Правові засади приватизації державного житлового фонду

Закон України "Про приватизацію державного житлового фон­ду", прийнятий Верховною Радою України 19 червня 1992 р., визна­чає правові засади приватизації житла, що перебуває у державній власності, його подальше використання та утримання.

За громадянами, які мають право на приватизацію житла, яке вони займають, з державного житлового фонду, однак не виявили

-192-

бажання брати участь у процесі його приватизації або з різних при­чин не скористалися цим правом, зберігається чинний порядок одер­жання і користування житлом на умовах найму в порядку, встанов­леному Житловим кодексом України та іншими нормативними акта­ми. У даний час розробляється проект нового Житлового кодексу України, який регулюватиме всі питання користування як привати­зованим, так і неприватизованим житлом.

Відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", суб'єктами приватизації є всі громадяни Украї­ни, які мають право отримати безоплатно квартиру (будинок), яку вони займають. Передача житла у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймають­ся не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина. Органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир у прива­тизації житла, яке вони займають, за винятком випадків, передбаче­них п. 2 ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного жит­лового фонду".

Відповідно до ст. 14 Цивільного кодексу України та глави 16 Ко­дексу про шлюб та сім'ю України, за неповнолітніх осіб, які не до-сягли 18-річного віку, душевно хворих людей та обмежено дієздат­них осіб угоди укладають від їх імені батьки, опікуни або піклуваль­ники.

Згідно із зазначеним, для здійснення прав на приватизацію квар­тири недієздатної чи обмежено дієздатної особи опікун чи піклу­вальник може укласти угоду з приватизації квартири від імені і в ін­тересах такої особи, діючи як її законний представник.

До приватизації квартир, що їх займають громадяни, а також після неї вони мають право переселитись у квартири меншої площі. При цьому їм виплачується грошова компенсація за різницю між за­гальною площею квартири, яку вони займають, і квартири, що нада­ється, у розмірі і порядку, визначених Кабінетом Міністрів України.

Держава забезпечує стабільність правовідносин власності. Пра­во власності в Україні охороняється законом і Конституцією. Усім власникам житла забезпечуються однакові умови здійснення своїх прав. Приватна власність в Україні за своїм захистом є рівноправна, як і державна, тому держава створює однакові умови для розвитку всіх форм власності та їх захисту.

Власник приватизованого житла на свій розсуд володіє, користу­ється і розпоряджається ним. Власник має право вчиняти щодо сво­го майна будь-які дії, що не суперечать закону, а саме: передавати його безоплатно (заповідати, дарувати) або за плату (продавати, мі­няти, закладати, здавати в оренду, укладати інші угоди, не заборо-

7 2-173                                            - 193 -

нені законом) іншим особам. Відносини власності регулюються Кон­ституцією України, Законом "Про власність", Цивільним кодексом України, Кодексом про шлюб та сім'ю, Житловим кодексом та інши­ми законодавчими актами, які встановлюють основні положення про право власності в Україні.

Приватизація державного житлового фонду — це відчуження державного майна, квартир (будинків), кімнат у квартирах та одно­квартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та на­лежних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду, на користь громадян Украї­ни. Тому не можна говорити про приватизацію громадського чи кооперативного житлового фонду, для цих правовідносин повинні застосовуватися терміни: паювання, відчуження, продаж жилих приміщень.

Приватизація як процес передачі державного майна у власність інших осіб стосується тільки державного житлового фонду. Держав­ний житловий фонд — це житловий фонд місцевих рад та житловий фонд, який перебуває у повному господарському віданні чи опера­тивному управлінні державних підприємств, організацій, установ.

До об'єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквар­тирних будинках, де мешкають два і більше наймачів (далі — квар­тири (будинки), які використовуються громадянами на умовах найму).

До об'єктів приватизації не належать: квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових посе­лень, підприємств, установ та організацій, природних і біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологіч­них, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам'я-ток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесе­ні у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов'язкового) відселен-ня, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС. Органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир (будин­ків) у приватизації житла, яке вони займають, за винятком випад­ків, перерахованих вище.

Житло державного житлового фонду може приватизуватися на час дії житлових чеків, а також безстроково як його викуп за гроші. Тому житлові чеки є платіжними засобами при безоплатній прива-

- 194-

тизації. Після закінчення останньої можливо почнеться процес про­дажу бажаючим державного житла за гроші. Протягом же цього першого етапу приватизації кожний громадянин України має право приватизувати житло, яке він займає, один раз.

До членів сім'ї наймача включаються тільки громадяни, які по­стійно проживають в квартирі (будинку) разом з наймачем або за якими зберігається право на житло. Право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які постійно проживають в цих квартирах (будинках) або перебували на обліку потребуючих поліп­шення житлових умов до введення в дію Закону "Про приватизацію державного житлового фонду".

Безоплатна приватизація може здійснюватися в один або два етапи: безоплатної передачі в межах номінальної вартості житлово­го чеку та продажу надлишків жилої площі з частковою доплатою грошима шляхом купівлі надлишків жилої площі, не покритої жит­ловими чеками.

Безоплатна передача громадянам квартир (будинків) здійсню­ється з розрахунку загальної жилої площі в межах санітарної норми: 21 м² загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та до­датково 10 м² на сім'ю. Приватизація без доплати при перевищених визначених в законі розмірів дозволяється певним категоріям грома­дян, які користуються пільгами.

Якщо загальна площа квартири менша за площу, яку має право отримати сім'я наймача безоплатно, наймачу та членам його сім'ї видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра.

Продаж надлишків загальної площі квартир (будинків) здійсню­ється на користь громадян України, що мешкають в них або перебу­вають у черзі потребуючих поліпшення житлових умов. Якщо за­гальна площа квартири (будинку) перевищує площу, яку має право отримати сім'я наймача безоплатно, наймач здійснює доплату гро­шима. Сума доплат визначається добутком розміру надлишкової за­гальної площі на вартість одного квадратного метра. Оплата варто­сті приватизованого житла може провадитись громадянами в роз­строчку на десять років за умови внесення первинного внеску в роз­мірі не менше 10 відсотків суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органу приватизації письмове зобов'язання про по­гашення суми вартості, що залишається несплаченою. ■' Незалежно від розміру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними: однокімнатні квартири; кварти­ри (будинки), одержані у разі знесення або відселення всіх сімей з

7*                                       -195-

будинків (частин будинків), які належали їм на праві власності, як­що колишні власники не одержали за ці будинки (частини будинків) грошової компенсації; квартири (будинки), в яких мешкають грома­дяни, яким встановлена ця пільга Законом України "Про статус і со­ціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобиль­ської катастрофи"; квартири (будинки), в яких мешкають громадя­ни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістич­ної Праці, нагороджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди І і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці (стаж роботи у жінок не менше 25 років, у чоловіків — ЗО років, ветерани Збройних Сил та репресовані особи, реабілітовані згідно із Законом України "Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні"; квартири (бу­динки), в яких мешкають сім'ї загиблих при виконанні державних і громадських обов'язків і на виробництві; квартири (будинки), в яких мешкають військовослужбовці, яким встановлена пільга Зако­ном України "Про соціальний і правовий захист військовослужбов­ців та членів їх сімей"; квартири (будинки), в яких мешкають бага­тодітні сім'ї (сім'ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей).

Приватизація державного житлового фонду здійснюється упов­новаженими на це органами, створеними місцевою державною адмі­ністрацією, та органами місцевого самоврядування, державними під­приємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або в оперативному управлінні яких перебуває державний житловий фонд. Підготовку та оформлення документів про передачу у власність громадян квартир (будинків) може бути покладено на спеціально створювані органи приватизації (агентства, бюро, інші підприємства). Органи приватизації, що здійснюють приватизацію державного житлового фонду, мають право на діяльність, пов'язану з оформленням та реєстрацією документів про право власності на

квартиру (будинок).

Передача зайнятих квартир (будинків) здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повноліт­ніх членів сім'ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов'язковим визначенням уповноваженого власника квар­тири (будинку).

Квартира (будинок) може належати на праві спільної власності двом або кільком особам. Розрізняється спільна власність з визна­ченням часток (часткова власність) або без визначення часток (су­місна власність). Стаття 113 Цивільного кодексу визначає право спільної часткової власності, за яким володіння, користування і роз-

-196-

порядження майном при спільній частковій власності провадиться за згодою всіх учасників, а у разі відсутності згоди — спір вирішу­ється судом.

Не може бути встановлено такий порядок користування жилим будинком, за якого учаснику спільної часткової власності виділя­ються в користування тільки непридатні для проживання або під­собні приміщення (підвал, коридор, комора тощо).

Передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймають­ся не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина.

Передача квартир (будинків) у власність громадян з доплатою, безоплатно чи з компенсацією оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах прива­тизації і не потребує нотаріального посвідчення.

У разі банкрутства підприємств, зміни форми власності або лік­відації підприємств, установ, організацій, у повному господарському віданні яких перебуває державний житловий фонд, житловий фонд (крім гуртожитків) обов'язково передається у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад.

До об'єктів приватизації державного житлового фонду не нале­жать нежилі приміщення, що розміщуються в жилих будинках. Від­повідно до п. 9 ст. 8 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", державний житловий фонд, який перебуває в повному господарському віданні або оперативному управлінні дер­жавних підприємств, може передаватись у комунальну власність. Нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються під­приємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комуналь­ного та побутового обслуговування населення на умовах оренди, пе­редаються в комунальну власність відповідних міських, сільських,

селищних рад.

Житловий фонд підприємств, установ і організацій за їх бажан­ням може передаватись у комунальну власність за місцем розташу­вання будинків з наступним здійсненням їх приватизації органами місцевої державної адміністрації та місцевого самоврядування згідно з вимогами Закону. Державний житловий фонд, який перебуває у повному господарському віданні або оперативному управлінні дер­жавних підприємств може передаватись у комунальну власність, при цьому його вартість знімається з балансу підприємства і переда­ється на баланс особи, визначеної суб'єктом права комунальної власності. Чинні закони України не встановлюють обов'язку для підприємств передавати житловий фонд у комунальну власність.

-197-

Передача підприємствами в комунальну власність відомчого житлового фонду здійснюється з дотриманням вимог абзацу 1 п. 4 ст. 33 Закону "Про підприємства в Україні" та відповідно до Поста­нови Кабінету Міністрів України від 6 грудня 1995 р. за № 891.

Інші нежилі приміщення, що перебувають на балансі державних підприємств, приватизуються в порядку, встановленому законодав­чими актами України з питань приватизації відповідно до положень пунктів 1, 6 ст. 34 Закону України "Про підприємства в Україні" та Декрету Кабінету Міністрів України за № 8-92 "Про управління державним майном", тобто за погодженням з органом державної ви­конавчої влади, уповноваженим управляти відповідним майном.

Державні комунальні підприємства з обслуговування та ремонту житла зобов'язані здійснювати обслуговування та ремонт привати­зованого житла, надавати мешканцям комунальні та інші послуги за державними розцінками й тарифами. Контроль за додержанням роз­цінок і тарифів здійснюють фінансові органи. Колишні власники (їх правонаступники), які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов'язані брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти організації його проведення.

Власники приватизованого житла повинні сплачувати щорічний податок на нерухоме майно, розмір якого визначатиметься Законом про оподаткування нерухомого майна. Сума податку зараховувати­меться до спеціального фонду житлового будівництва відповідної місцевої ради. До впровадження реформи системи оплати праці збе­рігається діючий порядок державних дотацій на обслуговування, ут­римання, ремонт державного та приватизованого житлового фонду, комунальні послуги. У разі наявності у власності громадянина Ук­раїни кількох квартир (будинків) державні дотації поширюються тільки на одну з них.

Непрацездатним, інвалідам і пенсіонерам, громадянам і членам їх сімей, доходи яких нижчі від встановленого прожиткового мініму­му, та іншим соціально незахищеним і малозабезпеченим категоріям громадян за рішенням місцевих Рад і власників підприємств, органі­зацій і установ можуть встановлюватись пільги щодо квартирної плати, комунальних послуг.

На практиці часто трапляються випадки, коли громадяни Украї­ни не можуть реалізувати своє право на приватизацію. Безоплатна приватизація державного житлового фонду за приватизаційні папе­ри є процесом тимчасовим. І якщо тимчасово виписані мешканці квартири не виявляють згоди на приватизацію квартири, то залиша­ється значна частина громадян України, які не зможуть скористати­ся своїм правом на приватизацію житла. Тому право на приватиза-

-198-

цію забезпечено і в проекті ЖК, зокрема проектом нового Житлово­го кодексу передбачено, що громадяни України, які користуються житлом у державному та комунальному житловому фонді на умовах договору найму мають право на приватизацію житла, яке вони зай­мають у порядку і на умовах, передбачених Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду". При цьому житло фон­ду соціального призначення приватизації не підлягає.

Громадяни, які мають житло у власності, у разі одержання дер­жавного чи комунального житла на всіх членів сім'ї у межах визна­ченої Законом норми, зобов'язані передати безоплатно власне жит­ло органу, який здійснює поліпшення житлових умов. Одержане на цих умовах житло знову може бути об'єктом приватизації.

У проекті ЖК закладені можливості для реприватизації житла. Так, громадяни, які мають власне житло, право власності на яке на­буто на законних підставах, вправі передати його безоплатно місце­вому органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядуван­ня, а також підприємствам, установам і організаціям за їх згодою. При цьому у громадян залишається право володіння та користуван­ня житлом на умовах договору найму чи оренди. Але смисл такої реприватизації автори проекту ЖК не пояснили.