Раздел 2.1. Правовая природа ипотеки

Вопрос о правовой природе залоговых отношений имеет давнюю историю. Так, среди отечественных цивилистов дореволюционного периода не было единой точки зрения по пововоду того, является ли залог разновидностью вещных прав или же имеет обязательственную природу. Главной причиной к появлению подобного спора, помимо разных теоретических подходов, было то, что в дореволюционной России отсутствовало подробное, а главное единое регламентирование данных отношений. Как отмечал Анненков: "Очевидно, что отсутствие в нашем законе общих постановлений о залоге, как общем способе обеспечения всех обязательств, представляется крупным недостатком его, значение которого усугубляется еще тем обстоятельством, что в нем имеются еще особые частные правила об обеспечении им займа, делаемого в кредитных установлениях, изложенные как в общем Уставе Кредитном, так и частных уставах различных кредитных установлений, определяющие притом иначе права залогопринимателя– кредитного установления, чем определяются права залогопринимателя лица частного общими законами, чем вносится двойственность в существо залога, представляющегося на самом деле единым институтом права. Как это последнее обстоятельство, так равно и то, что закон общий определяет неодинаково права залогопринимателя при залоге имущества недвижимого и при закладке имущества движимого, а также права залогопринимателя лица частного и казны, делают довольно затруднительным установление прежде всего самого определения залога"[19].

Вопрос о  правовой природе залога, а именно о том, является ли залог вещным правом или обеспечительным договором, имеет важное практическое значение. Например, лицо зарегистрировало ипотеку на объект незавершенного строительства. Когда долг был просрочен и кредитор приступил к обращению взыскания, выяснилось, что объект незавершенного строительства уже сдан и представляет из себя многоэтажный жилой дом. Если залог – это договор, то предметом договора был объект незавершенного строительства, которого больше нет. Значит, договор уже не действует, а с ним прекратился и залог.

Именно такой точки зрения придерживались суды до того момента, пока в конце января 2005 года не было издано информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». Согласно пункту 1 этого документа, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства[20]. Таким образом, ВАС РФ подтвердил, что залог – это вещное право или право на ценность вещи, а значит, он следует за вещью.

Данная позиция поддерживается также и логикой законодателя. Как было сказано выше, ГК РФ предусматривает применение к ипотеке норм о вещных правах, что лишний раз подтверждает ее вещную природу в действующем правовом регулировании.

Однако на практике суды по-разному трактуют правовую природу ипотеки, что приводит к отсутствию единообразия в применении соответствующих правовых норм.

Так, например, руководствуясь точкой зрения о том, что ипотекавыступает сугубо способом обеспечения исполнения обязательств, суды полагают, что обращение взыскания на жилое помещение, как предмет залога, приводит к прекращению обеспечения, но не к прекращению основного обязательства, если стоимости жилого помещения, оставленного кредитором за собой, оказалось недостаточно. Как следствие, в удовлетворении требований заемщиков-залогодателей о признании кредитных обязательств прекратившимися должно быть отказано[21].

Если же рассматривать ипотеку как возникающее из договора вещное право (право на ценность вещи), то ответ в данной ситуации должен быть иным. Прекращение залога вследствие оставления залогодержателем жилого помещения за собой влечет утрату ценности вещи для залогодателя, поскольку в таком случае это касается его социального иммунитета. Кредитор, удовлетворяя свой интерес и свои потери путем обращения взыскания на предмет ипотеки, законно лишает должника жилого помещения, вследствие чего исчезает социальный смысл обязательства, направленного на реализацию права на жилище, предусмотренного статьей 40 Конституции РФ[22]. Соответственно, признание кредитных обязательств прекратившимися после оставления кредитором имущества за собой является обоснованным[23].

Следовательно, несмотря на то, что в вопросе правовой природы ипотеки существует некоторая определенность, необходимо, чтобы эта определенность присутствовала на законодательном уровне, чего пока не сделано. По нашему мнению этот вопрос очень важно разрешить, так как без четкого понимания правовой природы института ипотеки, возможно некорректное правоприменение, что повлечет за собой нарушение законных прав, свобод и интересов многих лиц. 

[1]Кущенко В. В. Ипотека как способ обеспечения обязательств // Имущественные отношения в РФ. — 2006. — № 1(52). — С. 3.

[2]Жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам в рублях: [Электронный ресурс] // Банк России. М., 2000-2018. URL: http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=4-&pid=ipoteka&sid=ITM_2357. (Дата обращения: 07.04.2018).

[3]Сафрончук М., Стрелец И. Ипотека: Наука и жизнь. 1999. №5. С.54 – 58.

[4]Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 283.

[5]Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1996. С. 340.

[6]Там же. С. 341.

[7]Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 287.

[8]Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 240.

[9]Исаев И.А. История государства и права России: Учебник для юридических вузов. – М.: Юристъ, 1996. С.554.

[10]Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. – М.: Статут: Консультант Плюс, 2004.С. 459.

^[11]Лобова Н.Ю. Правовая защита участников ипотечного кредитования // Имущественные отношения в РФ. – 2005. – № 1. С.15.

[12]Закон РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и ВС СССР. – 1992. – № 23. – Ст. 1239.

[13]СЗ РФ. – 1996. – № 10. – Ст. 880.

[14]Смирнова К.В. Становление института ипотеки в России [Текст] // История государства и права. – 2007. – № 12. – С. 26.

[15]СЗ РФ. – 1999. – № 5. – Ст. 651.

[16]СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.

[17]СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

[18]Там же.

[19]Анненков К. Система русского гражданского права. Т. III: Права обязательственные. СПб., 1901. С. 342.

[20]Вестник ВАС РФ, № 4, 2005.

[21]Кассационное определение Московского городского суда от 19.09.2014 № 4г/2-9901/2014; Апелляционное определение Тюменского областного суда от 17.11.2014 № 33-5975/2014; Апелляционное определение Пермского краевого суда от 22.12.2014 № 33-11538/2014.

[22]СЗ РФ. ­– 2009. – №4. – Ст. 445.

[23]Апелляционное определение Калининградского областного суда от 02.04.2014 № 33-1336/2014; Апелляционное определение Омского областного суда от 10.12.2014 № 33-8040/2014; Апелляционное определение Вологодского областного суда от 14.01.2015 № 33-14/2015.