Формы управления земельными ресурсами: купля, продажа, аренда, субаренда, доверительное управление, страхование, залог — их регулирование

В настоящее время право собственности на землю можно получить:

• решением органов местной власти о выделении земельных участков;
• совершив гражданско-правовые сделки на рынке земли.

В административном порядке осуществляется предоставление земельных участков за плату и бесплатно и перерегистрация ранее полученных земель, т.е. приватизация земельных участков. Это приобретение в собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование или аренду.

Все собственники земельных участков имеют право совершать сделки, то есть осознанные волевые действия, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей на землю. Основными видами сделок являются:

• купля-продажа;
• дарение, наследование, обмен;
• аренда, лизинг, залог (ипотека);
• пожизненное наследуемое владение;
• постоянное пользование;
• вклад в уставной капитал товариществ и обществ.

Рассмотрим более подробно механизмы совершения сделок на рынке городской земли.

Среди различных вариантов коммерческого землепользования, позволяющих извлекать избыточную прибыль, наиболее распространенным является продажа новому собственнику по рыночной стоимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного ее использования. Процедура купли-продажи городской, муниципальной земли имеет существенные особенности. Прежде всего надо отметить, что законодательство РФ запрещает передавать в частную собственность земельные участки:

• объектов историко-культурного наследия;
• государственных и муниципальных природных заповедников, парков;
• лечебно-оздоровительных местностей в пределах их границ;
• мелиоративных систем, водных объектов общего пользования либо водных объектов, входящих в состав водного фонда РФ;
• общего пользования в поселениях (площади, улицы, дороги, набережные, парки, скверы, сады, бульвары, пляжи и другие территории);
• государственных научных и образовательных учреждений;
• прибрежной полосы внутренних водных путей, полосы отвода автомобильных и железных дорог, транспорта общего пользования, линий электропередач, портов и вокзалов, аэродромов и аэропортов;
• спорных территорий до разрешения споров;
• закрытых административно-территориальных образований, воинских и гражданских захоронений.

Не подлежат передаче в частную собственность иные земельные участки в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц производится в пределах норм, установленных субъектами Российской Федерации.

Нормирование земель — установление пределов (норм) владения и пользования земельными участками на любом праве. При разработке и утверждении законодательными органами субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления предельных (максимальных и минимальных) размеров и количества земельных участков, находящихся в собственности, владении и пользовании гражданина (семьи) и юридического лица, учитываются природно-экономические, экологические и социальные условия на основе рекомендаций научно-исследовательских учреждений о районировании земель и нормировании земель.

Земельный участок, общая площадь которого превышает норму площади для бесплатной передачи земельного участка в собственность, выкупается по договорной цене, которая не может быть ниже нормативной, либо остается в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении или аренде.

Право на приватизацию земельного участка имеет лицо, которое получило его в установленном порядке для индивидуального жилищного строительства, построило дом, принятый в эксплуатацию, и за которым зарегистрировано право собственности на него, или лицо, за которым право собственности признано по решению суда. Если в здании, строении, сооружении сохраняется доля государственной или муниципальной собственности, в том числе во встроенно-пристроенных зданиях, строениях, сооружениях, земельный участок не подлежит приватизации.

Не подлежат приватизации или продаже земельные участки, в отношении которых не имеется надлежаще оформленных документов о территориальных границах, сервитутах и обременениях.

Сервитут — право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения.

Земельный участок с обозначенными территориальными границами, занятый несколькими объектами недвижимости, принадлежащими разным лицам, может быть продан или передан в собственность на праве общей собственности с условием включения в договор обязательств всех заявителей о подчинении режиму общей собственности на земельный участок, если они пришли к соглашению об их долях в праве на земельный участок и оформили соглашение договором.

Территориальные границы приватизируемого земельного участка должны корректироваться таким образом, чтобы максимально исключить необходимость установления сервитутов.

Продажа и передача в собственность земли с находящимся на нем лесом не означают возникновения права собственности на лес. Его использование, вырубка осуществляются в соответствии с лесным законодательством.

Не допускается продажа земельных участков, занятых муниципальным и государственным жилым фондом, подземными линейными сооружениями и сетями. Запрещается приватизация земельных участков производственных объектов, которые планируется вынести за черту поселения или перенести в другое место по экологическим и социальным основаниям.

Передача застроенных земельных участков в собственность осуществляется с учетом планируемого целевого назначения согласно градостроительной документации. Если текущее использование земельного участка не соответствует планируемому, приватизация не проводится.

В случае приватизации земельного участка, имеющегося у гражданина или юридического лица либо вновь приобретаемого из государственных и муниципальных земель, в том числе по результатам конкурса или аукциона на право застройки, продавцом такого земельного участка является орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, которые выступают при заключении договора в качестве юридического лица.

Подготовка документов о передаче или продаже прав собственности на земельный участок возлагается на соответствующие комитеты по земельным ресурсам и землеустройству совместно с органами архитектуры и градостроительства.

Земельные участки граждан, занятые на законных основаниях индивидуальными жилыми домами, садами, дачами и личным подсобным хозяйством, на землях обороны и безопасности, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, санитарных зон промышленных объектов подлежат выделению из указанных земель и могут быть переданы в собственность граждан, если не запланирован их перенос в другое место.

Основные особенности купли-продажи земельных участков:

• земельные участки, переданные в собственность для ведения индивидуального жилищного и гаражного строительства, могут продаваться и приобретаться без изменения целевого назначения совместно с созданной на них другой недвижимостью;
• доходы от продажи незастроенных и неосвоенных земельных участков, находящихся в частной собственности менее пяти лет, подлежат прогрессивному налогообложению;
• продажа в собственность зданий, строений, сооружений, а также предприятий, принадлежащих муниципальным образованиям, влечет за собой передачу земельных участков, на которых они расположены, в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, если законом не разрешена продажа (приватизация) земельных участков;
• договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем не определены права покупателя недвижимости на земельный участок, на котором расположена недвижимость.

Земельные участки, находящиеся у граждан или юридических лиц на праве собственности или аренды, могут быть переданы в залог для обеспечения кредитных обязательств банков или других кредитных организаций.

Залог —способ обеспечения обязательства, при котором кредитор — залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Залог земельных участков регулируется федеральным законом о залоге и ипотеке. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Передача в залог земельных участков из государственных и муниципальных земель соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления не допускается.

Лицо, которое использует земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, вправес согласия уполномоченного органа обменять земельный участок на иной земельный участок, используемый другим лицом на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, а также приобрести право собственности на другой земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, с которыми совершен обмен.

Собственник земельного участка вправе передать земельный участок или его часть гражданину, юридическому лицу, а также государству или муниципальному образованию по договору дарения.Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления не вправе отказаться от земельных участков, переходящих к ним в порядке дарения, за исключением случаев дарения земельных участков, несущих опасность для жизни и здоровья граждан, животного и растительного мира или обремененных долгами, превышающими стоимость земельных участков.

С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской деятельности приобретает аренда — форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей.

Аренда земли —это основанное на договоре временное пользование землей в хозяйственных целях.

В многоукладной экономике аренда является наиболее распространенной и перспективной формой землепользования. Арендаторами земельных участков становятся, как правило, наиболее предприимчивые и компетентные люди.

Местные органы власти городов России используют аренду как основную форму предоставления земель в черте поселений. Вместе с тем земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, занятые государственным, муниципальным или частным жилым фондом, не могут быть переданы в аренду иным гражданам и юридическим лицам, за исключением лиц, проживающих в домах этого жилого фонда и их объединений. Предоставление земельных участков из муниципальных земель в аренду для коммерческого использования может быть обременено обязанностью безвозмездной передачи здания, строения, сооружения в муниципальную собственность по окончании обусловленного договором срока коммерческого использования.

Договор аренды зданий, строений, сооружений, а также предприятий не считается заключенным, если в нем не оговорены права арендатора на земельный участок.

Субаренда земли - это передача земельного участка ее пользователем (арендатором) другому лицу в пользование на определенный срок и на условиях, согласованных с арендодателем. Такие отношения оформляются соответствующим договором.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка не предусмотрено право арендатора сдавать участок в субаренду, то право на такую ​​передачу арендатор приобретает только после получения письменного согласия арендодателя. Также арендованный земельный участок или его часть может быть передана в субаренду, если арендодатель в течение одного месяца не направит письменного уведомления о своем согласии или возражения.

Следует отметить, что, во-первых, условия договора субаренды земельного участка должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему. Во-вторых, срок субаренды не может превышать срок, определенный договором аренды земли.

В случае прекращения договора аренды действие договора субаренды земельного участка прекращается.

Договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации. По соглашению сторон такой договор удостоверяется нотариально. Государственная регистрация договоров субаренды земельного участка проводится в порядке, определенном для государственной регистрации договоров аренды земли.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества (земельного участка) в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему и не меняет содержания прав собственника на это имущество (п. 4 ст. 209, п. 1 ст. 1012 ГК).
Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим "любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя" (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Однако законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
Управляющий чужим имуществом (земельным участком), совершая соответствующие действия от своего имени, обязательно указывает, что он действует в качестве управляющего.

В доверительное управление может быть передан заложенный земельный участок. Право собственности на такой участок сохраняется за залогодателем. В данном случае доверительный управляющий должен быть предупрежден собственником об обременении земельного участка залогом, потому что такой земельный участок может быть объектом взыскания залогодержателя (п. 1 ст. 1019 ГК). Если доверительный управляющий не был предупрежден об этом учредителем-собственником, управляющий вправе расторгнуть заключенный договор и требовать выплаты причитающегося ему вознаграждения за один год (п. 2 ст. 1019 ГК).

Деятельность управляющего непосредственно связана с постоянным совершением юридических действий, т.е. участием в имущественном обороте. Поэтому не могут быть доверительными управляющими некоммерческие организации, за исключением учреждений, и граждане, не являющиеся предпринимателями, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом.
Действуют и другие ограничения. Земельный участок не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления. Кроме того, доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.м

Сделки с земельными участками считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Сделки являются ничтожными или могут быть признаны недействительными по основаниям, указанным гражданским законодательством, в частности, если они совершены с нарушением требований земельного законодательства или под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения о занижении цены сделки.