Договор о долевом участии в строительстве жилья

Говоря о покупке квартиры на первичном рынке жилья, чаще всего подразумевается возможность купить жилье в еще только строящемся доме. Прежде всего, людей, впервые покупающих жилье, интересует площадь квартиры, этаж, планировка комнат и т.д., при этом упускаются из виду юридические нюансы последующего оформления выбранной квартиры. Риэлтор обязан учесть и проверить все обстоятельства. Для начала необходимо выяснить следующее:

 1) степень готовности дома (срок сдачи, нынешний этап строительства);

 2) количество комнат, площадь комнат, кухни, прихожей, санузла;

 3) серия дома, этаж;

 4) наличие отделки (голые бетонные стены, частичная, черновая или полная отделка); входит ли отделка в стоимость квартиры;

 5) строительный адрес дома; наличие развитой инфраструктуры в районе;

 6) цена за квадратный метр, общая цена квартиры; иные расходы;

 7) по какому договору (долевого участия, инвестирования, другому документу) предлагается квартира;

 8) кто является заказчиком, подрядчиком и инвестором строительства;

 9) порядок и сроки расчетов;

 10) условия расторжения договора, условия и сроки возврата денег;

 11) возможные льготы и скидки.

 В последнее время долевое участие в строительстве как форма улучшения жилищных условий приобретает все большую популярность как среди населения, так и среди строящих организаций. Застройщики-организации, используя долевое участие, получают возможность привлечения денежных средств для финансирования строительства до сдачи дома в эксплуатацию. Граждане также получают преимущества – они могут вложить свободные денежные средства в строительство на льготных условиях. Сделка не требует государственной регистрации, купля-продажа (уступка) доли оформляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и застройщиком, а если долевой вклад внесен полностью – путем двустороннего соглашения продавца и покупателя, при этом упрощается процедура купли-продажи доли.

 В настоящее время в России широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов. Привлечение средств инвесторов может осуществляться в нескольких формах:

 1) долевое участие на основании договора инвестирования;

 2) долевое участие в строительстве и т.п.;

 3) договор простого товарищества (о совместной деятельности).

 Покупатель не сразу становится собственником недвижимости. Изначально он является инвестором (соинвестором, дольщиком) строительства. В соответствии с действующим законодательством основными участниками инвестиционной деятельности при строительстве жилых домов являются генеральный инвестор, заказчик, подрядчик и соинвестор, другие лица.

 Генеральный инвестор финансирует строительство дома. Фирма, выступающая генеральным инвестором, должна иметь лицензию на осуществление своей деятельности. Согласно российскому законодательству сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим соответствующей лицензии, может быть признана судом недействительной. А значит, защитить свои права вам будет гораздо сложнее.

 Соинвесторы (дольщики, инвесторы) – физические или юридические лица, вкладывающие свои денежные средства в возведение дома.

 Заказчики – уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчики привлекают строительные компании и организуют процесс возведения объекта. Заказчиками могут выступать инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (контрактом) в соответствии с законодательством РФ. Заказчик, согласно договору с инвестором, производит приемку от исполнителей выполненных проектных, строительных и монтажных работ по соответствующим актам приемки, на основании которых выставляет инвестору счета.

 Застройщики – предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.

 Подрядчиками выступают физические и юридические лица, выполняющие работы по договорам подряда (контрактам), заключаемым с заказчиками согласно гражданского законодательства. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими соответствующих видов деятельности. Подрядчик непосредственно строит дом.

 Отношения между застройщиком и дольщиком оформляются в виде одного или нескольких договоров (долевого участия, инвестирования или соинвестирования). При этом у инвестора может возникнуть право долевой собственности на созданный объект или право собственности на определенную договором часть объекта, т.е. на конкретную квартиру. По российскому законодательству, сделка между гражданином и юридическим лицом совершается в простой письменной форме. Если имело место устное соглашение, стороны лишены даже права в случае спора ссылаться на свидетельские показания, поэтому доказать факт передачи денег практически невозможно.

 Договор, заключаемый между инвестором и застройщиком (заказчиком), носит характер посреднического договора, иногда с элементами договора простого товарищества. В договоре нужно предусмотреть все детали, важные для обеих сторон. Впоследствии это позволит свести к минимуму споры между сторонами, которые могут возникнуть по поводу договора.

 Существенным условием договора является его предмет. Предмет договора – права и обязанности сторон, т.е. инвестор уполномочивает застройщика действовать в своих интересах по вопросам строительства, для чего передает деньги или имущество. Если предмет договора четко не определен, суд может признать такой договор незаключенным.

 Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, необходимо подробно описать характеристики этого объекта, по возможности дать их в приложении к договору, чтобы не перегружать основной текст. В случае если объектом договора выступает не отдельное здание (сооружение), а его часть, следует привести в договоре характеристики этой части.

 В договоре, составленном по типу договора простого товарищества, также необходимо указать порядок распределения прибыли от совместной деятельности, кому поручаются управление общими делами, составление отдельного баланса простого товарищества и ведение бухучета общего имущества.

 Договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве) по своей сути является инвестиционным договором. Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора.

 Желательно, чтобы по условиям договора в обязанность фирмы входило оформление квартиры в собственность дольщика. Процедура эта сложная и довольно затратная: поэтому лучше, если с самого начала все связанные с этим хлопоты возьмет на себя фирма-застройщик.

 Что касается строительства с долевым участием, покупателю, не обладающему специальными юридическими знаниями, крайне рискованно заниматься всем самостоятельно, без поддержки профессионалов. Поэтому риэлтерское агентство сразу должно взять клиента под свою защиту, заключив при этом договор на оказание риэлтерских услуг.

 Выполнение обязательств генерального инвестора по передаче квартиры подтверждается актом передачи квартиры. В передаточном акте идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Желательно также отразить тот факт, что и дольщик выполнил свои обязанности по оплате квартиры в полном объеме. При государственной регистрации права дольщика на квартиру в случае отсутствия в акте указаний о выполнении им обязательств по финансированию необходимо будет предоставить в регистрирующий орган дополнительные документы, которые свидетельствовали бы о выполнении обязательств в полном объеме.

 В том случае если в договорах инвестирования не указывались номера квартир инвесторов, то после завершения строительства составляется акт распределения квартир, который подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами. В интересах дольщика нужно проследить за тем, что при составлении акта распределения квартир его права не были ущемлены, в противном случае придется обращаться в суд.

 Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).

 В соответствии с российским законодательством объект незавершенного строительства юридически становится недвижимостью только после государственной регистрации. При этом процедура оформления (государственной регистрации) прав собственности на квартиры в домах-новостройках довольно трудоемкая и занимает много времени. Для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить:

 1) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок);

 2) разрешение на строительство объекта;

 3) постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию;

 4) договоры о совместной деятельности (в том числе подрядные договоры, договоры уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной деятельности между участниками договора;

 5) акты передачи объекта от подрядчика заказчику;

 6) постановление Администрации о распределении жилых помещений;

 7) документ о присвоении объекту постоянного адреса;

 8) технический паспорт на объект в целом.

 В заключение хотелось бы отметить, что во избежание неприятностей при некорректных формулировках предмета договора, а также при определении круга прав и обязанностей сторон желательно исключать еще до момента подписания договора. Для этого граждане и прибегают к помощи юристов. Ряд риэлтерских организаций специализируются на долевом участии в строительстве, но даже в их работе можно встретить недочеты, что связано, прежде всего, с недостаточным урегулированием данного вопроса.

Договор ренты

Рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе. Договоры ренты – это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик и получатель ренты. Согласно ст. 583 ГК РФ рента – это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. В соответствии со ст. 584 ГК РФ рентные договоры, согласно которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной регистрации.

 Различают постоянную и пожизненную ренту. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ.

 Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, этот вид ренты не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение пере-данного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

 Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Иначе говоря, договор пожизненного содержания с иждивением – одна из разновидностей договоров ренты, его правовое регулирование осуществляется гл. 30 "Купля-продажа" и гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением" ГК РФ. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК РФ), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья.

 Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания), плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

 Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением – это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

 1) сделка – договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;

 2) право собственности плательщика ренты;

 3) обременение рентой;

 4) залог в пользу получателя ренты.

 Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит.

 В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Постоянная рента", "Пожизненная рента" или "Пожизненное содержание с иждивением", затем "Залог в силу закона".

 Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:

 1) наличие согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);

 2) указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ).

 Заключение договора ренты выгодно с точки зрения налогообложения, размер необходимых налоговых отчислений государству при заключении договора меньше, чем при простой купле-продаже. Обманчивое впечатление простоты указанного договора провоцирует обывателей на его заключение без предварительной консультации с юристом. Но исполнение такого договора имеет ряд личностных обязательств покупателя, которые сторонами игнорируются. Задача риэлторов – ознакомить граждан, обратившихся к ним за помощью, со всеми тонкостями при заключении договоров купли-продажи жилого помещения с пожизненным содержанием и иждивением.

***

С 2006 г. вступили в силу поправки к Налоговому кодексу, и эти изменения прояснили многое, что было неясно для риэлторов в налоговом учете.

Один из видов деятельности риэлторов – покупка недвижимости и дальнейшая ее продажа клиенту. Разница между покупной и продажной ценами и будет считаться фактическим доходом риэлтерской организации. В случае если изначально жилье приобретается для последующей продажи, организация приходует его стоимость на счет 41 "Товары" в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01. При этом в стоимость квартиры также войдут расходы на уплату госпошлины за перерегистрацию прав собственности, поскольку к фактическим затратам на приобретение товаров относятся и иные затраты, уплачиваемые в связи с покупкой (п. 6 ПБУ 5/01). С 2006 г. госпошлина относится к федеральному сбору.

В учете у продавца отражается «реализованная», но не прошедшая государственной регистрации квартира, в этом случае риэлтор может использовать счет 45 «Товары отгруженные», на котором отражается стоимость переданной покупателю квартиры, право собственности на которую к нему не перешло.

 В налоговом учете стоимость купленной квартиры риэлтор спишет на расходы, связанные с приобретением и реализацией товаров в момент реализации. Однако здесь сумма госпошлины, в отличие от бухгалтерского учета, не будет формировать стоимость продаваемого жилья. Платежи за регистрацию прав на недвижимость поименованы в ст. 264 НК РФ как прочие расходы. Поэтому уменьшать налогооблагаемую прибыль пошлина будет сразу же после уплаты, независимо от момента реализации квартиры.

При дальнейшей продаже квартиры риэлтором дохода в целях налогообложения прибыли не будет до тех пор, пока клиент не будет зарегистрирован как собственник. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ моментом признания доходов для организаций, использующих метод начисления, является дата реализации товаров, а ею в свою очередь признается переход права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, для налогообложения прибыли доход от продажи квартиры возникает в момент государственной регистрации права собственности на квартиру за покупателем, т.е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

Что касается НДС, то с начала 2006 г. «реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них» и «передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир» подпадает под льготу (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ), т.е. если риэлтор продает квартиру, находящуюся в его собственности, такая реализация не будет облагаться НДС.

Каждое предприятие использует в своей работе собственные разработки или классические схемы построения бизнеса. Любую схему уменьшения налоговых обязательств можно назвать законной, если предприятию, осуществляющему строительство, по результатам работы схемы не может быть предъявлено никаких обвинений. Для этого необходимо на основе законодательной базы убедить государственные органы в том, что представленная схема не создана специально для уменьшения налоговых обязательств, а является логичным ведением строительного бизнеса.

Литература

1. Борисова О. Быть или не быть… собственником? // Экономика и жизнь, 2006. – № 9. – С. 39.

2. Бурьян Дмитрий. Внимание: дети! // Южная столица, 2006, 20 апреля.

3. Верещагин В. Когда арендные платежи взыскать нельзя// Экономика и жизнь, 2009. – № 32. – С. 11.

4. Верещагин В.Стройка и негодующее население // Экономика и жизнь, 2009. – № 34.

5. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экон. спец. – 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2006.

6. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью. – М.: Дело, 2002.

7. Зубарева С. Право собственности и посягательства на него // Экономика и жизнь, 2010. – № 17. – С. 11.

8. Крассов О.И. Комментарии к Земельному кодексу РФ. – М.: 2004.

9. Макалкин И. Износ меняется после инвентаризации…// Экономика и жизнь, 2009. – № 32. – C. 15.

10. Мокроусов О. Регистрация права собственности при приватизации // Экономика и жизнь, 2010. – № 19. – С. 14.

11. Нови Станислав. Вопросы отселения: Соблюсти интересы сторон // Южная столица, 2006, 20 апреля.

12. Побегайлов О.А. Комплексная оценка стоимости недвижимости: Монография. – Ростов н/Д: Новая книга, 2004.

13. Побегайлов О.А. Проблемы ипотеки в РФ // Известия РГСУ. – 2005. – № 9.

14. Побегайлов О.А. Современное управление недвижимостью: аспекты теории и правовые проблемы. – Ростов н/Д: Новая книга, 2009.

15. Решение Коллегии администрации г. Ростова-на-Дону от 4 декабря 1997 г. № 29 «Об утверждении концепции создания системы управления недвижимостью в г. Ростове-на-Дону».

16. Справочник риэлтора / И.А. Дубровская, О.И. Соснаускене. – М.: Юстицинформ, 2006.

17. Тюрина А. Как приобрести и защитить собственность // Экономика и жизнь, 2010. – № 18. – С. 11.

18. Тюрина А. Несносная недвижимость, или как узаконить самострой // Экономика и жизнь, 2010. – № 19. – С. 7.

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение …………………………………………………………………………....3

Раздел 1. Гражданское законодательство ………………………………………4

1.1. Общие вопросы управления недвижимостью, регулируемые

     гражданским правом ………………………………………………………4

1.2. Муниципальное право в области управления недвижимостью ……........30

Раздел 2. Налогообложение недвижимости …………………………………...46

Раздел 3. Жилищное законодательство ………………………………………..60

Раздел 4. Земельное законодательство ………………………………………...89

4.1. Земельное право в системе управления недвижимостью …………….….89

4.2. Особо охраняемые земли в России ………………………………….…. 106

Раздел 5. Защита прав собственности в сфере недвижимости ……………… 114

5.1. Признание права собственности на самовольную постройку ….……. 114

5.2. Вопросы добросовестного приобретения ……………………………... 118

5.3. Государственная регистрация права собственности по решению

     суда ……………………………………………………………...………. 122

5.4. Защита прав собственников при изъятии земельного участка

     и жилого помещения ………………………………………...……....…. 124

5.5. Защита прав детей при продаже жилья ………………………………... 127

5.6. Защита прав покупателя квартиры …………………………………..…. 129

Раздел 6. Правовое регулирование риэлтерской деятельности………..……..133

6.1. Информационное обеспечение деятельности риэлторов……………….133

6.2. Гражданско-правовые договоры в риэлтерской деятельности ………140

6.3. Гарантии риэлтерской деятельности…………………………………….153

6.4. Особенности применения гражданского, налогового и жилищного

    законодательства при осуществлении операций с недвижимостью…...161

Литература ……………………………………………………………………… 186

Учебное издание

Олег Анатольевич Побегайлов