Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный. Задачей исполнителя являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности.

• Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, для которых не существует рынка сбыта. Недостатком затратного подхода являются его статичность и невозможность учесть политическую и экономическую ситуацию в стране, ожидания инвестора, и все негативные элементы.

• Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.

• Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить максимальный доход от владения. Учитывая, что жилой дом не является объектом коммерческой недвижимости, доходный подход не применялся.

С учетом вышеизложенного даны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Основываясь на разных методах, мы получили результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки (в таблице 17).

Таблица 17 Установление удельных весов (рейтинга) результатов оценки по трем подходам.

 по «Оценке рыночной стоимости объектов недвижимости» (Найденов Л.И.)

Стоимость любого объекта недвижимости зависит от сложившегося уровня спроса и предложения. Этот фактор никак не влияет на расчёты стоимости по затратному подходу и на наиболее существенен для сравнительного подхода.

       Местоположение объекта никак не учитывается при расчётах стоимости по затратному подходу, но безусловно, влияет на установление стоимости при сравнительном подходе.

Физическое состояние объекта в явной степени влияет на стоимость при расчётах затратным подходом (расчёт физического износа ведется по установленным методикам). При сравнительном подходе степень износа также учитывается.

Согласно полученным результатам весов подходов определяем согласованную рыночную стоимость объекта оценки (в таблице 18).

Таблица 18 Согласование полученных результатов.

Рыночная стоимость объекта оценки,нежилых помещения 5-этажного (подземных этажей - 1) здания: Центра обслуживания населения площадью 1987,6 м2 расположенного по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Гарифьянова, д. 44:

59 786 000 (Пятьдесят девять миллионов семьсот восемьдесят шесть тысяч)рублей.