Право приватної власності на землю

Суб´єктами права приватної власності на землю ст. 80 ЗКУ визначає громадян [України] та юридичних осіб. З урахуванням змісту ст. 81 та ін. норм ЗКУ, це положення слід розуміти розширено, оскільки суб´єктами права приватної власності на землю визнаються також іноземні громадяни та особи без громадянства.

Законодавство визначає, які земельні ділянки можуть належати кожному із перерахованих суб´єктів.

Щодо громадян України обмеження по об´єктному складу земель, що можуть перебувати у їх власності, практично відсутні (див. ч. 1 ст. 81 ЗКУ).

Іноземні громадяни та особи без громадянства, відповідно до ч.2ст. 81 ЗКУ, «... можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні

ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об´єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.»

З ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗКУ випливає, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення ці особи також мають право набувати, проте лише у спадщину, і протягом року зобов´язані їх відчужити. У разі невиконання цієї вимоги настають передбачені п.«д» ст. 143 ЗКУ наслідки, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово припинене.

На відміну від наведеного вище практично загальноприйнятого тлумачення ч. 4 ст. 81 ЗКУ, на думку О. В. Єлісєєвої, положення ст. 145 та п.«е» ст. 140 ЗКУ не встановлюють винятку із загальної і безумовної заборони іноземцям набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Вважаємо цю думку помилковою: переконані, що норми названих статей є спеціальними щодо загального положення ст. 81, а тому мають перевагу.

Юридичні особи « (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності...» (ч. 1 ст. 82 ЗКУ).

Проблема. Формулювання ч. 1 ст. 82 ЗКУ «... для здійснення підприємницької діяльності» можна тлумачити таким чином, що начебто для інших потреб юридичні особи набувати земельні ділянки у власність не можуть. За такого тлумачення позбавляються можливості мати земельні ділянки на праві власності, наприклад, релігійні організації. Саме так тлумачив норму закону Держкомзем України (лист від 29.04.2003 № 14-11-11/2704).

На наш погляд, таке тлумачення є помилковим. Процитована норма не містить прямої заборони для юридичних осіб, згаданих у ч. 1 ст. 82 ЗКУ, набувати земельні ділянки не для підприємницької діяльності. За таких умов, якщо набуття земельних ділянок для підприємницької діяльності прямо дозволено, слід вважати, що набуття для непідприємницької діяльності тим більше дозволяється. Тобто ч. 1 ст. 82 ЗКУ слід тлумачити a fortiori. При такому тлумаченні слід керуватися тим, що важко знайти будь-які мотиви, які б виправдали поставлення вітчизняних релігійних організацій у менш вигідне становище, ніж, скажімо, становище підприємства торгівлі або іноземної юридичної особи (які можуть набувати земельні ділянки у власність не лише для ведення підприємницької діяльності - див. нижче). Принцип рівності усіх суб´єктів права власності, закріплений у ст. 13 Конституції України, ст. 5 ЗКУ, передбачає, зокрема, те, що закон не може містити необґрунтованих виключень і обмежень.

Ч. 2 ст. 82 ЗКУ передбачає, що іноземні юридичні особи «... можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

а) у межах населених пунктів у разі придбання об´єктів нерухомого майна та для спорудження об´єктів, пов´язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

б) за межами населених пунктів у разі придбання об´єктів нерухомого майна.»

Правила щодо набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення у спадщину, передбачені ч. 4 ст. 82 ЗКУ, ідентичні тим, що встановлені для іноземних громадян та осіб без громадянства (див. вище).

Ч. З цієї ж статті визначає, що спільні підприємства (засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб)

«... можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб.»

Істотною проблемою є те, що при поділі юридичних осіб на види (юридичні особи України, іноземні юридичні особи, спільні підприємства) у ЗКУ законодавець, схоже, намагався закріпити автономне розуміння національності юридичної особи (за колом засновників), відмінне від змісту аналогічних понять у ГКУ. Проте спроба ця виявилася надзвичайно невдалою. Основних недоліків, на наш погляд, три. По-перше, виходячи із буквального формулювання ст. 82 ЗКУ, місце створення (реєстрації) юридичної особи (яке впливає, серед іншого, на місце сплати більшості податків) не має жодного значення. За таким тлумаченням до юридичних осіб [України] слід відносити юридичні особи, засновані українськими громадянами за кордоном (що навряд чи відповідає наміру законодавця). По-друге, при визначенні спільного підприємства не має жодного значення розмір частки іноземного суб´єкта, тому юридична особа, створена в Украї-ні за мізерної участі іноземного суб´єкта (наприклад, 0,0000000001 %), буде вважатися спільним підприємством з усіма відповідними обмеженнями. По-третє, не має жодного значення та обставина, що після заснування підприємства корпоративні права у ньому можуть перейти від засновників до інших осіб. Так, засновники - громадяни України можуть відчужити свої частки у статутному (складеному) капіталі іноземцям, і навпаки.

Виходячи із явної відповідності того, що випливає із цілей правового регулювання, і того, що буквально передбачено у ст. 82 ЗКУ, а також враховуючи існування положень про національність юридичної особи в ЦКУ та ГКУ питання про розуміння термінів «юридична особа України», «іноземна юридична особа» та «спільне підприємство», вжитих у ст. 82 ЗКУ, є дискусійним.

На наш погляд, за умов суперечливості і неоднозначності існуючого правового регулювання слід застосовувати цільове, телеологічне тлумачення, яке найкраще відповідатиме уявному наміру «ідеального» законодавця. А «ідеальний» законодавець не міг би не враховувати місця реєстрації юридичної особи, кола учасників (не лише засновників) та розміру іноземної інвестиції. За таких умов слід вважати, що недосконала та не зовсім зрозуміла система визначення національності юридичних осіб у ст. 82 ЗКУ була «скорегована» більш новими і більш адекватними існуючим потребам суспільства положеннями ГКУ.

Так, що стосується іноземних юридичних осіб, відповідно до ч. 1 ст. 117 ПСУ,

«1. Іноземним підприємством є унітарне або корпоративне підприємство, створене за законодавством України, що діє виключно на основі власності іноземців або іноземних юридичних осіб, або діюче підприємство, придбане повністю у власність цих осіб.»

Як видається, тим більше слід вважати іноземними будь-які юридичні особи, створені за законодавством інших держав.

Хоча терміну «спільне підприємство» господарське законодавство не визначає, на наш погляд, йому відповідає поняття «підприємства з іноземними інвестиціями», визначене ч. 2 ст. 62 ПСУ:

«2. У разі якщо в статутному фонді підприємства іноземна інвестиція становить не менш як десять відсотків, воно визнається підприємством з іноземними інвестиціями. Підприємство, в статутному фонді якого іноземна інвестиція становить сто відсотків, вважається іноземним підприємством.»

Всі інші юридичні особи, що не підпадають під визначення іноземної юридичної особи та спільного підприємства, слід вважати юридичними особами України.

Проблема. У практичній діяльності виникає проблемне питання: чи може державне (комунальне) підприємство або підприємство із часткою державної (комунальної) власності мати земельні ділянки на праві власності? Відповідь на це питання неоднозначна. Що ж стосується позиції автора, вона зазнала змін (якщо бути точним, змінилася на протилежну). Сьогодні вона полягає у тому, що, хоча ЗКУ (див. ст. 81 та ін.) і не передбачає можливості державних (комунальних) підприємств володіти земельними ділянками на праві власності, відсутня і відповідна заборона, отже, набуття земельних ділянок у власність відповідно до закону (наприклад, цивільного законодавства про правочини) можливе. Що ж стосується положень господарського законодавства щодо того, що майно державного (комунального) підприємства належить йому на праві оперативного управління та повного господарського відання, їх застосування до відносин власності на землю виключається в силу положень ч. 1 ст. 4 ГКУ, яка встановлює, що кодекс не регулює земельні відносини). Таким чином, державні (комунальні) підприємства можуть набувати земельні ділянки у власність.

Проблема. Не знаходить одноманітного вирішення у правовій доктрині та правозастосовчій практиці питання про те, чи може юридична особа придбати у власність земельну ділянку для ведення особистого селянського господарства (далі - ОСГ), адже, відповідно до ст. 1 ЗУ «Про особисте селянське господарство», ОСГ - це «господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають ...». На думку П. Ф. Кулинича, законодавство не містить прямих чи непрямих заборон на придбання земельної ділянки для ОСГ юридичними особами (крім іноземних), проте, ставши власником земельної ділянки, юридична особа зобов´язана передати ділянку в оренду громадянину для ведення ОСГ або змінити цільове призначення. На противагу, незаконною вважають практику придбання ділянок для ведення ОСГ юридичними особами і М. Федорченко та О. Янов.

Нам видається, що усталена практику розгляду «ведення ОСГ» (а також ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва тощо) як цільового призначення земельних ділянок є некоректною. Цільове призначення земельної ділянки, яка надана для ведення ОСГ - це виробництва сільськогосподарської продукції та розміщення відповідної виробничої інфраструктури (ч. 1 ст. 22 ЗКУ), а у якій формі здійснюватиметься така діяльність - питання вторинне, не пов´язане із цільовим призначенням земельної ділянки. Тому придбання юридичними особами ділянок, що використовуються для ведення ОСГ громадянами, закону не суперечить.

Проблема. Проблемним є питання визначення земельної правосуб´єктності селянських (фермерських) (відповідно до чинного раніше законодавства), або фермерських господарств (за діючим законодавством). Наприклад, справи про припинення права власності і користування землями, наданими для ведення господарств, в усіх випадках розглядаються господарськими судами. Обґрунтовується така практика тим, що, хоча земельна ділянка для ведення фермерського господарства і була надана громадянину, фермерське господарство з дати його державної реєстрації здійснює обов´язки власника земельної ділянки.

Вважаємо, що таку практику визнати вірною не можна, адже земельна ділянка для ведення фермерського господарства (далі - ФГ) надається громадянину (ст. ст.. 118,121 та ін. ЗКУ, ст. 7 ЗУ «Про фермерське господарство»). Створення ФГ як юридичної особи само по собі не призводить до переходу права власності на земельну ділянку від громадянина до господарства - для такого переходу необхідна пряма вказівка у законі, якої немає.

П. 13 розділу X «Перехідні положення» ЗКУ передбачає загальне обмеження для всіх суб´єктів права приватної власності: «На період до 1 січня 2015 року громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів. Ця площа може бути збільшена у разі успадкування земельних ділянок за законом». Обмеження безглузде (на площі 100 га ведення ефективного сільського господарства по більшості напрямків неможливе), але воно, на жаль, має місце.

Розширення кола суб´єктів приватної власності на землю за рахунок включення до нього юридичних осіб - новела чинного ЗК, яка, проте, лише закріпила уже існуючу ситуацію, коли на порушення попереднього ЗКУ Указами Президента України («Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню» від 29.12.1993 № 612, «Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності» від 12.07.1995 № 608, «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» від 19.01.1999 № 32), а також відповідно до ЗУ «Про особливості приватизації об´єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000, право власності на земельні ділянки визнавалося за юридичними особи України.