Студопедия

КАТЕГОРИИ:

АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения




Таблица 13 Расчет стоимости методом сравнения продаж.

№№ п/п

Наименование показателя

Ед. изм.

Объект оценки

Сопоставимые объекты

 
№1        №2                          №3  №4
1 2 3 4 5 6 7 8

Характеристика объектов и условий сделки купли продажи

 
1.1 Общая площадь помещений м2 1987,6 1632 1620 1208 1138
1.2 Условия финансирования   Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
1.3 Условия продажи   Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
1.4 Условия рынка (дата продажи)   18.01.2016 январь 2016 январь 2016 январь 2016 январь 2016
1.5 Месторасположение % Казань Приволжский р-н в черте города Казань, в черте города Московский р-н Казань, в черте города Советский р-н Казань, в черте города Вахитовский р-н Казань, в черте города Вахитовский р-н - исторический центр
1.6 Группа капитальности   1 1 1 1 1
1.7 Наличие инженерных коммуникаций   все виды все виды все виды все виды все виды
1.8 Физическое состояние (износ) % 4,00 экспертно на 20 экспертно на 20 экспертно на 5 экспертно на 5
1.9 Цена продажи руб.   63 648 000 45 000 000 45 000 000 65 000 000
1.10 Стоимость 1 м2 руб.   39 000 27 778 37 252 57118
1.11 Предложение %   -5% -5% -5% -5%
1.12 Этажность   5 этажное отдельное здание отдельное 4-этажное здание отдельное 2-этажное здание отдельное 3-этажное здание отдельное 4-этажное здание

Корректировка цен продажи

2.1

Корректировка на предложение руб.   -3 182 400 -2 250 000 -2 250 000 -3 250 000
Скорректированная цена руб.   60465600 42750000 42750000 61 750 000

2.2

Переданные права собственности руб.   0 0 0 0
Скорректированная цена руб.   60465600 42750000 42750000 61 750 000

2.3

Условия финансирования и условия продажи руб.   0 0 0 0
Скорректированная цена руб.   60465600 42750000 42750000 61 750 000

2.4

на износ здания и этажность руб.   10% 10% 0% 0%
Скорректированная цена руб.   66512160 47025000 42750000 61750000

2.5

Условия рынка (дата продажи) руб.   0 0 0 0
Скорректированная цена руб.   66512160 47025000 42750000 61 750 000

2.6

Месторасположение руб.   0 0 0 -20%
Скорректированная цена руб.   66512160 47025000 42750000 49 400 000

2.7

Внутренняя отделка и коммуникации - экспертно руб.   0% 0% 0% 0%
Скорректированная цена руб.   66 512 160 47 025 000 42 750 000 49 400 000

2.8

Общая площадь помещений руб.   14 492 478 10 670 611 27 589 321 21 444 288
Скорректированная цена руб.   81 004 638 57 695 611 70 339 321 70 844 288

3

Абсолютная (валовая) сумма коррекции цен (алгебр. сумма)

руб.

 

17 674 878

12 920 611

29 839 321

24 694 288

4. Стоимость объекта, руб.

руб.

 

69 970 965

4.1. Стоимость 1 кв. м. объекта, руб.

 

35 204



Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

        Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Основополагающим принципом доходного подхода является принцип ожидания, который заключается в предположении, какой доход от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Алгоритм расчета доходным подходом:

 1 Определение стоимости аренды сопоставимых объектов

 2 Определение дохода от аренды объекта оценки в месяц и в год с учетом площади помещения

 3 Определение размера постоянных затрат арендодателя

 4 Выявление ЧОД (чистый операционный доход)

 5 Определение ставки капитализации и ставки дисконтирования

 6 Определение заполняемости объекта оценки в расчетный период, потенциальное увеличение арендной платы и выявление текущей стоимости потоков наличности по дисконтированию денежных потоков

 7 Определение капитализированной стоимости объекта оценки

 8 Определение текущей стоимости реверсии и определение рыночной стоимости объекта оценки на основании суммы потока наличности и стоимости реверсии (с учетов НДС)

     Определение стоимости сопоставимой аренды проводилось на основании действительных предложений сдачи помещений в аренды из источников сети интернет. Корректировки не применялись, поскольку исполнитель подобрал сопоставимые параметры для аналогов и объекта оценки (площадь, местоположение). Расчет аренды в таблице 14

Таблица 14

Расчет сопоставимой арендной платы

Аналог

объект аналог 1

объект аналог 2

объект аналог 3

объект аналог 4

Стоимость

предложения, руб.

700

750

500

700

Среднее значение, руб.

662,5










Последнее изменение этой страницы: 2018-04-12; просмотров: 450.

stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда...