Государственное регулирование земельных отношений в США.

В разные периоды своей истории федеральное правительство являлось собственником до 80% территории страны, в настоящее время им управляется примерно 29% (так называемой общественной земли).

В собственности федерального правительства находятся 110 млн га земель многоцелевого использования - около 13% всех земель США. Эти земли управляются бюро по землеустройству. В его ведении находятся также природные ископаемые, залегающие под управляемой им поверхностью - 60% запасов угля и 35% урановой руды.

Бюро по землеустройству является структурным подразделением министерства внутренних дел страны (оно в США не выполняет полицейских функций).

В структуру бюро по землеустройству входят 12 отделений штатов, 58 отделений графств и 140 местных. Всего в системе бюро работает около 10 тыс. человек.

Основными функциями бюро являются:

*   ведение земельных информационных систем;

*   проведение кадастровых съемок;

*   ведение земельного архива 31 штата;

*   подготовка конкретных планов регионального развития;

*   проведение земельной съемки;

*   выпуск лицензий и других разрешений на использование земель и полезных ископаемых;

*   инспектирование правильности использования выданных лицензий и разрешений;

*   проектирование и строительство дорог, других коммуникаций и зданий;

*   мониторинг ресурсов;

*   продажа федеральных земель и покупка земель в федеральную собственность.

Указанные функции выполняются специалистами и экспертами бюро на местах и координируются с другими органами государственной власти соответствующих уровней.

Работа бюро по землеустройству является одним из источников денежных поступлений в федеральный бюджет — ежегодно около 800 млн долларов. Главные статьи дохода — продажа древесины и общественных земель, аренда пастбищ, а также дорог для проезда к собственности, продажа разрешений на разработку полезных ископаемых, предоставление услуг по обучению кадров, проведению исследований, оценке проектов, проведению закупок.

Бюро по землеустройству поддерживает архив свидетельств о собственности на земли, ранее находившееся в общественной собственности.

Ежегодно бюро выдает по запросам более 10 тыс. копий документов, подтверждающих право собственности на конкретные участки.

Архив бюро централизован, и все документы находятся в одном месте. В 90-х было произведено сканирование документов, и вся информация хранится на CD.

Бюро выносит федеральные земли на продажу в тех случаях, когда собственность на них становится обременительна для правительства. Бюро может отобрать конкретные участки на продажу , если они удовлетворяют одному из 3-х условий:

*   это изолированный участок, который труден и неэкономичен в управлении;

*   участок был приобретен для конкретной цели, и больше он для нее не требуется;

*   продажа участка будет служить общественным задачам.

Продажные цены определяет рынок. Существует 3 формы продажи федеральных земель:

*   конкурентные торга, с преимуществом продажи владельцам соседних участков;

*   прямая продажа одному лицу;

*   открытый аукцион.

В качестве покупателей могут выступать только граждане США или корпорации. Проданная федеральная земля попадает под законы и ограничения, действующие на данной территории. Соглашение о сделке может предусматривать сохранение их прав за федеральным правительством или лицом, прежде арендовавшим эту землю.

Интересен опыт аренды земли, прежде всего фермерами, большинство из которых не являются собственниками возделываемой земли. Им аренда явно выгодна, если рыночная стоимость земли выше ставок арендной платы.

Существует несколько типов арендных соглашений. Самый старый - расплата фиксированной частью урожая. Урожай делится между фермерами и землевладельцами, при этом фермер обеспечивает всю текущую деятельность, а землевладелец предоставляет недвижимое имущество и платит налоги. Эта аренда дает возможность разделить два главных риска: урожая и цены. Аренда с денежной фиксированной оплатой является распространенной во многих штатах, но она более рискованна для фермера, чем для землевладельца.

В США аренда годовая, но затем продлевается, так как отношения между сторонами строятся на основе взаимного доверия.

Существуют другие виды аренды, например аренда "за бушель", когда фиксируется число бушелей продукции для землевладельца. Этот вариант наиболее рискован для арендатора, т.к. колебания в урожайности обычно больше, чем в цене зерновых.

Изучение опыта США в области залоговых отношений необходимо учитывать при создании нормативной базы залоговых операций в РФ.

Агент, занимающийся составлением залогового договора должен, например, "заботиться обо всем", оставляя заявителю лишь поставить подпись и расплатиться за услуги.

В США сделка заявителя с кредитором, ссуживающим под залог, опирается на большое число законов, защищающих права потребителя. Законодательство требует, чтобы ссудодатель полностью оглашал заявителю свои финансовые расходы, обосновывая плату за обслуживание. Лицам, желающим получить ссуду под залог земли, должна быть в течение 3 дней после подачи заявления о залоге предоставлена вся информация, необходимая для вступающего в залоговую сделку, а также смета издержек, связанных с заключением сделки.

Получение ссуды под залог предусматривает проверку кредитоспособности заявителя, оценку закладываемой собственности и оформление гарантийного письма.

Прежде кредитор получал право на собственность должника, если долг не был выплачен в срок. Позже был введен "суд справедливости", который решал в пользу должников, если деньги вносились в короткий срок после назначенного дня.

Многие штаты используют залог с актом передачи в опеку, т.е. 3-х стороннюю сделку. Когда оформлен залог, заемщик переводит обеспеченность по закладной попечителю (специализированному учреждению). Если долговое обязательство будет выполняться, то право на собственность будет возвращено должнику. Но если обязательство не выполнено, опекун организует продажу с аукциона.

В настоящее время различия между простым залогом и залогом с передачей стерлись: должник сохраняет право на владение, пока опекун не получит доход от продажи или пока не будет назван ликвидатор (или получатель) недвижимости несостоятельного должника.

Меры, которые используются в США для регулирования земельных отношений, ориентированных на создание условий для экологически здорового и экономически эффективного развития сельского хозяйства, можно разделить на 4 типа:

*   система регулирования отношений по поводу земельной собственности;

*   правила и предписания использования земли;

*   процедуры управления общественными землями (которыми федеральное правительство и правительства штатов владеют как землями штатов);

*   процедуры, гарантирующие выполнение правил и предписаний использования земли.

В США землю считают реальной собственностью. Земля может находиться во владении одного лица или на равных правах собственности принадлежать нескольким лицам. Владеть землей может корпорация, компания, другое юридическое лицо. Владелец имеет право исключительного владения землей. Любое проникновение на землю без разрешения является нарушением права частной собственности и чревато наложением штрафа. Государство не может взять земли владельца ,не уплатив за это денежную компенсацию, и при условии, что это изъятие осуществлено в государственных целях. Землю можно свободно купить, продать, передать.

Однако землевладельцы могут использовать или обрабатывать землю только в соответствии с доктринами общего права и предписаниями, принятыми или провозглашенными уполномоченными официальными лицами. Эти доктрины общего права, развиваясь десятилетиями судебной практики по поводу земли, сейчас четко отработаны.

Земля штатов, а также муниципалитетов классифицирована по плотности населения, которому позволено жить там, и типу разрешенной деятельности. Благодаря такому зонированию несовместимые виды использования земли можно заменить другими, более применимыми видами. Так, фабрика не может быть расположена рядом с больницей.

Зонирование препятствует нарушению порядка или спорам между соседями относительно несовместимого использования земли.

Один из широко применяемых методов - это установление типа природного ресурса и учреждение специального контроля для защиты его в любом месте его нахождения. Например, первоначально зонирование не учитывало переувлажненность земель. В итоге США потеряли половину переувлажненных земель, которые сейчас находятся под особой защитой лицензии на переувлажненные земли, которую уполномочен выдавать только корпус инженеров армии США.

Многие штаты имеют свои дополнительные лицензии на переувлажненные земли штата, которые защищают буферные зоны вокруг переувлажненных земель, имеющих решающее значение для сброса грунтовой воды, борьбы с заиливанием и сдерживанием паводков, а также как место обитания диких животных и птицы.

Сходные методы используются в отношении других природных ресурсов, например, прибрежные земли.

По управлению прибрежной зоной создана региональная система, на основе которой конгресс обязал все штаты разрабатывать для всех прибрежных районов платы использования земли, предоставляет им для этого нужные фонды, обязывает федеральные власти действовать согласно с ними.

Проводится также контроль деятельности, вызывающей загрязнение окружающей среды. В США требуется разрешение на строительство всех трубопроводов и других средств, отводящих жидкие отходы в водоемы.

Вода, используемая для сельского хозяйства, должна иметь свой уровень чистоты, установленный по однообразной национальной методике. Все разрешения на сброс должны ограничивать стоки уровнями, которые отвечают стандартам качества воды в штате.

Разрешения на сброс пересматриваются каждые 5 лет. Сельское и лесное хозяйство также является источником загрязнения. Агентство окружающей среды США в настоящее время учреждает новые нормы и предписания по контролю стоков химикатов и ила от сельскохозяйственной деятельности.

Хранение и использование сельскохозяйственных пестицидов и других химикатов строго регламентируется федеральными и штатными законами. Владельцы земли отвечают за восстановление любых земель, которыми владеют или пользуются.

Все правила охраны природных ресурсов обязательно широко публикуются, иначе они считаются недействительными.

Гарантирует охрану сельскохозяйственных земель подготовка отчетов об экологическом состоянии. Они были введены актом о национальной политике в области окружающей среды (1969 год), половина штатов приняла сходные законы.

Все правила и предписания по использованию земли в США исполняются беспрекословно, т.к. обеспечиваются системой экономических стимулов и штрафов.

Юридическое принуждение достаточно эффективно и строго. Главный компонент тяжб в судах США составляют сейчас экологические случаи. Строгая и независимая система судов с ясными юридическими процедурами предоставляет владельцам собственности и другим лицам возможность защищать свои законные права в судах по собственной инициативе.

Хотя в США сохраняются многие проблемы, описанные выше, однако, все они прогрессивно решаются благодаря относительно строгому планированию и применению систем контроля, стимулирования и взысканий.