Формы собственности городских земель

КОМПЛЕКСНОЕ КОНТРОЛЬНОЕ ЗАДАНИЕ №40

Принципы и задачи управления землями города :

- законодательная и нормативная база;

- формы собственности городских земель;

- муниципальные органы управления земельной собственностью;

- роль земельных ресурсов в формировании городского бюджета;

- формы управления земельными ресурсами: купля, продажа, аренда, субаренда, доверительное управление, страхование, залог — их регулирование;

- земельный рынок города; анализ земельного рынка.

Земли городов занимают относительно небольшую часть общей площади всех земель Российской Федерации. Вместе с тем, они служат местом жительства подавляющей части ее населения: в настоящее время в городах проживает около 73% населения России. Земли городов играют роль территориально-пространственной основы для размещения данного типа поселений, наиболее важных с точки зрения экономического и демографического развития страны. Городские земли используются в различных целях — жилых, промышленных, административных, культурно-бытовых, рекреационных, сельскохозяйственных и иных, необходимых для проживания населения и развития городского хозяйства. Однако в связи с тем, что город является единым и сложным социально-экономическим образованием, различные направления использования его земель должны быть подчинены единой и основной цели — созданию наиболее благоприятных условий жизнедеятельности городских жителей, которое включает надлежащую охрану окружающей среды, обеспечение оптимальной застройки городских территорий различными объектами, развитие жилищно-коммунальной и социальной инфраструктуры, соответствующее потребностям населения и городского хозяйства, и т.д. Иными словами, земельные ресурсы городов представляют собой весьма важный фактор в формировании среды жизнедеятельности большинства населения России.

Кроме того, земельные ресурсы городов обладают, как правило, повышенной экономической ценностью (по сравнению с землями иных поселений и категорий), и являются наиболее привлекательными с инвестиционной точки зрения: в городах происходит обращение основной части всех финансовых капиталов, наиболее развита инженерная, транспортная, социальная инфраструктура, и т.д. Данные обстоятельства имеют место в условиях ограниченности (по площади) городских земельных ресурсов, что служит существенному возрастанию их стоимости. Земли городов могут также служить источником значительной части бюджетных доходов, обеспечивать приток финансовых инвестиций в экономику города.

Городские земли — уникальный ресурс — пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека. К названным землям законодательство относит все земли, находящиеся в пределах черты поселений, которая является для них внешней границей. Черта поселений отделяет городские земли от иных земель.

Муниципальное управление использованием земель - исполнительно-распорядительная деятельность органов местного самоуправления, осуществляемая от имени населения муниципальных образований, основанная на положениях Конституции РФ, нормах федерального законодательства, законодательства субъектов Российской Федерации, муниципальных правовых актов и направленная на обеспечение рационального использования земель на территории муниципальных образований, решение вопросов местного значения муниципальных образований и переданных государственных полномочий. Муниципальное управление использованием земель осуществляется органами местного самоуправления в координации с органами государственной власти.

Принципы муниципального управления земельными ресурсами.

.Многообразие форм собственности на землю и землепользование. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частное, муниципальной и иных формах собственности.

.Сочетание интересов общества и законных интересов граждан при использовании земель. Регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при условии обеспечения гарантий для каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

.Научный подход к регулированию земельных отношений. Земельные отношения должны регулироваться с использованием научно-обоснованных методик и положений, которые базируются на детальном изучении объекта управления.

.Участие граждан, общественных организаций и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю.

.Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий. В основу данного принципа положено разделение земель по целевому назначению, ограничение их использования не по целевому назначению, изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, земель особо охраняемых территорий.

.Приоритет охраны земель как важнейшего компонента окружающей природной среды и средства производства.

.Платность землепользования.

.Устойчивость развития городского землепользования.

.Единство судьбы земельных участков и прочносвязанных с ними объектов недвижимости.

.Принцип информативности. Любые участники земельно-имущественных отношений должны иметь возможность получить всю информацию о земельном участке и расположенных на нем объектов недвижимости.

.Принцип ответственности за нарушение земельного законодательства.

Муниципальное управление земельными ресурсами может преследовать различные цели:

.Повышение эффективности использования земли на территории муниципального образования.

.Увеличение доходной части местного бюджета от земельных платежей и операций, связанных с землей.

.Максимальное удовлетворение потребностей в земельных участках как граждан, так и предприятий различных отраслей хозяйствования на территории города.

.Предельное вовлечение земли в оборот и создание необходимых условий для реализации инвестиционного потенциала земель (развитие территории муниципального образования).

Нормативно-правовая база, регламентирующая управление земельными ресурсами города представлена Федеральным законодательством, региональным законодательством, а также нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления города.

· "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993г.)

· "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ

· "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ

· Гражданский кодекс Российской Федерации

· Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" (закон о МСУ) от 06.10.2003 N 131-ФЗ

Вопросы муниципальной собственности в первую очередь регулируются на уровне Конституции Российской Федерации.[6] Конституция, признавая и гарантируя права местного самоуправления, определяет экономические условия его функционирования. Это находит свое выражение прежде всего в признании и равной правовой защите муниципальной собственности наряду с другими формами собственности - государственной и частной (ст.8). В правах органов местного самоуправления - владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью (ст. 130 Конституции), а также самостоятельное управление ею (ст. 132).

Гражданский кодекс РФ[7] развивает положения Конституции, указывая, что права собственника муниципального имущества (владение, пользование, распоряжение) принадлежит городским, поселковым, сельским и иным муниципальным образованиям, в границах которых осуществляется местное самоуправление. Это право реализуется от имени муниципального образования органами МСУ, а в случаях, предусмотренных уставом муниципального образования, непосредственно населением. Базовым законодательным актом федерального уровня является федеральный закон от 6 октября 2003 г. №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»[8] (далее ФЗ №131), который в соответствии с Конституцией устанавливает общие правовые, территориальные, организационные и экономические принципы организации местного самоуправления, определяет государственные гарантии его осуществления. Данный закон вступил в силу в своей основной части в 2009 г.

Основными актами органов местного самоуправления городов в области управления земельными отношениями являются Устав города, Генеральный план города и Основные правила землепользования и застройки.

Генеральный план - градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений.
Генеральный план является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. До утверждения правил землепользования и застройки в обязательном порядке по их проекту проводятся публичные слушания.

Формы собственности городских земель

Государственная собственность на землю.
В соответствии с законодательством РФ (согласно п. 1 ст. 214 ГК РФ) государственная собственность подразделяется на два подвида:
— собственность Российской Федерации (федеральная собст­венность);
— собственность субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. «г» ст. 72 Конституции РФ разграничение государственной земельной собственности на федеральную собст­венность на землю и собственность на землю субъектов РФ отно­сится к совместному ведению Федерации и ее субъектов.

Согласно п. 1 ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью яв­ляются земли, которые не находятся в собственности граждан и юридических лиц, а также в собственности муниципальных образо­ваний. Разграничение государственной собственности на собствен­ность РФ (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным за­коном «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июня 2001 г.

В собственности субъектов РФ могут также находиться не предоставленные в частную собственность следующие земельные участки:
— занятые недвижимым имуществом, находящимся в собствен­ности субъектов РФ;
— предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъек­тов РФ;
— отнесенные к землям особо охраняемых природных террито­рий регионального назначения; землям лесного фонда, находящим­ся в собственности субъектов РФ в соответствии с федеральными законами;
— землям водного фонда, занятым водными объектами, находя­щимися в собственности субъектов РФ;
— землям фонда перераспределения земель и др. Основными принципами разграничения государственной собст­венности на землю являются:
— верховенство Конституции РФ и федеральных законов (ч. 1 ст. 1);
— приоритет органов государственной власти РФ в процессе раз­граничения государственной собственности на землю (п. 2 ст.ст. 2, 6);
— производность права собственности на земельный участок от права собственности на недвижимое имущество, расположенное на нем, в его границах или под ним (ст.ст. 3-5);
— безвозмездность приобретения права собственности на зе­мельные участки при разграничении государственной собственно­сти на землю.

Органы государственной власти и органы местного самоуправ­ления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, от­крытости и прозрачности процедур предоставления таких земель­ных участков.

Муниципальная собственность на землю.
Муниципальная собственность — земельные участке занятые объектами муниципальной собственности, а так же признанные муниципальной собственностью в период разделения земель по уровням собственности. Пример: больницы, дет. сады, мэрия, а так же земли общественного пользования (улицы, дороги, скверы, парки)

К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в

собственности соответствующих муниципальных образований;

- земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих

муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным

предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного

самоуправления;                                                                                                                                               

- иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними

законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные

федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Исключение из общего порядка установлено для двух субъектов Федерации: городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В этих городах в целях сохранения единства городского хозяйства установлен особый порядок: на них распространяются основания внесения в перечень земельных участков, на которые у них возникает право собственности, установленные и для субъектов РФ, и для муниципальных образований.

В соответствии со ст. 130 Конституции РФ местное самоуправление осуществляет владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, к которой относится все то, что не является федераль­ной собственностью субъектов РФ и частной собственностью.

Распоряжениями Правительства РФ из федеральной собственнос­ти в муниципальную собственность ряда субъектов РФ передаются объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначе­ния.
В муниципальной собственности находятся земли в пределах черты городов, поселков и сельских поселений, а также земельные участки за их чертой, переданные в ведение органов местного самоуправления. В муниципальную собственность городов и других поселений, а также районов (кроме районов в городах) для обеспечения их развития могут дополнительно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности. В муниципальную собственность могут приобретаться земли органами местного самоуправления у собственников земельных участков путем их выкупа либо на основе дарения, отказов от земель­ных участков и на иных законных основаниях.

Основное целевое назначение земель, находящихся в муниципаль­ной собственности, — служить удовлетворению коммунальных потреб­ностей местного населения (обслуживание нужд жилого фонда и ком­мунального хозяйства, объектов инженерной инфраструктуры, внеш­него благоустройства и т.п.). В силу этого муниципальная земельная собственность имеет более узкое назначение по сравнению с государ­ственной собственностью.

Управление и распоряжение муниципальными землями осуществ­ляется органами местного самоуправления на основании местных уста­вов, территориального планирования и зонирования земель в соответ­ствии с законодательством РФ и субъектов РФ.

Земли, находящиеся в муниципальной собственности, могут пере­даваться гражданам и юридическим лицам на основании решений ор­ганов местного самоуправления в соответствии с их уставами.
До принятия специального федерального закона оборот земельных участков в крупных городах организуется на основе аренды, продажи права аренды. В малых городах земельные участки могут передаваться в собственность для индивидуального жилого и гаражного строитель­ства, коллективного садоводства. Передача застроенных земельных участков в собственность осуществляется с учетом планируемого целе­вого назначения участков согласно градостроительной документации.

Право частной собственности на землю граждан и юридических лиц.