Раздел II. Обязательства по передаче имущества в пользование

Тема № 5. Аренда. Общие положения (занятие первое)

Вопросы для дискуссионного обсуждения:

1. Понятие, признаки и элементы договора аренды. Виды договоров аренды. Отличие аренды от иных видов договоров о передаче имущества.

2. Содержание договора аренды: обязанности арендодателя, обязанности арендатора. Последствия их нарушения.

3. Судьба улучшений арендованного имущества.

4. Договор субаренды. Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды.

5. Прекращение договора аренды. Возобновление договора аренды по истечении срока его действия.

6. Особенности договоров аренды отдельных видов имущества. Аренда государственного имущества. Аренда земельных участков. Аренда лесов и вод.

7. Договор проката: понятие и признаки договора.

8. Содержание договора проката.

9. Последствия нарушения сторонами обязательств по договору проката.

Дополнительные вопросы:

1. Раскройте содержание понятий «капитальный ремонт», «текущий ремонт».

2. Что понимается под «назначением вещи»?

3. Освобождает ли досрочный возврат имущества (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) по договору аренды арендатора от уплаты арендной платы?

4. Дайте правовую характеристика договора проката.

5. Регулируются ли отношения по предоставлению права пользования имуществом с сохранением права владения за арендодателем правилами о договоре проката?

6. Возможно ли заключение договора проката с целью получения прибыли?

Нормативные правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993;

2. Гражданский кодекс, часть вторая (ст. 606 – 631 и комментарии к ним) от 26.01.1996 № 15-ФЗ;

3. Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 № 200-ФЗ (в ред. от 03.07.2016);

4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. от 03.07.2016);

5. Кодекс торгового мореплавания РФ от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 03.07.2016): (Главы X, XI, и комментарии к ним);

6. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 03.07.2016 (глава X и комментарии к ней);

7. Водный кодекс РФ от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 28.11.2015);

8. ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07. 2007 г. № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016);

9. Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1991 № 2300-1 (ред. от 03.07.2016);

10. Постановление Правительства РФ от 15.08.1997 №1025 «Об утверждении Правил бытового обслуживания населения в Российской Федерации» (ред. от 04.10.2012);

11. Постановление Правительства РФ от 01.06.2012 № 543 «Об утверждении перечня документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей»

12. Постановление Совета Министров РСФСР от 01.02.1965 № 181 «Об утверждении типовых договоров бытового проката и бытового заказа» (ред. от 24.11.1981)

13. Приказ Министерства экономического развития РФ от 4 апреля 2011 г. № 144 «Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров».

14. Письмо Минэкономразвития РФ от 06.07.2015 № Д23и-3116: Вопрос: О распространении положений п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ на определение размера арендной платы по заключенным до 01.03.2015 договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена.

Судебная практика:

1. Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08;

2. Постановление Пленума ВС РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;

3. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;

4. Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»;

5. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;

6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»;

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»;

9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 №153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»;

Учебная литература:

1. Белов В.А. Правовое регулирование договора аренды: анализ общего и специального законодательства в сфере арендных отношений// Актуальные проблемы российского права. 2014. № 10;

2. Белов В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды//Право и экономика. 2015. № 3;

3. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. М., Статут, 2009. 778 с.;

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Книга первая, изд. 3-е// М.И.Брагинский, В.В.Витрянский.-М.: Статут, 2011;

5. Бритвин С.Н.: Арендные права в гражданском обороте: проблемы теории и практики. - Волгоград: Альянс, 2006. – 167 с.;

6. Бурсулая Т.Д. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества // «Российский налоговый курьер», № 3, 4, февраль 2009;

7. Витрянский В.В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999. № 11;

8. Гражданское право/ под ред. Ю.К. Толстого. Том 2. М., 2012;

9. Гражданское право: учебник в 3 т. Т. 2/ В.В. Безбах, Д.А. Белова, Т.В. Богачева [и др.]; отв. ред. В.П. Мозолин. – 2-е изд., перераб. и доп. – Москва: Проспект, 2016. - 986 с.;

10. Гражданское право: В 3 т. Том 2. Отв. ред. Ю. К. Толстой, Н. Ю. Рассказова. М.: Проспект, 2014. 924 с.;

11. Гражданско-правовые договоры: актуальные проблемы правового регулирования отдельных видов: монография / Под ред.: Кулаков В.В. - М.: Юрлитинформ, 2014. - 320 c.;

12. Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката. Российская юстиция № 6;

13. КратенкоМ. Договор аренды нетипичных объектов// Хозяйство и право. 2007. № 6;

14. Максименко А.В.: Гражданско-правовое регулирование арендных отношений. - Белгород: ИПК НИУ БелГУ, 2011. – 78 с.;

15. Масленникова Л.А. Услуги проката// Упрощенка, № 1, январь 2008.

Задачи

№1.МУ «Детский сад № 12 «Колокольчик» и ПАО «Металлург» заключили договор, поименованный ими как договор аренды, сроком на три года, в силу которого МУ «Детский сад» обязуется предоставить ПАО «Металлург» 20 мест для размещения детей работников. По истечении этого срока директор МУ «Детский сад» распорядилась прекратить прием детей работников ПАО «Металлург», мотивируя это тем, что имеется договоренность с другой организацией на более выгодных условиях оплаты. В ответ руководитель ПАО «Металлург» потребовал предоставить Обществу, как добросовестному арендатору право преимущественного заключения договора аренды на новый срок, а получив отказ, обратился с иском в суд.

Вопросы: Решите спор. Определите правовую природу заключенного договора. Что может выступать в качестве объекта аренды?

№2.ООО «Тор» (арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) с требованиями об исполнении им обязательств по договору аренды земельного участка. Судом было установлено, что был заключен договор на аренду земельного участка площадью 9330 кв. м под строительство гостиничного комплекса. К договору аренды земельного участка приложен план этого участка, составленный на основе графических материалов и подлежащий уточнению при проведении межевых работ с последующим оформлением нового плана границ. Сам земельный участок имел условный кадастровый номер. На основании этого суд пришел к выводу, что объект аренды не был согласован и признал договор незаключенным.

Вопросы: Есть ли основания для обжалования решения суда? С какого момента договор аренды считается заключенным? Может ли выступать в качестве объекта аренды земельный участок с условным кадастровым номером?

№3.ООО «Торговый комплекс на Черкасской» (арендодатель), обратилось в арбитражный суд с иском к ИП Чикиной Н.А. (арендатор) о взыскании 80360 руб. неосновательного обогащения за январь и февраль 2015 года. В суде установлено, что 01.09.2014 между ООО «ТК на Черкасской» (арендодатель) и ИП Чикиной Н.А. (арендатор) был подписан договор № 186 аренды торгового места № 11-П площадью 57, 4 кв. м в ООО «Торговый комплекс на Черкасской» на срок до 01.01.2015.  По истечении указанного срока ИП  Чикина Н.А. продолжала пользоваться арендуемой площадью, а арендатор не требовал ее освобождения. 12 февраля 2015 года директор ООО «Торговый комплекс на Черкасской» потребовал немедленного освобождения торговой площади, но получив отказ, обратился в суд. Возражая против иска, ИП Чикина заявила о несоблюдении арендатором процедуры, предусмотренной п. 2 ст. 610 ГК РФ, в ответ истец потребовал признать договор незаключенным в силу отсутствия предмета.

Вопросы: Решите спор. Что может выступать в качестве объекта аренды ? Правильно ли определен объект аренды по условиям договора между участниками данного спора? При каких условиях договор аренды по истечении срока его действия считается возобновленным и на какой срок. Каков порядок его прекращения в этом случае?

№4.ГУП «Омский инструментальный завод» (арендодатель) и ООО «Гевея» (арендатор) заключили договор аренды, по которому ООО «Омский инструментальный завод» получило в пользование нежилое помещение для использования под офис сроком на 3 года. В период действия договора арендатор произвел значительные улучшения в используемом помещение, настелил паркетный пол, смонтировал подвесные потолки и систему вентиляции, а также выполнил ряд работ, которые значительно изменили внешний вид помещения. По истечении срока действия договора арендатор потребовал от арендодателя возмещения произведенных затрат, а когда арендодатель отказался их возмещать, с тем же требованием обратился в суд.

Вопросы: Подлежит ли иск удовлетворению? Каковы последствия внесения арендатором улучшений в арендуемое имущество? Чем внесение улучшений в арендуемое имущество отличается от текущего и капитального ремонтов?

№5. ИП  Воропаев арендовал у ООО «Стальконструкция» нежилое помещение под офис в течение 5 лет. По окончании срока действия договора аренды ИП Воропаев помещение не освободил, рассчитывая на то, что договор автоматически продлится на неопределенный срок. Представители ООО «Стальконструкция», напротив, потребовали освободить помещение, заявив, что они намерены заключить новый договор с другим арендатором. Юрист Воропаева сообщил ему о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Однако представители ООО «Стальконструкция» отказали ИП Воропаеву в его требовании, так как он не сделал письменного уведомления о желании воспользоваться своим преимущественным правом до окончания срока действия договора аренды, и заключили договор аренды с новым арендатором.

Вопросы: Решите спор. Что такое право преимущественного заключения договора аренды на новый срок и при каких условиях арендатор может этим правом воспользоваться?

№6. ПАО «Красный мак» (арендодатель) и ООО «Луч» (арендатор) заключили договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору за плату принадлежащее ему на праве собственности имущество. Договором аренды была предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендодателя в одностороннем порядке при условии письменного уведомления арендатора не позднее, чем за пять календарных дней до предполагаемой даты расторжения в случае, если арендатор полностью или частично нарушает свои обязательства по договору.

В связи с неисполнением ООО «Луч» условий договора, ПАО «Красный мак» направило ему уведомление о досрочном расторжении договора. Предусмотренный договором порядок уведомления арендатора был соблюден. Однако, ООО «Луч» не согласилось с расторжением договора, так как, по его мнению, арендодатель не праве расторгать договор аренды в одностороннем порядке до предупреждения арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Вопросы: Решите спор. При каких условиях возможно одностороннее расторжение сторонами договора аренды? Каковы правовые последствия неисполнения арендодателем обязанности направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок?

№7. ИП Микоян (арендатор) заключил договор аренды складских и офисных помещений с ООО «Полюс» (арендодатель). Часть указанных помещений  ИП Микоян сдал в субаренду ООО «Траст» (субарендатор) сроком на 11 месяцев.

Субарендатор пользовался помещениями и вносил арендную плату в течение 5 месяцев, а затем передал помещения по акту приема-передачи ООО «Полюс». После чего ООО «Траст» обратилось в арбитражный суд с иском к ИП Микояну о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора субаренды помещений, о взыскании с него неосновательного обогащения в размере разницы между арендной платой, которую ИП Микоян платил ООО «Полюс» по договору аренды, и той платой, которую ООО «Траст» платило ИП Микояну по договору субаренды. Субарендатор заявил о том, что договор субаренды является ничтожным, так как ООО «Полюс» не давало письменного согласия ИП Микояну на сдачу имущества в субаренду.

ИП Микоян возражал против данного требования, ссылаясь на то, что в договоре аренды были предусмотрены условия, согласно которым продукция и иные доходы, полученные арендатором в результате использования арендованных площадей, в том числе в результате сдачи помещений в субаренду, являются его собственностью. Кроме того, ООО «Полюс» знало о сдаче помещений в субаренду, не возражало против этого и выставляло счета ИП Микояну на оплату коммунальных услуг с разбивкой по субарендаторам.

Вопросы: Решите спор. Каковы особенности отношений сторон по обязательствам, вытекающим из субаренды? При каких условиях арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду?

№8. Между ПАО «Инновационные технологии» (арендодатель) и ООО «Дон» (арендатор) был заключен договор аренды агрегата по переработке бытовых отходов сроком на 3 года. По условиям договора аренды плата, исчисляемая за каждый день работы агрегата, не должна начисляться в зимний период, а также в период капитального ремонта агрегата. Через год арендатор перестал вносить арендную плату и заявил об отказе от договора, ссылаясь на повышение установленных законодательством требований по охране окружающей среды и вызванной этим невозможностью использовать арендованный агрегат. Арендодатель обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате.     

Вопросы: Подлежит ли иск удовлетворению? Имеются ли основания для прекращения договора по данному основанию?

№9.По договору проката ООО «Вираж», осуществляющее деятельность по передаче имущества во временное владение и пользование на условиях проката, и гр. Сомов заключили договор, по которому ООО «Вираж» (арендодатель) передало Сомову (арендатор) в возмездное владение и пользование автомобиль «Toyota Corolla» сроком на 1 год. Сомов за первый месяц заплатил арендную плату, перечислив ее на расчетный счет ООО «Вираж» , а затем по неизвестным причинам прекратил выплаты. Менеджер ООО «Вираж», ответственный за работу с арендаторами – физическими лицами, выяснил, что Сомов передал автомобиль в пользование своему соседу Кочетову, т.к из - за серьезной травмы не мог сам управлять им, он же и должен был платить арендную плату. О результатах проверки менеджер доложил руководителю ООО «Вираж», который поинтересовался у юриста организации о том, какие правовые меры воздействия ООО «Вираж» может применить к своему арендатору в этой ситуации.

Вопросы: Дайте ответ. Каковы особенности договора проката и чем заключается его отличие от других видов договора аренды? Каковы последствия передачи Сомовым автомобиля в безвозмездное пользование другому лицу?

№10. ООО «Славянка» обратилось в отдел проката при ООО «Десятый Таксопарк» с просьбой о предоставлении сроком на 6 месяцев легкового автомобиля представительского класса для личных нужд (возить руководство). По договору проката ООО «Десятый Таксопарк» (арендодатель) передало ООО «Славянка» (арендатор) автомобиль «Cadillac CTS Coupe» сроком на 6 месяцев. Размер арендной платы с учетом амортизации составил 35 000 рублей в месяц путем перечисления соответствующих сумм на расчетный счет арендодателя. Через три месяца арендатор прекратил выплаты, а еще через месяц автомобиль был возвращен и представитель арендатора заявил, что ООО «Славянка» более в нем не нуждается, по поводу претензий арендатора относительно арендной платы были даны пояснения, что в этот период (1 месяц) автомобиль не использовался по назначению, что подтверждается данными приборов учета, а платить за вынужденный простой и за оставшиеся два месяца ООО «Славянка» не намерено. Арендодатель ООО «Десятый Таксопарк» обратился к нотариусу Пенкиной, которая на экземпляре договора проката учинила исполнительную надпись, в соответствии с которой банк, обслуживающий ООО «Славянка» списал по инкассовому поручению банка, обслуживающего ООО «Десятый таксопарк», сумму задолженности в размере 105 000 рублей. ООО «Славянка» обратилось с иском в суд об оспаривании законности действий арендодателя.

Вопросы: Подлежит ли иск удовлетворению? Может ли юридическое лицо выступать арендатором по договору проката? Правомерны ли действия арендодателя? В чем заключается возможность бесспорного списания задолженности по арендной плате?