Приватизація частини комунальної квартири державного житлового фонду

Загальне правило, закріплене в п. 2 ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р., передбачало обов'язковість згоди всіх наймачів на приватизацію кімнат у комунальних квартирах. Така норма Закону в умовах ре­формування відносин власності, становлення ринкових відносин, обмежувала права громадян, які мешкають у комунальних кварти­рах, оскільки значна кількість населення України усувалася від про­цесу приватизації квартир, тоді як чинним законодавством усім гро­мадянам надавалося право отримувати у власність квартири дер­жавного житлового фонду.

Зміни до Житлового кодексу потягли за собою зміни до п. 2 ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", відповідно до якого були виключені обмеження на приватизацію окре­мих жилих приміщень у комунальних квартирах щодо обов'язковос­ті згоди всіх мешканців на приватизацію жилої площі, яку вони зай­мають.

-199-

Органи приватизації при приватизації частини комунальної квар-, тири повинні додержуватися положень цивільного законодавства і керуватися тим, що у разі приватизації кімнати квартира залишаєть­ся у спільній частковій власності місцевого органу державної влади та власника кімнати (власників) або у спільній власності власників квартири.

Відповідно до ст. 112 Цивільного кодексу України, розрізняється спільна власність з визначенням часток (часткова власність) або без визначення часток (сумісна власність).

При спільній частковій власності на житло кожному з її учасни­ків належить частка власності на квартиру в цілому. Кожний учас­ник часткової власності може вимагати відчуження її, а в разі смер­ті учасника його частка переходить у власність іншої особи в поряд­ку спадкування. Відповідно до ст. 113 ЦК, володіння, користування і розпорядження житлом при спільній частковій власності здійсню­ється за згодою всіх учасників.

Не може бути встановлено такий порядок користування жилим будинком, за якого учаснику спільної часткової власності виділя- . ються в користування тільки непридатні для проживання або під­собні приміщення (підвал, коридор, комора тощо). При зверненні і стягнення на кімнату учасника спільної сумісної власності в кому­нальній квартирі за його боргами, відкритті після нього спадщини не можуть бути виділені приміщення загального користування, а тіль­ки ті жилі приміщення, які на нього припадають і можуть бути ви­ділені як частка власності.

Комунальна квартира, в якій частина кімнат приватизована, на- ' лежить усім учасникам, тому володіння, користування і розпоря­дження частковою власністю здійснюється за згодою всіх учасників незалежно від розміру жилої площі кожного з них.                          

Стаття 114 Цивільного кодексу України передбачає право приві­леєвої купівлі частки у спільній власності. У разі продажу кімнати (частини приватизованої комунальної квартири) сторонній особі решта мешканців комунальної квартири має право привілеєвої ку­півлі цієї кімнати в комунальній квартирі, що продається, і на інших однакових умовах, крім випадку продажу кімнати в примусовому порядку, що була заставлена, в порядку звернення на заставлене майно або продажу з прилюдних торгів в порядку звернення стяг­нення на майно за рішенням суду. Привілеєве право купівлі полягає в тому, що співмешканці мають перевагу в купівлі кімнати, яка про­дається.

При продажу частини квартири сторонній особі, продавець зо­бов'язаний повідомити у письмовій формі решту власників цієї квар- ,*

-200-

тири про свій намір із зазначенням ціни та інших умов або місцеві органи державної влади. Якщо решта учасників спільної часткової власності або місцеві органи влади відмовляться від здійснення пра­ва привілеєвої купівлі або не здійснять цього права щодо кімнати протягом десяти днів з дня одержання повідомлення, продавець вправі продати свою частку спільної власності будь-якій особі. Якщо кілька учасників спільної часткової власності виявили бажання при­дбати частку в ній, власник кімнати може вибирати покупця, але привілеєве право належатиме особі, яка має приватизовану частину в цій квартирі. Вважаємо, що право привілеєвої купівлі частини ко­мунальної квартири необхідно надавати також і квартиронаймачам державного житлового фонду. У даний час власник — орган місце­вого самоврядування — може це здійснювати за власною ініціати­вою, пропонуючи викупити звільнену жилу площу на умовах, за якими вона пропонується до продажу, але така практика не існує. А місцевий орган у такий спосіб мав би змогу поліпшити житлові умови громадян, які перебувають на черзі на поліпшення житлових умов, шляхом не будівництва нового, а використання наявного жит­лового фонду.

Право привілеєвої купівлі стосується тільки продажу і не може мати місця при відчуженні кімнати шляхом дарування чи обміну. Якщо частину квартири бажають купити кілька мешканців кому­нальної квартири, то право вибору надається продавцю.

При продажу кімнати з порушенням права привілеєвої купівлі інший учасник комунальної квартири може звернутися до суду з по­зовом про переведення на нього прав і обов'язків покупця. Якщо ко­мунальна квартира була поділена між учасниками спільної власнос­ті в натурі, то правила ст. 114 ЦК України не застосовуються.

Органи приватизації у разі приватизації частини комунальної квартири повинні встановлювати порядок користування комуналь­ною квартирою, зокрема місцями загального користування власни­ками.-Можливо, місцевим органам влади або Державному комітету України у справах будівництва, архітектури та житлової політики необхідно буде розробити типовий порядок користування загальни­ми приміщеннями квартири, що сприятиме єдиній правозастосовній практиці. Особливості приватизації кімнат у комунальних квартирах і одноквартирних будинках, де мешкають двоє і більше наймачів, мають бути враховані в проекті нового Житлового кодексу України, але час прийняття цього документу поки що затягується на невиз-начений строк.

Мешканці зазначеної квартири можуть у судовому порядку ви­магати встановлення порядку користування її загальними примі­щеннями.

-201-

У судовій практиці виникне багато питань щодо порядку корис­тування комунальною квартирою. Коли такий порядок був встанов­лений учасниками спільної власності, і особа, яка згодом придбає кімнату в комунальній квартирі, не буде згодна з цим порядком, то в цьому разі необхідно керуватися вимогами ст. 118 ЦК України. Для осіб, які придбають частку в спільній власності, порядок корис­тування загальними приміщеннями квартири (якщо такий порядок був встановлений учасникам органом приватизації і така угода була посвідчена в місцевій раді) є обов'язковий.

Особи, які придбають кімнату в комунальній квартирі, не вправі вимагати, а суд не може задовольнити їхні вимоги щодо зміни вста­новленого порядку користування місцями загального призначення.

Закон "Про внесення змін в Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду"" від 5 лютого 1997 р. за № 40/97-ВР розширив коло об'єктів приватизації шляхом включення комуналь­них квартир, які можуть приватизуватися і без згоди всіх мешканців такої квартири.

Якщо приватизація кімнати в комунальній квартирі була визна­на недійсною і рішенням органів приватизації було заборонено при­ватизацію кімнати в комунальній квартирі, можна звернутися до су­ду з позовом про відновлення порушених прав у зв'язку з прийнят­тям зазначеного вище Закону від 5 лютого 1997 р., який поширю­ється на майнові відносини, що виникли раніше і тривають.

Верховний Суд України врегулював питання судового захисту законних прав та інтересів мешканців кімнат у комунальних кварти­рах та прав громадян, які отримали майно за спадщиною у період з 22 лютого 1994 р. до 5 лютого 1997 р. шляхом вироблення єдиних роз'яснень щодо застосування законодавства при вирішенні судових справ з цієї категорії.

Верховний Суд України листом від 7 червня 1999 р. за № 6.3.-99 до Верховного Суду Автономної Республіки Крим, обласних, міжоб­ласних Київського та Севастопольського міських судів звернув ува­гу на зваженість при вирішенні справ за позовами про визнання не­дійсними свідоцтв про приватизацію кімнат у квартирах, в яких про­живали на час приватизації кілька наймачів, а також на те, "що при вирішенні позовів про визнання недійсним свідоцтва про приватиза­цію жилого приміщення слід мати на увазі, що саме по собі внесен­ня Законом України від 5 лютого 1997 р. за № 40/97-ВР змін до статей 1 і 2 Закону України "Про приватизацію державного житло­вого фонду" і визначення, що до об'єктів приватизації належать та­кож кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, не може бути підставою для задоволення заз-

-202-

начених вимог наймача неприватизованої кімнати (кімнат) у цій квартирі, якщо під час приватизації його житлові права не були по­рушені".

Окрім того, суд має враховувати, що первісну норму ст. 2 Зако­ну України "Про приватизацію державного житлового фонду", яка забороняла приватизацію квартир, в яких мешкають два або більше наймачів, у разі відсутності згоди всіх на приватизацію зайнятої квартири, було виключено з цього закону при внесенні до нього змін 22 лютого 1994 р.

У зміненій після цього редакції закон не передбачає заборони на приватизацію кімнат у квартирах, де мешкають два або більше най­мачів, а після внесення до нього змін 5 лютого 1997 р. він прямо ви­значив можливість такої приватизації, не ставлячи її проведення в залежність від згоди інших наймачів, які мешкають у цій квартирі.

Верховний Суд України звернув увагу всіх судів на наявність за­значеної вище правової позиції та вжиття передбачених законом за­ходів щодо усунення недоліків у діяльності судів при розгляді даної категорії справ у процесі здійснення судового нагляду.

Усі мешканці комунальної квартири, які мають право на прива­тизацію квартири і здійснили це право, мають змогу особисто, і не за рахунок держави, значно поліпшити свої житлові умови, зокрема шляхом використання свого привілеєвого права на придбання част­ки у спільній власності за договором купівлі-продажу.

Інститут спільної власності, закріплений в Цивільному кодексі України, регулює випадки, коли квартира перебуває у спільній влас­ності громадянина та держави, при цьому співвласникам забезпечу­ються однакові умови для здійснення своїх прав. Виходячи з цього квартира або її частина може бути об'єктом права спільної власнос­ті громадянина та держави, які в однаковій мірі володіють, користу­ються та розпоряджаються цим майном, і це не порушує прав та ін­тересів як окремих громадян, так і держави в цілому.

Якщо власником будинку є держава, то об'єктом договору найму є квартира або частина квартири, в якій проживає двоє або більше наймачів, що спільно користуються підсобними приміщеннями (кух­нею, коридором тощо). Співвласники квартир повинні здійснювати свої права відповідно до засад цивільного права.

На практиці трапляється, що права інших мешканців своєю по­ведінкою порушує власник сусідньої кімнати (квартири) в загально­му коридорі. У такому разі необхідно виходити з положень ст. 4 За­кону України "Про власність", якою встановлено, що право влас­ності не може здійснюватися всупереч законним правам та інтере­сам інших громадян або держави.

-203-

Інколи придбання у власність частини загальної квартири дає можливість розпорядитися належною власністю на власний розсуд, і в деяких випадках це єдиний шлях для вирішення застарілих жит­лових конфліктів між наймачами. На жаль, ст. 116 Житлового ко­дексу в частині, що передбачає виселення наймача в примусовому порядку, таких підстав не передбачає, і відповідної статті для захис­ту прав власника житла у комунальній квартирі також не перед­бачено.

У випадках, коли звичайні квартири стають комунальними вна­слідок того, що окремі наймачі укладають окремі договори найму, треба мати на увазі, що в силу ст. 104 ЖК України суд вправі задо­вольнити вимоги члена сім'ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жилу площу, яка припадає на нього, може бути виділено у ви­гляді ізольованого приміщення, що складається з однієї або багатьох кімнат, розмір якого не менший від встановленого для надання од­ній особі.

З приводу можливості приватизації кімнати у квартирі, де меш­кає кілька наймачів, зазначимо, що, відповідно до ст. 63 Житлового кодексу України, предметом договору найму жилого приміщення в будинку державного житлового фонду може бути окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат. Згідно з ч. 2 зазначеної статті не можуть бути само­стійним договором найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольова­ним, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі.

Відповідно до ст. 104 Житлового кодексу, член сім'ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім'ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу пло­щу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщен­ня, яке відповідає вимогам ст. 63 (див. раніше).

У разі відмови членів сім'ї дати згоду на укладення окремого до­говору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору їх може бути зобов'язано в судовому порядку. Тобто і на сьогодні є правові можливості створення комунальних квартир.

Чинне законодавство України не містить перешкод для викорис­тання громадянами України права на укладення самостійного дого­вору найму, створення комунальної квартири та приватизації кімна­ти, яка виділена. Крім того, згідно з п. 1 Постанови Кабінету Мініст­рів України "Про механізм впровадження Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 8 жовтня 1992 р. за № 572 державні адміністрації повинні сприяти задоволенню по­треб громадян у здійсненні ними права на приватизацію державно-

-204-

го житлового фонду і вживати заходів щодо посадових осіб, які створюють перешкоди на шляху проведення приватизації житла.

При цьому органи приватизації у разі приватизації частини квар­тири повинні додержуватися положень цивільного законодавства й керуватися тим, що:

• при приватизації кімнати квартира залишається у спільній частковій власності (власника квартири і власника кімнати);

• продаж кімнати має здійснюватися з обов'язковим письмовим повідомленням інших власників будинку, квартири і при цьому меш­канцям інших кімнат належить привілейоване право на купівлю кім­нати, що продається.

Вирішуючи спірні питання, громадяни повинні звертатися до су­ду за захистом св/зїх прав. Судова практика у сфері приватизації частини квартири, у свою чергу, має складатися відповідно до тих суспільних відносин, які вже існують.