Право спільної сумісної власності на земельну ділянку

Положення про право спільної сумісної власності на земельну ділянку вміщені до ст. 89 ЗКУ:

«Стаття 89. Спільна сумісна власність на земельну ділянку

1. Земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам.

2. У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:

а) подружжя;

б) членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними;

в) співвласників жилого будинку.

3. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом.

4. Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки.

5. Поділ земельної ділянки, яка є у спільній сумісній власності, з виділенням частки співвласника, може бути здійснено за умови попереднього визначення розміру земельних часток, які є рівними, якщо інше не передбачено законом або не встановлено судом.»

Засади виникнення та здійснення права спільної сумісної власності визначені також ЦКУ: ст. 368 («Право спільної сумісної власності»), 369 («Здійснення права спільної сумісної власності»), 370 («Виділ частки із майна, що є у спільній сумісній власності»), 371 («Звернення стягнення на частку майна, що є у спільній сумісній власності»), 372 («Поділ майна, що є у спільній сумісній власності»). Так, відповідно до ст. 369 ЦКУ,

«1. Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

2. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.

Уразі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників.

Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

3. Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном.

4. Правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.»

Проблема. Слід звернути увагу, що положення п.«б» ч. 2 ст. 89 ЗКУ фактично не застосовуються, оскільки землі фермерських господарств набуваються конкретними громадянами у їх одноосібну власність (ст. 118 ЗКУ, ст. 7 ЗУ «Про фермерське господарство»).

Проблема. Не має повної визначеності у питанні, чи можуть мати у спільній сумісній власності землю іноземні громадяни та особи без громадянства? Ч. 1 ст. 89 ЗКУ передбачає, що земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам. Вважаємо, що слід погодитися з І.І. Каракашем, який вважає, що дану норму слід тлумачити розширено, визнаючи можливість мати землю на праві спільної сумісної власності також за іноземними громадянами та особами без громадянства. Аргументом на користь такого підходу є положення ч. 2 ст. 368 ЦКУ.

Проблема. Проблемною є доля земельної ділянки при приватизації її співвласниками житлового будинку. Відповідно до п.«в» ч. 2 ст. 89 ЗКУ,« [у] спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки ... співвласників жилого будинку.» У правозастосовчій практиці, зокрема, у м. Києві, при приватизації земельні ділянки надаються таким особам у спільну сумісну власність. Практичної доцільності у цьому немає, між тим, спільна сумісна власність значно утруднює здійснення права власності, особливо, коли йдеться про осіб, що не є членами однієї сім´ї.

На наш погляд, тлумачити дану норму слід звужено; вона не може розглядатися як така, що забороняє набуття земельних ділянок у спільну часткову власність співвласниками жилого будинку.

Із приватизацією земельної ділянки у даному випадку також пов´язана проблема застосування ст. 121 ЗКУ Спірним є питання, чи застосовується норма безоплатної приватизації з урахуванням того, що земельну ділянку отримує кілька осіб? На наш погляд, формально - без такого врахування, оскільки у власність набувається одна земельна ділянка, а не кілька ділянок відповідного розміру. З іншого боку, існують підстави для розширеного тлумачення норми. Вважаємо, що з урахуванням конституційного положення (ч. 2 ст. 3) про те, що « [п]рава і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави», громадяни повинні отримати ділянку у спільну власність з урахуванням норм безоплатної приватизації кожного з них. Лише такий підхід буде справедливим.

Проблема. Не має однозначного вирішення у правовій доктрині питання про те, чи підпадатиме під режим об´єкта спільної сумісної власності подружжя земельна ділянка, приватизована під час шлюбу. Деякі дослідники відповідають на це питання ствердно.

Відповідно до ч. 2 ст. 60 Сімейного кодексу України,« [в]важається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об´єктом права спільної сумісної власності подружжя». Проте, на наш погляд, цитовані положення сімейного законодавства, що встановлюють режим спільної власності на майно, набуте під час шлюбу, не поширюються на випадки безоплатної приватизації земельної ділянки. З положень земельного законодавства (ст. ст.. 116,121 та ін. ЗКУ) чітко випливає особистий характер права на приватизацію, і навіть якщо вважати, що сімейне законодавство поширюється на відносини з приватизації земельних ділянок, видається, що положення земельного законодавства будуть у даному випадку спеціальними.

На думку М. В. Шульги, у спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки, які приватизовані як надані раніше в користування, оскільки «... земельними ділянками ... фактично користувалися і користуються усі члени сім "і чи двора», «надання в постійне користування другої земельної ділянки з аналогічним цільовим призначенням не допускалося раніше і не допускається нині. Добровільна відмова від права користування земельною ділянкою можлива лише за згодою усіх дієздатних членів двора. Смерть громадянина, на ім´я якого була оформлена земельна ділянка, не позбавляла членів його сім’ї чи двора права користування нею». На наш погляд, з цією думкою слід погодитися, але із одним серйозним застереженням. У разі, коли земельна ділянка надана у користування на титулі, що передбачає право користування нею кількома особами, вона, дійсно, повинна приватизуватися у спільну власність (інакше будуть порушені права інших користувачів). Але якщо ділянка приватизується лише однією особою, це є підставою для визнання рішення про приватизацію незаконним (недійним), а не для того, щоб вважати, що виникла спільна власність.

Як судова, так і нотаріальна практика здебільшого виходить із того, що набуте в порядку приватизації майно є особистою приватною власністю кожного із подружжя. Разом із тим, існує і практика, коли на відчуження такого майна вимагають згоду іншого з подружжя.