Земельна ділянка та її складові

Поняття земельної ділянки є базовим поняттям земельного права та землеустрою в населених пунктах.

Розміри земельних ділянок та їх компонентів обумовлюються функціональним використанням (призначенням) і обґрунтовуються раціональним (ефективним) використанням землі, будівельними, протипожежними, санітарними та іншими нормами з урахуванням придатності та цінності території населеного пункту.

Розмір земельної ділянки характеризується фізичною та аналітичною площами. В правовстановлюючих документах наводиться аналітична площа земельної ділянки.

Земельні ділянки можуть бути подільними і неподільними.

Подільними земельними ділянками є такі, що без порушення їх сутності (втрати істотних складових) можуть бути поділені на реальні земельні частки, кожна з яких після поділу утворює нову земельну ділянку, здатну забезпечити нормативні вимоги щодо забудови або іншого її використання.

Неподільними земельними ділянками є такі, що складаються з ідеальних земельних часток і не можуть бути поділені в натурі (на місцевості) без шкоди для їх раціонального використання.

Межі земельної ділянки поширюються на підземний та наземний простір, який власник земельної ділянки вправі використовувати на свій розсуд, якщо інше не передбачене чинним законодавством (про надра, про використання повітряного простору тощо) та не порушує прав інших осіб.

Розміри земельних ділянок різного функціонального використання в існуючій забудові визначаються, виходячи з необхідності забезпечення умов експлуатації розташованих на них будинків, будівель, споруд, насаджень на підставі дотримання встановлених будівельних, протипожежних і санітарних норм відповідно до цільового призначення цих ділянок, а також раціонального використання суміжних ділянок.

Для кожної земельної ділянки має бути вказано її функціональне використання, на основі якого визначається нормативний розмір земельної ділянки.

У разі поліфункціонального використання земельної ділянки її розмір визначається з урахуванням нормативів, встановлених для кожного виду використання окремо.

Розміри земельних ділянок під об’єктами визначаються відповідно до затвердженого в установленому порядку проекту землеустрою.

Земельна ділянка може включати компоненти, які забезпечують її функціональну цілісність:

♦ територію під будинками (спорудами, будівлями);

♦ господарські та інші майданчики;

♦ шляхи, проїзди та тротуари;

♦ озеленені території;

♦ замкнуті водні простори (при наявності) тощо.

Ряд з цих елементів нормується за питомими розмірами та відстанню до будинків, будівель і споруд, а також до ліній регламентації, які впливають на визначення граничних розмірів земельних ділянок в залежності від загальної площі основних, обслуговуючих та допоміжних будівель і споруд, їх поверховості та взаєморозміщення.

До комплексу нормативних параметрів, що визначають розміри земельної ділянки, також відносяться: коефіцієнт забудованості, частка озеленених та відкритих просторів, які встановлюються відповідно до цільового призначення ділянки і диференціюються в залежності від цінності території.

Визначення часток у спільній частковій власності, обмежень та сервітутів

Земельна ділянка може бути об’єктом прав однієї чи декількох осіб. Множинність суб’єктів виникає у разі спільного використання земельної ділянки або в разі обтяження земельної ділянки правами третіх осіб.

Розмір земельної частки визначається проектом землеустрою за угодою між співвласниками майна, за рішенням суду з врахуванням розміру часток їх власності на нерухоме майно або за рішенням органу місцевого самоврядування.

В межах земельної ділянки можуть бути виділені реальні або ідеальні земельні частки.

Реальна частка – це частина ділянки, межі якої можуть бути встановлені в натурі (на місцевості), розмір якої дозволяє утворити нову земельну ділянку без втрати її сутності.

Ідеальна частка не може бути встановлена в натурі без втрати її сутності. Її величина виражається дробом від розміру земельної ділянки.

Незалежно від того, чи є земельна частка реальною або ідеальною, їй притаманні всі властивості, характерні для земельної власності.

В разі обтяження земельної ділянки правами третіх осіб та обмеження прав власника земельної ділянки встановлюються межі поширення цих обтяжень та обмежень – на ділянку в цілому або на її частину.

Межі поширення дії прав третіх осіб відображаються у вигляді об’єктів сервітуту згідно з класифікатором, який застосовується в земельно-реєстраційній системі.

Сервітути встановлюються відповідно до чинного законодавства, рішень органів державної влади та місцевого самоврядування, в порядку землеустрою та договорами (угодами) між власниками суміжних ділянок, рішенням суду.

Обмеження прав власника земельної ділянки щодо її використання встановлюється згідно з класифікатором, який застосовується в земельно-реєстраційній системі.

Зони з особливим режимом використання земель встановлюються відповідно до законів України, державних будівельних, санітарних та протипожежних норм в порядку землеустрою.

Об’єкти сервітутів та зон з особливим режимом використання земель повинні мати конкретний опис із зазначенням площі земельної частки, до якої вони відносяться. Межі цих об’єктів можуть бути відображені на плані земельної ділянки без їх встановлення в натурі (на місцевості).