Раздел 1.2. Правовое регулирование института ипотеки в Российской Федерации в настоящее время

Утверждение института залога (ипотеки) в Российской Федерации было связано с введением в действие Федерального законаот 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ[16].

В нем нашли отражение следующие положения:

– основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

– порядок заключения договора об ипотеке;

– закладная как ценная бумага;

– государственная регистрация ипотеки;

– обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

– переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

– последующая ипотека;

– уступка прав по договору об ипотеке;

– обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

– особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу ипотеки, включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и др.

В данном случае интересным представляется вопрос о соотношении положений Гражданского кодекса и Закона об ипотеке.

В пункте 4 статьи 334 ГК РФ указано, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, – общие положения о залоге[17]. Правила ГК РФ о вещных правах еще не приняты, а значит, в настоящий момент к залогу недвижимого имущества должны применяться нормы закона об ипотеке. При этом после реформирования ГК РФ изменения в данный закон внесены не были.

Поэтому появилось следующее противоречие. До 1 июля 2014 года ГК РФ определял, что в договоре залога должны быть указаны предмет залога, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (пункт 1 статьи 339 ГК РФ в предыдущей редакции), то есть существовал жесткий стандарт описания обеспечения долга. Данное требование дословно совпадало с правилом части 1 статьи 9 Закона об ипотеке.

Сегодня пункт 1 стататьи 339 ГК РФ содержит следующую норму: если в договоре залога имеется отсылка к другому договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство, условия основного обязательства считаются согласованными[18].

Таким образом, остается неясным, можно ли, например, в договоре об ипотеке не указывать предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а лишь сослаться на кредитный договор, из которого можно узнать все эти данные? С одной стороны, в самом ГК РФ прописано, что к залогу недвижимого имущества должны применяться нормы закона об ипотеке. Исходя из буквального толкования, а также правил о соотношении норм общих и специальных законов, следует, что применению подлежит норма специального закона, то есть Закона об ипотеке. С другой стороны, данное правило противоречит замыслу поправок, центральными идеями которых были либерализация залоговых сделок, требований к содержанию договоров залога, режима последующего залога.

По нашему мнению, изначально норма части 1 статьи 9 Закона об ипотеке не задумывалась как специальная, а лишь повторила положения, уже содержащиеся в ГК РФ. Поскольку позже законодатель изменил общее регулирование, с которого и была скопирована специальная норма, то и применяться она теперь не должна. Особенность реформы гражданского законодательства состоит в том, что сначала меняется сам ГК РФ, а затем в соответствие с ним будут приводиться нормы специального законодательства. Поэтому и возникло описанное выше противоречие. Также не стоит забывать о существовании принципа устранения конфликта норм, согласно которому, закону, принятому позднее, отдается приоритет нежели закону, принятому ранее. В настоящей ситуации логично и целесообразно ориентироваться именно на этот принцип, хотя регистрирующие органы, руководствуясь формальным подходом, вряд ли поступят данным образом.

Таким образом, следует внести определенность в соотношение регулирования вопросов ипотеки между положениями ГК РФ и специальным законом для стабилизации возникающих правоотношений путем одновременного внесения соответствующих положений в Закон об ипотеке. В обратном случае, это может привести к тому, что многие регистрирующие органы будут отказывать в регистрции договора об ипотеке, когда в нем вместо полноценного описания предмета будет присутствавать лишь отсылка к основному обязательству, а это, в свою очередь, негативно скажется на гражданском обороте в целом. 

Глава 2. Концептуальные и практические особенности ипотеки