./м²

Рисунок 6 – График изменения цены аренды торговой недвижимости, р./м²

Из графика хорошо видно, что несомненным лидером по арендной ставке выступает Центральный район. Прирост следующий: Промышленный район – 23,68%, Ленинский район – 9,09%, Дзержинский район – 41,03%, Центральный район – 34,45%.

2.2.1.4 Анализ рынка офисной недвижимости

Рынок офисной недвижимости, наряду с торговой, имеет большой спрос. В основном он предъявляется на недорогие офисы, расположенные в центре или прилегающих к центру районах. Основной критерий выбора – цена. Учитывая, что предложение на аренду офисной недвижимости сегодня превышает предложение, выбор арендаторов падает на более качественные помещения. Класс коммерческой недвижимости определяет около двух десятков различных критериев: возраст объекта; его планировка; отделка; наличие лифтов, систем кондиционирования и другого инженерного оборудования; наличие независимых источников энергосбережения, охраны, телефонной сети и Интернета; возможности проводки; количество парковочных мест и некоторые другие параметры.

Рассмотрим среднюю цену 1м² продаваемых офисных помещений в четырех районах города Оренбург за период с 2011-2012 года.

Представим разброс цен за 1м² продаваемых офисных помещений по районам г.Оренбурга за год в динамике. Из графика видно, что выше всего стоимость 1м² продаваемого офиса в Центральном районе, что само собой вытекает из местоположения и инфраструктуры территории. Изменение стоимости за год составило: Ленинский район – 1,65%, Центральный район – 14,95%, Дзержинский район – 13,77%, Промышленный район – 7,8%.

Таблица 11 - Предложение к продаже офисной недвижимости, р./м²

Рисунок 7 - Средняя цена предложения офисных помещений, р./м²

Представим среднюю стоимость за 1м² сдаваемых в аренду офисных помещений по районам г.Оренбурга за 2011-2012г. Из графика видно, что выше всего стоимость 1м² сдаваемого в аренду офиса в Центральном районе, а стоимость в Ленинском и Дзержинском примерно одинакова. Самая низкая арендная ставка в Промышленном районе, что обуславливается его удаленностью от центра. Изменение цены аренды составило: Ленинский район – 8,1 %, Центральный район – 13%, Дзержинский район – 12,92%, Промышленный район – 15,74%.

Таблица 12 – Средняя цена месячной аренды офисной недвижимости, р./м²

Рисунок 8 – График изменения средняя цены аренды офисных помещений, р./м²

Более 60% рынка офисов г. Оренбурга – это офисы класса «С» и «D». Предложение офисов класса «В» на рынке сегодня тоже присутствует. Готовых к эксплуатации офисов класса «А» в городе нет.

Важно отметить: в структуре предложения на продажу доминируют офисные помещения общей площадью до 50 м², но массовым спросом пользуются площади до 150 м².

2.2.2 Состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (аренда) на земельные участки. Размер арендной платы

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Основными факторами, которые влияют на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земли.

Спрос на землю не является однородным. Он включа­ет в себя две основных составляющих: спрос сельскохозяй­ственных и несельскохозяйственных потребителей.

Сельскохозяйственные потребители все, кто использует плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа.

Для сельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием и в меньшей мере ее местопо­ложением, от которого зависят климатические условия и вопрос доставки ресурсов и готовой продукции.

Несельскохозяйственные потребители - все, кому земля нужна для строительства зданий, про­мышленного производства или других целей, не связанных с использованием плодородия почвы.

Для несельскохозяйственных потребителей сущест­вует два основных фактора формирования цены земли:

- подготовленность земельного участка к использова­нию (наличие электричества, газопровода, телефона и т.п.);

- местоположение земельного участка.

Цена на землю тесно связана с понятием ренты, которая определяет доход собственника данного фактора производства и уровень платы потребителя за его использование.

Таблица 13 – Средние цены долгосрочной арендной платы земельных участков на сентябрь 2012 года, р./м²

Рынок земельных участков можно назвать до конца несформированным. Вторичный рынок представлен в основном земельными участками для индивидуального жилищного строительства. Цены на такие земельные участки колеблются от 2500 до 11000 рублей за 1м², в зависимости от престижности местоположения. Земельные участки с другими видами разрешенного использования продаются в основном из государственной собственности через торги и конкурсы. В основном на таких условиях продаются земельные участки, предоставленные для строительства коммерческих объектов (бизнес и торговые центры) и строительства многоэтажных жилых домов и индивидуального жилищного строительства.

Рисунок 9 - График изменения стоимости 1м² аренды земельных участков по районам, р.

График наглядно иллюстрирует зависимость цены аренды земельного участка от местоположения. Так в Центральном районе цена практически вдвое превышает цену в Промышленном районе.

2.2.3 Подробный анализ рынка торговой недвижимости

2.2.3.1 Предложение площадей

Среди коммерческой недвижимости главенствующую роль играет торговая недвижимость. Торговые площади в городе Оренбурге растут с каждым днем. В 2011 году наш город-полумиллионник вошел в список городов с самым значительным ростом торговых площадей, наравне с Санкт-Петербургом, Новосибирском, Самарой и Рязанью.

Оборот розничной торговли по итогам 2011 года увеличился чуть более чем на 8% к показателям предыдущего года и составил 122,3 млрд. рублей против 108,1 млрд. рублей в 2010 году. Однако в первом квартале 2012 года оборот вырос почти на треть (30,7 %) к аналогичному показателю 2011 года и достиг 10,97 млрд. рублей.

По данным компании Knight Frank, обеспеченность торговыми площадями Оренбурга составляет 505 м² на 1000 человек, что является довольно высоким показателем: так, в сравнении с городами-миллионниками Оренбург занимает второе место после Самары по обеспеченности торговыми площадями.

Рисунок 10 - Обеспеченность торговыми площадями на 1 000 жителей города, м²

В Оренбурге на данный момент лидерами по посещаемости и по площадям являются следующие торговые центры:

- ТРК «Армада»;

- ТРК «Север»

- ТРЦ «Гулливер»;

- ТРЦ «Три мартышки»;

- ТЦ «Новый мир»;

- ТЦ «Восход»;

- ТЦ «Центр»;

- ТЦ «Успех».

В городе действует один суперрегиональный торговый центр – «Армада», общая площадь которого на данный момент составляет 130 тысяч м² (80 тысяч – арендуемая). Это масштабный проект, который помимо молла включает также МФЦ (многофункциональный федеральный центр «одного окна»), бизнес-центр, также не так давно, непосредственно рядом с ТРЦ, открылся автовокзал. Всего в торговом центре работает 250 магазинов, а ежедневная посещаемость, по данным ТЦ, достигает 50 тысяч человек.

В Оренбурге работают два молла регионального масштаба – «Гулливер» и «Север». Отличительной чертой этих торговых центров является то, что над их концепцией работали профессиональные международные консультанты. Над второй очередью ТРЦ Гулливер работала компания Cushman & Wakefield, вторую и третью очереди ТРЦ Север сдавала S. A. Ricci.

Среди окружных торговых центров следует отметить два – «Новый мир» и «Три мартышки», это новые ТЦ, в которых работает ряд сетевых магазинов. ТЦ «Три Мартышки» – самый крупный торговый объект в юго-восточной части города, был открыт на месте продовольственного рынка. Рынок был сохранен, но переместился на нулевой этаж комплекса, выше располагаются два этажа магазинов. Торговый центр «Новый мир» открылся почти одновременно со своими более крупными соседями на северо-востоке Оренбурга – самой густонаселенной части города – и предлагает довольно демократичный набор арендаторов.

Внимания заслуживает тройка небольших торговых центров в Центральном районе города – «Восход», «ТС Центр», «Успех». Благодаря тому, что в 2004-2005 гг они прошли через реконцепцию, а также из-за своего местоположения, они привлекательны для арендаторов небольших и средних площадей – магазинов одежды и обуви, косметики, подарков и т.д.

В перечисленных выше торговых центрах высокий процент заполняемости (более 85%), а якорные арендаторы федеральных и региональных сетей обеспечивают им стабильные потоки покупателей.

Кроме того, два из тройки крупнейших торговых центров готовятся к расширению в ближайшее время – до конца 2012 года уже четвертую очередь планирует ввести ТРЦ Север, а в начале 2013 года обещает открыться вторая очередь гиганта - «Армады» - на более чем 50 000 м² появится мебельный и DIY-центр. И в том, и в другом случае речь идет о давних планах компаний, которые затянулись из-за кризиса.

Сложившуюся картину флагманов торговли Оренбурга удобно представить в виде таблицы.

Таблица 14 - Самые значимые действующие ТЦ Оренбурга

Необходимо выделить еще два довольно популярных мест шопинга оренбуржцев - ТЦ «Метро кэш энд керри» и ТЦ «City Plaza». Площадь первого ставляет 62300 м², площадь второго - 7000 м².

Несмотря на внушительные площади приведенных выше гигантов наибольший удельный вес имеют остальные очаги торговли, разбросанные по всему городу. Это различные магазины, бутики, торговые центры, рынки и базары, которые по классу обслуживания уступают лидерам. Заметную роль играют торговые площади, расположенные на первых этажах жилых зданий.

Проведя анализ предложения площадей, можно сделать вывод, что первенство по квадратным метрам площадям торговой недвижимости остается за Центральным районом. Но открытие таких мощных центров в других районах сказалось на общем раскладе сил.

Рисунок 11 – Распределение площадей торговой недвижимости по районам

Несмотря на ряд приведенных выше примеров успешных торговых объектов, следует отметить, что Оренбург близок к насыщению торговыми площадями, о чем свидетельствует судьба двух крупных торговых центров – ТЦ «Астория» и ТЦ «Кит». Проект «Астории», рассчитанный на 80 000 м², был заморожен в период кризиса, и до сих пор его судьба не определена. ТЦ Кит в восточной части города, занимающий площадь 16,5 тысяч м², планировалось увеличить до 50 000 м², пригласить федеральных сетевых ритейлеров и открыть первый в городе аквапарк, однако до сих пор неизвестны сроки осуществления этого проекта. По неподтвержденным данным, строительство аквапарка может начаться в этом году и закончиться к концу 2013.

2.2.3.2 Соотношение спроса на объекты различных классов в данном сегменте

За последние 3-4 года оренбургский рынок товаров и услуг сделал внушительный рывок вперед. Возросло количество сделок с торговой недвижимостью, но лидером по числу сделок осталась жилая недвижимость.

Торговая недвижимость является самой популярной для инвестирования. Поэтому предложение площадей продолжает расти, но спрос все равно его опережает.

Определенное представление о спросе и предложении дает анализ сделок с недвижимостью. Если сравнивать количество сделок купли/продажи с количеством сделок аренды, то, безусловно, для торговой недвижимости сделки по аренде происходят чаще. Это связано с тем, что торговая недвижимость имеет большую стоимость приобретения квадратного метра, которая не дает покупателю единовременно выплатить всю сумму здания или помещения. Для таких людей приемлема аренда. К тому же не каждый собственник откажется от постоянного источника дохода. Еще одно преимущество аренды заключается в том, что арендодатель находиться быстрее для собственника, чем покупатель.

Рисунок 12 – Соотношения сделок по продаже и аренде торговых помещений

Количество сделок по районам города имеет определенную дифференциацию. Спрос на торговую недвижимость возрастает от окраин Оренбурга к центру. Кроме того, стабильным спросом пользуются торговые площади в районе вокзалов, возле больших транспортных узлов. Несмотря на большую стоимость первых этажей торговых комплексов по сравнению с остальными, спрос на них постоянно высокий, а вот верхние этажи часто пустуют. Что же касается качественных торговых площадей, то они (например, ТЦ «Восход», ТЦ «Центр» или ТЦ «Успех») даже в кризисное время были заполнены. И сейчас в «раскрученных» действующих ТЦ ротация арендаторов крайне невелика. Менее престижные торговые центры вынуждены подбирать арендаторов, создавая концепцию торговли. Этим объясняется частая смена арендаторов.

Рисунок 13 – Сделки с торговой недвижимостью по районам города

Диаграмма, построенная на основе анализа предложений купли/продажи и аренды торговых площадей, размещенных в публичных источниках, показывает, что наибольшее число сделок происходит в Центральном районе. Второе место – Ленинский район, третье - Дзержинский. Отстает от всех Промышленный район.

2.2.3.3 Наиболее активные участники сегмента рынка

Наиболее активными участниками данного сегмента являются торговые центр ТРК «Армада», ТРЦ «Север», ТРЦ «Гулливер», ТРЦ «Три мартышки».

ТРК «Армада» – первый и крупнейший современный торгово-развлекательный центр Оренбурга, расположенный по адресу Шарлыкское шоссе, д.1. Молл «Армада» стал центром современной торговли благодаря нескольким факторам: площадь молла – 130000 м², она позволяет расположить в одном помещении двести небольших магазинов и бутиков, а также свыше десяти крупных гипермаркетов и развлекательных центров. Все магазины «Армады» расположены на одном уровне.

«Армада» привлекает оренбуржцев и гостей города своим пулом арендаторов. В молле представлено огромное количество известных федеральных и международных брендов.

Среди гипермаркетов можно назвать следующие: «Спортмастер» (спортивные товары), «Детский мир» (товары для детей), «М Видео» и «Техносила» (электроника), «Хоум Центр» и «Domite» (товары для дома), «Family Room» (мебель).

Среди развлекательных центров «Армады» – мультиплекс «Кинофрэш» (9 кинозалов), центр семейного отдыха «Crazy Park», несколько кафе.

Представлены магазины брендов «Motivi», «Terranova», «Camaieu», «Colins», «Take Two», «Gaudi», «Adidas», «Alba», «Befree», «Camel Active», «Cropptown», «Finn Flare», «House», «LEtoile», «Love Republic», «Nike», «Ostin», «Ramsey», «Reebok», «Reserved», «Tatuum», «Triumph», «Zarina» и многие другие.

ТРЦ «Север» удачно расположен в самом большом спальном районе города по адресу пр. Дзержинского, д. 23, имеет хорошее транспортное сообщение со всеми районами города (путь из самых отдалённых районов города – 30 минут, отсутствие преград), удобные подъездные пути, большую и удобную парковку, уникальный дизайн, оптимальный подбор брендовых магазинов с широким ассортиментом товаров по приемлемым ценам при достойном качестве, разнообразный спектр услуг; является местом для проведения досуга и развлечений.

Якорные арендаторы: продуктовый гипермаркет «Магнит-гипер», супермаркет электроники и техники «М-Видео», многозальный киноцентр «Космос», супермаркет товаров для детей «Дочки и сыночки», супермаркет спортивных товаров и оборудования «Спортмастер».

Сопутствующие арендаторы: магазин товаров для дома, магазин парфюмерии и косметики «DEGAL», меховой салон «Мехамания».

Зона food-court: Subway, SFCChicken, Милано.

Торговая галерея: Одежда, обувь, белье, спортивные товары, парфюмерия и косметика, украшения.

Развлечения: Центр детских развлечений, многозальный киноцентр.

Услуги: салоны связи, отделение банка, банкоматы, платежные терминалы, салоны красоты, фитнес центры, стоматологические услуги, оптика, аптека, ателье, фотоуслуги, химчистка, бюро путешествий.

ТРЦ «Гулливер» расположенный на ул. Новая,4 предлагает широкий спектр товаров и услуг. Концептуальное архитектурное решение выполнено итальянскими специалистами студии «Бартолли». Продвижением комплекса, разработкой системы навигации и маркетинга занимается московская компания City Marketing.

Среди гипермаркетов можно назвать следующие: «Карусель» (продуктовый гипермаркет), «Спортмастер» (спортивные товары), MEDIA MARKT (бытовая техника и электроника), КИНОСИТИ (кинотеатр с 6 кинозалами, в том числе 1 премьерный зал), Фудкорт, Товары для дома Уютерра, Товары для детей, Развлекательная зона (боулинг), Торговая галерея, Рестораны.

Представлены магазины брендов «Gloria Jeans», «Л'Этуаль», «Caprice», «KANZLER» и многие другие.

ТРЦ «Три мартышки» расположен на проспекте Гагарина, 48/3 и предлагает практически полный ассортимент товаров повседневного спроса и длительного пользования. Соответствуют высшим стандартам системы безопасности, климатконтроля и пожаротушения. Особенно важно то, что инвесторы строительства предусмотрели организацию собственной автопарковки. В торговом центре представлено множество бутиков, имеется несколько кафе, продовольственный супермаркет "Сельпо", магазин игрушек «Чудо-Юдо», «ЦентрОбувь», ювелирные салоны, отделы косметики и парфюмерии, салоны связи, кожгалантереи, головных уборов, белья, сувениров и подарков.

2.2.3.4 Доля свободных площадей

Потребительский рынок города Оренбурга характеризуется стабильностью и достаточной насыщенностью продовольственными и социально-значимыми непродовольственными товарами. На территории города Оренбурга действуют:

- стационарных продовольственных магазинов – 519, торговой площадью 87,9 тыс.м²;

- стационарных непродовольственных магазинов – 254, торговой площадью 43,2 тыс.м²;

- стационарных смешанных магазинов – 537, торговой площадью 92,2тыс.м²;

- 430 - предприятий общественного питания на 26917 посадочных мест, в том числе: общедоступных 244 на 6043 посадочных места; кроме того, в летний период работает около 200 предприятий летнего типа;

- 273 предприятий оптовой торговли складской площадью 63 тыс.м²;

- 27 розничных рынков;

- 2 оптовых рынка;

- более 200 предприятий мелкорозничной торговли;

- 139 предприятий бытового обслуживания.

Самыми существенными торговыми объектами в городе являются ТРК «Армада», ТРЦ «Север», ТРЦ «Гулливер», ТРЦ «Три мартышки», а также ТС «Центр», ТД «Восход» и другие.

Таблица 15 – Торговые площади значимых ТЦ Оренбурга

Доля свободных площадей в недавно открытых торговых центрах наибольшая. Что касается уже существующих торговых центров, то здесь доля их заполненности возросла и составила около 70%. Доля незанятых помещений составляет 30%, а в других городах нашей страны сохранилась на уровне 20%.

2.2.3.5 Арендные ставки на объекты различных классов в данном сегменте. Цены предложения/продаж

Средняя цена 1м² в Центральном районе является самой большой по городу, что связано с близостью к администрации и историческому центру города.

Самым дорогим Торговым Центром для аренды является ТЦ Центр – цена за 1м² может достигнуть 3300 рублей в месяц. Так же довольно высокие цены на аренду можно встретить в МОЛЛ Армада. Стоимость 1м² в г. Оренбург представлена в таблице 16.

Таблица 16 - Размер стоимости месячной арендной ставки, р./м²

Рисунок 14 – График изменения стоимости арендной ставки по районам г.Оренбурга, р./м²

Построенный график подтверждает тенденцию, сложившуюся в городе. Самые престижные и дорогие с точки зрения аренды торговые центры расположены в Центральном районе.

Таблица 17 - Цена продажи торговой недвижимости, р./м²

Рисунок 15 – График изменения цены продажи торговой недвижимости по районам, р./м²

Самые дорогие торговые площади сосредоточены в центральном районе, но так же довольно высокий уровень цен имеют площади таких торговых центров, как Citi Plaza Ленинского района, в котором цены превышают 60000 р./м².

2.2.3.6 Уровень эксплуатационных расходов

Техническая эксплуатация - это лишь часть комплекса услуг, входящих в понятие «управление объектом». Необходимость в ней возникает на этапе эксплуатации объекта недвижимости, когда здание уже построено, концепция разработана, договоры с арендаторами заключены и т.д. Однако управляющая компания может принимать участие и на других этапах. Следовательно, техническая эксплуатация может быть востребована как в комплексе с другими услугами, так и в качестве самостоятельной услуги.

В среднем затраты на эксплуатации по городу составляют 80 $ м²/год. Высокие цены здесь в таких торговых гигантах как ТРЦ Гулливер и МОЛЛ Армада около 100 $ м²/год. Наиболее низкие цены на обслуживание встречаются в Ленинском районе – от 40 $ м²/год.

Эксплуатационные расходы зависят от многих факторов, таких как стоимость коммунальных услуг, тип инженерных систем, уровень обслуживания торгового объекта.

В настоящее время все более актуальным становится контроль за расходованием энергоресурсов (ресурсосбережение).

Одной из составляющих услуг по техническому обслуживанию зданий является представление собственника и взаимодействие от имени собственника с городскими службами, поставщиками коммунальных услуг, контроль и оптимизация потребления коммунальных услуг, представление интересов собственника в государственных органах, таких как Госгортехнадзор, Пожарный надзор, СЭС, Энергонадзор и т.д.

Динамика эксплуатационных расходов имеет возрастающий характер. В связи с этим управленцы торговых центров прибегают к использованию политики по снижению данных расходов.

Эффективность управления объектом напрямую зависит от компетентности и профессионализма управляющего. В крупных мегаполисах данная проблема решается посредством обращения к внешним управляющим компаниям и сдачей объекта на аутсорсинг как зарубежным, так и отечественным фирмам. В менее крупных городах данная услуга только развивается. Примечательно, что только очень крупные компании могут позволить себе осуществлять управление несколькими торговыми центрами, что создает объективную потребность в синтезе имеющегося единичного опыта управления коммерческой недвижимостью на этапе обеспечения жизнедеятельности и конкурентоспособности торгового центра.

Общие выводы об анализе торговой недвижимости удобно представить в виде таблицы (см. таблицу 18).

Таблица 18 – Выводы к анализу торговой недвижимости