Особливості права володіння земельними ділянками

У спеціальній літературі існують різноманітні визначення права володіння земельними ділянками. За деякими винятками, більшість дослідників, за нашою оцінкою, виходять із традиційного, усталеного розуміння володіння як юридично забезпеченої можливості панування над річчю.

Таке визначення можна вважати усталеним, воно цілком відображає пануюче розуміння поняття права володіння, не дивлячись на те, що авторські визначення різних авторів редакційно істотно різняться.

Між тим, специфіка земельної ділянки як об´єкта права власності полягає у тому, що земельна ділянка, по-перше, «за визначенням» не може бути переміщена у просторі, по-друге, «панування» над земельною ділянкою є значною мірою умовністю. Слід сказати, що таку умовність визнавало ще римське цивільне право, за яким володіння могло утримуватися без фактичного панування, лише волею (solo animo) під час відсутності власника.

Варто пам´ятати, що по відношенню до оточуючих володіння виконує надзвичайно важливу функцію - воно є засобом їх повідомлення про право власника, яким кореспондує обов´язок усіх інших не порушувати його. У випадку із рухомими речами все очевидно, проте у ситуації із земельними ділянками та іншим нерухомим майном те, хто є володільцем, часто із фактичного стану речей незрозуміло. У випадку ж утримання «лише волею» повідомлення взагалі не відбувається.

Якщо оточуючі не повідомлені про права власника, оборот розвиватися нормально не може. Саме з огляду на це практично в усьому світі запроваджена реєстрація прав на нерухоме майно, в першу чергу, на земельні ділянки. Ситуація докорінно змінилася: якщо раніше для того, щоб визначити володільця, необхідно було керуватися якимось зовнішніми ознаками - наявністю огорожі, будівель, факту обробітку земельної ділянки тощо - тепер ці обставини значення не мають. Єдине, що має значення - це запис у реєстрі.

Запроваджується реєстрація прав на земельні ділянки і в Україні. Ст. 125 ЗКУ передбачає, що « [п]раво власності на земельну ділянку ... виника [є] з моменту державної реєстрації...». Відносини щодо такої реєстрації врегульовані ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

На даний час механізм реалізації ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відсутній. Законодавець намагався врахувати цю обставину, і у п. З розділу II ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об´єднання земельних ділянок» від 05.03.2009 (яким ст. 125 ЗКУ викладена у чинній редакції) передбачив, що « [д]о створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень ... право власності або право користування земельною ділянкою виникає з моменту державної реєстрації земельної ділянки».

При формуванні земельної ділянки її реєстрація по суті означає реєстрацію відповідного правоустановчого документу - державного акту або договору оренди землі (див. ст. 202 ЗКУ). Реєстрація земельної ділянки при вторинному набутті прав на неї означає реєстрацію у т. зв. Поземельній книзі (див. ПКМ від 06.05.2009 № 439, ПКМ від 09.09.2009 № 1021.

NB. Правило, за яким право власності на землю виникало виключно після його оформлення відповідними документами, було закріплено і у попередній редакції ст. 125 ЗКУ (що діяла до 01.05.2009), і у ЗК УРСР 1990 р., у т. ч. в ред. 1992 р. (ст. ст.. 22, 23). Таке ж правило було закріплено у ЗК УРСР 1970 р. (ст. ст.. 20-22). ЗК УСРР 1922 р. аналогічного правила не містив, хоча й передбачав видачу певних посвідчуючих документів після державного запису (державної реєстрації) утворених землекористувань (ст. 193), вказуючи при цьому, що інші документи є недійсними та не є доказами законності землекористування (ст. 194). Зазначені правила слід враховувати, визначаючи, чи виникло свого часу право на земельну ділянку.

Існування реєстру, а головне, те значення, яке він має, змушує переглянути традиційні підходи до вирішення питання про наявність або відсутність володіння. До запровадження реєстру щодо земельних ділянок позбавленням володіння слід було вважати фактичне зайняття ділянки. З моменту зайняття розпочинав свій перебіг термін набувальної давності (лат. usucapió), по спливу якого права власності переходило до нового володільця. Така схема дозволяла забезпечити визначеність у правовідносинах, їх динаміку, запобігала існуванню «нічийних» земель. Втім, вона була не ідеальною, оскільки, як вже зазначалося, у випадку із земельною ділянкою «зайняття» часто є умовністю. Чи мало місце зайняття, чи ні - обставина, яку досить важко довести, особливо, якщо йдеться про події десятирічної або тридцятирічної давнини.

Із запровадженням реєстру ситуація змінилася кардинально. У застосуванні давності потреба зникає, оскільки реєстр дозволяє в будь-який момент точно визначити власника ділянки.

Якщо законодавство не передбачає набуття земельної ділянки за давністю (а саме такою є ситуація в Україні - див. ст. 119 ЗКУ), значить, будь-яке протиправне зайняття земельної ділянки невласником не може призвести до переходу права власності. Вочевидь, за також ситуації власник повинен мати можливість у будь-який момент захистити свої права. Тоді, враховуючи нерухомість земельної ділянки («дітися» вона нікуди не може, власник завжди знатиме її місцезнаходження і з більшими чи меншими перешкодами може отримати до неї доступ), зайняття ділянки повинно розглядатися як триваюче порушення, не пов´язане із позбавленням володіння, проти якого слід захищатися негаторним, а не віндикаційним позовом. Отже, фактичного позбавлення володіння за існування реєстру бути не може.

Проблема. Автор цілком переконаний, що чинне законодавство не передбачає набуття прав на земельні ділянки за набувальною давністю. Ст. 119 ЗКУ встановлює наслідком «добросовісного, відкритого і безперервного користування земельною ділянкою протягом 15 років» можливість «звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування». Як видається, можливість такого звернення має кожен незалежно від факту користування земельною ділянкою, а тим більше, його тривалості та характеру. Те, що передбачено ст. 119 ЗКУ - це не набувальна давність в усталеному розумінні, адже передбачено виникнення права в результаті волевиявлення «органу», а не в результаті спливу давності.

Між тим, є й інші думки. У судовій практиці переважає підхід, за яким набуття права власності на земельну ділянку за набувальною давністю на даний час неможливе. Але в обґрунтуванні цього підходу вказується, що таке набуття стане можливим з 01.01.2017 року, після спливу передбачених ст. 119 ЗКУ 15 років під час дії чинного ЗКУ.

Цікавим є погляд на набувальну давність щодо земельних ділянок М. С. Федорченка, що спеціально досліджував дану проблему. На його погляд, сплив передбачених ст. 119 ЗКУ 15 років не породжує права власності (з чим ми повністю згодні), проте породжує право на приватизацію земельної ділянки у «спрощеному» порядку - як «наданої у користування» за ч. ч. 1, 2 ст. 118 ЗКУ (а з таким висновком погодитися, на наш погляд, не можна).

Проблема. Заважають зробити висновок про неможливість фактичного позбавлення володіння (але, на наш погляд, все-таки не спростовують його) ч. ч. 1 та 3 ст. 212 ЗКУ, що містять формулювання «повернення самовільно зайнятих земельних ділянок». Таке формулювання створює враження, що у разі самовільного зайняття чужої земельної ділянки власник або користувач повинен застосовувати проти цього порушення такий спосіб захисту, як витребування з чужого незаконного володіння, тобто віндикацію. У судовій практиці такі вимоги формулюються як вимоги «повернути земельну ділянку»410, «вилучення земельної ділянки з незаконного володіння»411 тощо. Цікаво, що в РФ подібна судова практика не просто існує, а переважає, самовільне зайняття земельної ділянки не вважається триваючим правопорушенням і, очевидно, ототожнюється із заволодінням земельною ділянкою. Деякі представники правової доктрини України (зокрема, О. Вівчаренко) також вважають, що говорити про віндикацію земельних ділянок цілком можливо.

Між тим, як ми вважаємо, положення ст. 212 ЗКУ не можуть вплинути на природу відносин щодо володіння земельною ділянкою як специфічним нерухомим майном. Ще раз наголосимо, що в умовах існування реєстрації прав на нерухоме майно фактичне володіння позбавляється змісту. Отже, уявлення про самовільне зайняття земельної ділянки як про позбавлення права володіння, проти якого слід захищатися за допомогою віндикації, є помилковим. Відповідні вимоги мають залишатися судом без розгляду через відсутність предмету спору, оскільки «фактично» позбавити володіння земельною ділянкою як специфічним нерухомим майном неможливо - права володіння можна позбавити лише «юридично», шляхом відібрання титулу в цілому. У випадках же будь-якого самовільного зайняття йдеться про створення перешкод у використанні земельної ділянки, і проти цього порушення належним способом захисту є негаторний позов.

Випадки, коли спосіб захисту обирається вірно, також є поширеними. Так, вірним є формулювання позовних вимог як вимог про «звільнення земельної ділянки», «усунення порушень меж земельної ділянки» і, нарешті, найбільш коректне - про «усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою» із зазначенням конкретного способу - наприклад, прибирання металевого гаражу, прибирання «всього непотребу і обмостки» тощо.