Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения

Таблица 13 Расчет стоимости методом сравнения продаж.

№№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Объект оценки	Сопоставимые объекты
				№1	№2	№3	№4
1	2	3	4	5	6	7	8
Характеристика объектов и условий сделки купли продажи
1.1	Общая площадь помещений	м2	1987,6	1632	1620	1208	1138
1.2	Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
1.3	Условия продажи		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
1.4	Условия рынка (дата продажи)		18.01.2016	январь 2016	январь 2016	январь 2016	январь 2016
1.5	Месторасположение	%	Казань Приволжский р-н в черте города	Казань, в черте города Московский р-н	Казань, в черте города Советский р-н	Казань, в черте города Вахитовский р-н	Казань, в черте города Вахитовский р-н - исторический центр
1.6	Группа капитальности		1	1	1	1	1
1.7	Наличие инженерных коммуникаций		все виды	все виды	все виды	все виды	все виды
1.8	Физическое состояние (износ)	%	4,00	экспертно на 20	экспертно на 20	экспертно на 5	экспертно на 5
1.9	Цена продажи	руб.		63 648 000	45 000 000	45 000 000	65 000 000
1.10	Стоимость 1 м2	руб.		39 000	27 778	37 252	57118
1.11	Предложение	%		-5%	-5%	-5%	-5%
1.12	Этажность		5 этажное отдельное здание	отдельное 4-этажное здание	отдельное 2-этажное здание	отдельное 3-этажное здание	отдельное 4-этажное здание
Корректировка цен продажи
2.1	Корректировка на предложение	руб.		-3 182 400	-2 250 000	-2 250 000	-3 250 000
	Скорректированная цена	руб.		60465600	42750000	42750000	61 750 000
2.2	Переданные права собственности	руб.		0	0	0	0
	Скорректированная цена	руб.		60465600	42750000	42750000	61 750 000
2.3	Условия финансирования и условия продажи	руб.		0	0	0	0
	Скорректированная цена	руб.		60465600	42750000	42750000	61 750 000
2.4	на износ здания и этажность	руб.		10%	10%	0%	0%
	Скорректированная цена	руб.		66512160	47025000	42750000	61750000
2.5	Условия рынка (дата продажи)	руб.		0	0	0	0
	Скорректированная цена	руб.		66512160	47025000	42750000	61 750 000
2.6	Месторасположение	руб.		0	0	0	-20%
	Скорректированная цена	руб.		66512160	47025000	42750000	49 400 000
2.7	Внутренняя отделка и коммуникации - экспертно	руб.		0%	0%	0%	0%
	Скорректированная цена	руб.		66 512 160	47 025 000	42 750 000	49 400 000
2.8	Общая площадь помещений	руб.		14 492 478	10 670 611	27 589 321	21 444 288
	Скорректированная цена	руб.		81 004 638	57 695 611	70 339 321	70 844 288
3	Абсолютная (валовая) сумма коррекции цен (алгебр. сумма)	руб.		17 674 878	12 920 611	29 839 321	24 694 288
4.	Стоимость объекта, руб.	руб.	69 970 965
4.1.	Стоимость 1 кв. м. объекта, руб.		35 204

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода

        Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Основополагающим принципом доходного подхода является принцип ожидания, который заключается в предположении, какой доход от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Алгоритм расчета доходным подходом:

 1 Определение стоимости аренды сопоставимых объектов

 2 Определение дохода от аренды объекта оценки в месяц и в год с учетом площади помещения

 3 Определение размера постоянных затрат арендодателя

 4 Выявление ЧОД (чистый операционный доход)

 5 Определение ставки капитализации и ставки дисконтирования

 6 Определение заполняемости объекта оценки в расчетный период, потенциальное увеличение арендной платы и выявление текущей стоимости потоков наличности по дисконтированию денежных потоков

 7 Определение капитализированной стоимости объекта оценки

 8 Определение текущей стоимости реверсии и определение рыночной стоимости объекта оценки на основании суммы потока наличности и стоимости реверсии (с учетов НДС)

     Определение стоимости сопоставимой аренды проводилось на основании действительных предложений сдачи помещений в аренды из источников сети интернет. Корректировки не применялись, поскольку исполнитель подобрал сопоставимые параметры для аналогов и объекта оценки (площадь, местоположение). Расчет аренды в таблице 14

Таблица 14

Расчет сопоставимой арендной платы