Скриншоты с источниками предложения по аренде представлены в приложении.

      Затраты арендодателя рассчитаны экспертно на основании имеющейся информации о стоимости услуг ЖКХ и затрат на управление – интервью с источниками аналогов. Налог на прибыль, налог на имущество, страховые взносы рассчитаны на основании официальной информации из источников сети интернет. Арендная плата за ЗУ – на основании предоставленных документов - договоров аренды (в приложении заключения).

Источники информации:

http://ipipip.ru/stavki-nalog-na-pribil/

http://www.glavbukh.ru/rubrika/16

    Страховой взнос – 1% для зданий I группы капитализации.

Ставка капитализации рассчитана кумулятивным методом по формуле:

Кк=БС+СНЛ+СР+СВК, где:

Кк - коэффициент капитализации, БС - безрисковая ставка, СНЛ - ставка за низкую ликвидность, Ср - ставка риска вложения средств, СВК - ставка возврата капитала.

БС-обычно принимается доходность облигаций федерального займа (ГКО-ОФЗ), на дату оценки – 11,19%

 http://www.cbr.ru/hd_base/Default.aspx?Prtid=gkoofz_mr

СНЛ=БС/12*М, где М-количество месяцев экспонирования объекта на рынке недвижимости (от 3 до 6), в нашем случае экспертно – 3.

СНЛ – приравнивается к ставке страхования имущества СК (по I кап. – 1%)

СВК-исходя из оставшегося срока жизни, в нашем случае 96 лет, по формуле СВК=100/96

Итого: Кк равен = 11,19+((11,19/12)*3)+1+(100%/96)=16%

Ставка дисконтирования рассчитывается по формуле:

d=Кк-СВК, где:

 d-ставка дисконтирования, следовательно d=15,6%-(100%/96) = 15%

Загрузка площадей определена экспертно (как для условий кризисного периода), продажа объекта на 4 год эксплуатации

Таблица 15 Базовый расчет для определения ЧОД, Кк и d

№ п/п	Наименование показателей	Показатель
1	Арендная плата в месяц		1316785
1.1.	Нежилое помещение в месяц	1987,6 м2 * 662,5 р	1316785
2	Годовая арендная плата		15801420
3	Валовой доход		15801420
4	Постоянные затраты арендодателя:		2712309
	аренда ЗУ	согласно договору	146049
	· налог на имущество	2,2%	460686
	· стоимость коммунальных услуг, руб. в год (10% от ВД)	10%	1580142
	· страховые платежи (1% для зданий I группы кап.)	1,0%	209403
	· затраты на управление собственностью	2%	316028
5	Эффективный валовый доход		13089111
6	Налог на прибыль	20%	2617822
7	Чистый операционный доход		10471289
8	Стоимость ремонта		0
11	Ставка дисконтирования		15,0%
12	Коэффициент капитализации		16,0%
13	Загрузка площадей, %		1-й г. – 60%, 2-й г. – 70%, 3-й г. – 80%
14	Продажа объекта		На 4-ом году эксплуатации

Таблица 16. Расчёт рыночной стоимости доходным подходом

Итоговое заключение

6.

6.1.

6.2.

6.3.

6.4.