Правовое регулирование договора аренды.

Общее определение договора аренды (имущественного найма) содержится в статье 577 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель, предоставляющий имущество во временное пользование за определенное вознаграждение, и арендатор – лицо, приобретающее по данному договору право пользования и в определенной мере владения и распоряжения этим имуществом. Арендатором и арендодателем могут выступать все участники регулируемых гражданским законодательством отношений.

Договор аренды является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Форма договора аренды определена статьей 579 Кодекса. Кроме общих требований предъявляемых ко всем договорам, законом для договора аренды установлены особые условия. Договор аренды на срок более одного года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Объясняется это тем, что договор аренды заключаемый на срок более одного года является сравнительно долгосрочным обязательством и независимо от суммы способен существенно изменить правовое положение сторон, а также третьих лиц, поэтому его содержание должно быть формализовано.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Государственная регистрация договоров аренды согласно Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002 года (вступит в силу 07.05.2003г.) осуществляется республиканской организацией по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него и его территориальными организациями. При этом подлежит регистрации сам текст договора как правоустанавливающий документ, содержащий обременения для объекта договора аренды, поскольку недвижимое имущество передаваемое в аренду считается обремененным на весь период действия договора аренды. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.

В статье 8 Закона Республики Беларусь «Об аренде» дается общий перечень условий, подлежащих включению в договор. К ним, в частности, относятся:

выполнение договорных обязательств;

состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;

размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;

распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;

обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;

право арендатора на выкуп арендованного имущества.

Существенным условием договора аренды является лишь предмет договора (данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды). Указанное условие должно быть выполнено в отношении всех разновидностей договоров аренды. Отсутствие договоренности относительно объекта аренды влечет признание договора незаключенным, т.е. не порождающим обязательства между сторонами.

Объектом договора аренды может выступать самое различное имущество. Имущество, сдаваемое в аренду, может принадлежать арендодателю на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В случае, если имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то он должен быть уполномочен законодательством или собственником сдавать его в аренду либо собственник должен участвовать в договоре аренды совместно с балансодержателем (лицом которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) на стороне арендодателя. В последнем случае договор аренды не становится трехсторонним, а лишь приобретается множественность участников со стороны арендодателя.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. Данный перечень объектов аренды не является исчерпывающим, однако в отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены ограничения или вовсе не допускаться сдача их в аренду. Это относится прежде всего к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (статья 129 ГК).

Кроме того, в статье 578 ГК закреплен квалифицирующий признак объектов аренды – это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), что обусловлено самой юридической природой договора аренды, в соответствии с которым по истечении определенного отрезка времени арендодателю должна быть возвращена в натуре вещь, ранее переданная во временное пользование арендатору, а не какая-то другая.

Срок договора аренды регулируется статьей 581 ГК. Условие о сроках носит исключительно договорной характер. Срок может быть либо определенным, либо неопределенным (без указания времени возврата предмета аренды). Таким образом, все договоры аренды можно разделить на срочные и бессрочные. В срочных договорах срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами. Для бессрочных договоров характерна возможность сторон в любое время прекратить действие договора. Однако, каждый из его участников, желающий расторгнуть договор, обязан предупредить об этом контрагента: при аренде недвижимого имущества– за три месяца, при аренде прочего имущества – за один месяц.

Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом. В настоящее время размер арендной платы определяется по усмотрению сторон договора. Исключения составляют договоры аренды помещений в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности, где установлены минимальные ставки арендной платы, которые являются обязательными для всех арендодателей помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности и применяются для арендаторов всех форм собственности. Согласно части 1 статьи 585 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. В настоящее время ГК допускает возможность внесения арендной платы не только в денежной, но и в натуральной и смешенной формах. Арендные платежи вносятся независимо от фактического пользования арендованным имуществом. Если условия пользования или состояние имущества ухудшились, причем это вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать уменьшения арендной платы, а если использование имущества вообще невозможно - может ее не вносить.

После заключения договора аренды арендодатель обязан незамедлительно предоставить имущество арендатору. Поскольку законодательство не устанавливает конкретного срока для передачи имущества, такой срок целесообразно предусмотреть в договоре. При этом в договоре необходимо предусмотреть и взимание неустойки (штрафа) за уклонение арендодателя от оформления приемо-передаточных документов на арендованное имущество или передачи в натуре объектов, когда они ранее не находились в непосредственном обладании арендатора. Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено законом или договором, и несет расходы по содержанию имущества, т.е. обязан осуществлять текущий ремонт.

Договор финансовой аренды (лизинг)

Договор финансовой аренды (лизинг) является разновидностью договора аренды. Данное обстоятельство обусловило правовое регулирование договора лизинга. Под лизинговой деятельностью понимается деятельность, связанная с приобретением одним юридическим лицом за собственные или заемные средства объекта лизинга в собственность и передачей его другому субъекту хозяйствования на срок и за плату во временное владение и пользование с правом или без права выкупа.

Существуют разновидности договора лизинга. Так, лизинг, в зависимости от условий возмещения затрат и перехода права собственности на объект лизинга, подразделяется на финансовый и оперативный. В зависимости от состава сторон лизинг делится на внутренний, при котором все стороны договора лизинга являются резидентами Республики Беларусь и международный, при котором хотя бы одна из сторон договора лизинга – нерезидент Республики Беларусь. При этом Положение о лизинге применяется постольку, поскольку не противоречит актам большей юридической силы (например, ГК). При международном лизинге помимо норм ГК действуют нормы установленные Конвенцией УНИДРУА о международном финансовом лизинге и Конвенцией о межгосударственном лизинге.

Договор финансовой аренды (договор лизинга) определен статьей 636 ГК как сделка, по которой арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Таким образом, договор лизинга оценен законодательством Республики Беларусь как двусторонняя сделка, хотя упоминается и третий участник отношений – продавец.

Объектом лизинга является любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по установленной классификации к основным фондам, а также программные средства и рабочие инструменты, обеспечивающие функционирование переданных в лизинг основных фондов. В тоже время, Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге в части четыре статьи 1 устанавливает, что настоящая Конвенция применяется к сделкам финансового лизинга в отношении всего оборудования, за исключением того оборудования, которое должно быть использовано преимущественно для личных, семейных или домашних нужд арендатора. ГК учитывает это обстоятельство и в статье 637 устанавливает, что предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. При этом очевидно, что состав имущества, которое может стать объектом лизинговой деятельности, существенно расширяется.