Понятие и юридическая характеристика договора купли-продажи жилого и нежилого помещения

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

 Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение.

Предмет договора купли-продажи жилого помещения.

Содержание договора принято рассматривать как некую совокупность условий. Общая часть договорного права указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшую судьбу любого договора. Это – его предмет (ч.2 п.1 ст.432 ГК РФ). Предметом договора в нашем случае является жилое помещение.

Выделяется три критерия при определении помещения в качестве предмета договора.

В первую очередь, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е. пригодность помещения для проживания (ч.2 п.1 ст.673 ГК РФ), во-вторых, целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст.7 ЖК РФ, ч.1 п.1 ст.673 ГК РФ) и, в-третьих, изолированность помещения (ч.1 п.1 ст.673 ГК РФ, ст.52 ЖК РФ).

В связи с тем, что в последнее время широкое распростᴘẚʜᴇние приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. По этой причине возможно выделение четвертого критерия – наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым.

Теперь остановимся на каждом из названных критериев и подробнее разъясним их содержание.

ГК восстанавливает высокие социальные требования к жилому помещению. В первую очередь жилое помещение должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а кроме того подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованным видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общᴇᴦᴏ пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком. Это правило не распространяется на отношения купли-продажи жилья, так как на это прямо указано в Гражданском кодексе. Предметом договора купли-продажи жилого помещения может быть и часть дома или квартиры.

Помещение становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, что отличает жилье от нежилого помещения, место жительства от пребывания (см. ст.20 ГК РФ). Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, его всепогодность, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного. ГК РФ не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ч.1 ст.673 ГК РФ).

 В частности оно должно быть безопасным для постоянного проживания в нем граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью. Указанные обстоятельства подтверждаются заключениями СЭС, инженерно-техническими, другими заключениями и актами обследования компетентных органов. К сожалению, на самом деле ведомственным нормативным актом установлены лишь конструктивные дефекты жилых домов, жилых помещений, наличие которых выводит жилой дом, жилое помещение из числа пригодных для постоянного проживания граждан, и только для домов государственного и муниципального жилищного фонда.

В рамках одного законодательного акта – ГК РФ жилище по своему назначению в разных плоскостях имущественных отношений (собственности и найма) охарактеризовано по-разному, что не имеет какого-либо обоснования и относиться к несовершенству закона. Жилище как объект в отношениях собственности, так и в отношениях найма должно представлять одно и то же функциональное понятие – место именно постоянного проживания, а не просто место жительства.

Жилые помещения, функционально предназначенные для постоянного проживания, должны удовлетворять соответствующим техническим, санитарным и иным ᴨᴏᴛребительским нормами требованиям по дневной освещенности, безопасности, водоснабжению и водоотведению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальные, здоровые условия проживания.

Кроме всего прочего дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе. На сегодняшний день таким органом является БТИ.

Купля-продажа недвижимости нежилого назначения.

• Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения (за исключением договора купли-продажи предприятия) заключается в письменной форме путем составления одного документа и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

• Переход права собственности на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

• Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникшего права продавца на данный объект в Едином государственном реестре прав (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ)

• За государственной регистрацией перехода права обращаются все стороны договора или уполномоченные ими на то лица при наличии у них оформленной в установленном законом порядке доверенности.

При государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию перехода права:

- заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц, при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей;

- документ, удостоверяющий личность заявителя;

- платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права, – подлинник и копия;

- документы, подтверждающие полномочия представителя сторон договора, в том числе:

- нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, - подлинник и копия;

- документы, подтверждающие полномочия лица действовать от имени юридического лица без доверенности, - подлинники и копии;

- свидетельства, выданные органами записи актов гражданского состояния: свидетельство о рождении несовершеннолетнего, свидетельство об усыновлении (в случае подачи заявления от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет; соответствующие документы, выданные органом опеки и попечительства (в случае подачи заявления опекуном от имени несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет или недееспособного гражданина);

- кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества (либо технический паспорт, выданный до 01.03.2008г.), удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости, если ранее не представлялся, - подлинник и копия;

- подлинники договора купли-продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, или подлинный экземпляр договора купли-продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия;

- передаточный акт, если договор купли-продажи не содержит условий о передаче объекта недвижимого имущества, в количестве по числу экземпляров договора купли-продажи;

- документы, подтверждающие исполнение сторонами обязательств по договору, - подлинники и копии;

- если стороной договора купли-продажи является юридическое лицо, то необходимо представление документов, согласно перечню документов дополнительно представляемых юридическими лицами.

В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию перехода права представляются и иные документы, в том числе:

- договор доверительного управления имуществом, если объектом недвижимости распоряжается доверительный управляющий, - подлинник и копия;

- договор поручения, если объектом недвижимости распоряжается поверенный, - подлинник и копия;

- документы, подтверждающие выполнение условий в случаях, когда договор купли-продажи совершен под условием, - подлинники и копии;

- если отчуждается объект, находящийся в залоге, согласие залогодержателя, – подлинник и копия;

- решение уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки в соответствии с законодательством и учредительными документами, – подлинник и копия;

- если продавцом выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, согласие собственника государственного или муниципального имущества на продажу недвижимости, – подлинник и копия;

- если продавцом выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, документ, подтверждающий, что продажа имущества осуществляется в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия (п.3 ст.18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002 г №161-ФЗ), - подлинник и копия;

- если отчуждается имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образования, либо выкупается имущество у собственника для государственных или муниципальных нужд, акт оценки имущества в соответствии со ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», - подлинник и копия;

- если предметом договора является здание, строение, сооружение, документы, подтверждающие право продавца на земельный участок, на котором находятся здание, строение, сооружение и необходимый для их использования (ст. ст. 1, 35 Земельного кодекса РФ), - подлинники и копии;

- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а имущество находится в общей совместной собственности супругов, – подлинник и копия.