Студопедия

КАТЕГОРИИ:

АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Скриншоты с источниками предложения по аренде представлены в приложении.




    

      Затраты арендодателя рассчитаны экспертно на основании имеющейся информации о стоимости услуг ЖКХ и затрат на управление – интервью с источниками аналогов. Налог на прибыль, налог на имущество, страховые взносы рассчитаны на основании официальной информации из источников сети интернет. Арендная плата за ЗУ – на основании предоставленных документов - договоров аренды (в приложении заключения).

 

Источники информации:

http://ipipip.ru/stavki-nalog-na-pribil/

http://www.glavbukh.ru/rubrika/16

 

    Страховой взнос – 1% для зданий I группы капитализации.

Ставка капитализации рассчитана кумулятивным методом по формуле:

Кк=БС+СНЛ+СР+СВК, где:

Кк - коэффициент капитализации, БС - безрисковая ставка, СНЛ - ставка за низкую ликвидность, Ср - ставка риска вложения средств, СВК - ставка возврата капитала.

БС-обычно принимается доходность облигаций федерального займа (ГКО-ОФЗ), на дату оценки – 11,19%

 http://www.cbr.ru/hd_base/Default.aspx?Prtid=gkoofz_mr

 

СНЛ=БС/12*М, где М-количество месяцев экспонирования объекта на рынке недвижимости (от 3 до 6), в нашем случае экспертно – 3.

СНЛ – приравнивается к ставке страхования имущества СК (по I кап. – 1%)

СВК-исходя из оставшегося срока жизни, в нашем случае 96 лет, по формуле СВК=100/96

Итого: Кк равен = 11,19+((11,19/12)*3)+1+(100%/96)=16%

Ставка дисконтирования рассчитывается по формуле:

d=Кк-СВК, где:

 d-ставка дисконтирования, следовательно d=15,6%-(100%/96) = 15%

Загрузка площадей определена экспертно (как для условий кризисного периода), продажа объекта на 4 год эксплуатации

Таблица 15 Базовый расчет для определения ЧОД, Кк и d

№ п/п

Наименование показателей

Показатель

1 Арендная плата в месяц

 

1316785
1.1. Нежилое помещение в месяц

1987,6 м2 * 662,5 р

1316785
2 Годовая арендная плата

 

15801420
3 Валовой доход

 

15801420

4

Постоянные затраты арендодателя:

 

2712309
аренда ЗУ

согласно договору

146049
· налог на имущество

2,2%

460686
· стоимость коммунальных услуг, руб. в год (10% от ВД)

10%

1580142
· страховые платежи (1% для зданий I группы кап.) 1,0% 209403
· затраты на управление собственностью 2% 316028
5 Эффективный валовый доход

 

13089111

6

Налог на прибыль 20% 2617822
7 Чистый операционный доход

 

10471289
8 Стоимость ремонта

 

0
11 Ставка дисконтирования

 

15,0%
12 Коэффициент капитализации

 

16,0%

13 Загрузка площадей, %

 

1-й г. – 60%, 2-й г. – 70%, 3-й г. – 80%
14 Продажа объекта

 

На 4-ом году эксплуатации

 

 

Таблица 16. Расчёт рыночной стоимости доходным подходом

№ п/п

Наименование показателя

Ед. изм.

Показатель

Расчетные периоды

 
1 2 3 3
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Стоимость аренды руб   10471289 10994854 11544596 11544596
2 Ожидаемое увеличение стоимости аренды % в год     5% 5%  
3 Заполняемость %   50% 60% 70% 80%
4 Потенциальный валовый доход руб.   5235645 6596912 8081217 9235677
5 Затраты на ремонт руб.   0 0 0  
6 Чистый поток наличности руб.   5235645 6596912 8081217 9235677
7 Ставка дисконтирования % 15,0%        
8 Дисконтированные потоки налич. руб.   4553229 4989298 5315265  
9 Текущая стоимость будущих доходов руб 14857792

10 Ставка возвратной капитализации % 16,0%

11 Капитализированная стоимость объекта руб. 57617949

12 Текущая стоимость реверсии руб. 36885551

13 Текушая стоимость потока наличности руб. 14857792

14 Рыночная стоимость руб. 51743343

15

Рыночная стоимость с учетом НДС

руб. 61 057 145

Итоговое заключение

6.

6.1.

6.2.

6.3.

6.4.










Последнее изменение этой страницы: 2018-04-12; просмотров: 470.

stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда...