Раздел 1.1. История развития института ипотеки

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования.Активное становление рынка в Российской Федерации вызывает потребность в стабилизации отношений в его рамках. Подобная стабилизация – это некий идеальный вариант, когда стороны надлежащим образом исполняют друг перед другом свои обязательства по заключенным договорам. Однако многочисленные факторы, объективные и субъективные, не позволяют порой исполнить свои обязательства относительно исходных условий, тем самым стабильность рынка локально нарушается. Именно для таких ситуаций в правовом регулировании существует инструмент под названием «Способы обеспечения исполнения обязательств», включающий в себя многочисленные юридические конструкции, но в настоящей работе мы остановим свое внимание на особенностях правового регулирования ипотеки (залога недвижимости).

Актуальность данного исследования заключается в том, что в Российской Федерации в 1998 году появился специальный закон, посвященный ипотеке – Федеральный закон от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке), который существенно расширил пределы гражданско-правового регулирования отношений, связанных с залогом, вопросы которого ранее регламентировались только общими нормами Закона о залоге 1992 года. Новый закон поставил перед отечественными правоведами задачу его глубокого концептуального осмысления, выработки соответствующей правореализационной стратегии, разработки рекомендаций по его совершенствованию. По мнению исследователей, Закон об ипотеке «не только создал новые нормы, унифицировал старые, но и породил множество вопросов, связанных с применением норм, касающихся ипотеки»[1]. Поэтому важно проанализировать, какие пробелы в применении данного закона возникают на практике и как их можно преодолеть.

Немаловажной причиной необходимости исследования особенностей правового регулирования ипотеки является и то, что популярность данного способа обеспечения обязательств заметно растет, что отчетливо просматривается, например, по данным из сферы жилищного ипотечного кредитования. Согласно официальной информации с сайта Банка России количество жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам в рублях, по состоянию на 1 января 2016 года составило 710 450 единиц, в 2017 году этот показатель увеличился до
863 803 единиц, а в настоящем году вырос до 1 092 316 единиц[2]. Логично полагать, что при постоянно растущем объеме отношений в сфере ипотеки требуется минимизация ситуаций с пробелами, неконкретностью правового регулирования.

Стоит также сказать, что институт ипотеки не является статичной категорий, а находится в постоянном развитии и реформировании. Так, например, в Закон об ипотеке в 2016 году были введены машино-места, как новый вид недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки. Постоянно высказываются различные предложения, как сделать данный институт более гибким и адаптировать его под экономические изменения. А все это для юриста, в конечном итоге, сводится к четкой правовой регламентации, а там, где она отсутствует – обращению к решению тех или иных вопросов в практике рассмотрения соответствующих дел судами.

Степень научной разработанности темы.При создании теоретической базы дипломного исследования использовались положения и выводы российских специалистов по теории государства и права, конституционному, гражданскому, земельному праву: С.С. Алексеева, А.И. Васильчикова, М.Я. Герценштейна, Л.В. Гантовера, А.С. Звоницкого, Л.А. Кассо, О.А. Хауке, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Агаркова, Т.Е. Абовой, С.Н. Братуся, М.М. Богуславского, Г.Е. Быстрова, З.С. Беляевой, М.Ю. Галятина, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, Л.И. Дембо, О.С. Иоффе, В.А. Кикотя, Б.Д. Клюкина, И.А. Иконицкой, А.И. Масляева, А.А. Мишина, В.В. Смирнова, З.П. Лукина, Б.Д. Завидова, В.А. Туманова, Р.О. Халфиной, Р.С. Бевзенко, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского и других исследователей.

Методы исследования. Методологической основой исследования является общенаучный диалектический метод познания и вытекающие из него частнонаучные методы: системно-структурный, сравнительно-правовой анализ, лингвистический метод. Их применение позволило проанализировать круг взаимосвязанных проблем в области правового регулирования залога недвижимостив комплексе правоотношений по организации ипотеки.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере обеспечения исполнения обязательств ипотекой.

Предмет исследования включает в себя нормы законодательства, регулирующие правоотношения в области залога недвижимого имущества, а также позицию судов по возникающим в практике применения данных норм вопросам.

Целью исследованияявляется изучение сущности, содержания и механизма функционирования института ипотеки для выявления тенденций его развития и прогнозирования состояния на ближайшую перспективу. В соответствии с поставленной целью можно сформулировать следующие задачи настоящей работы:

· проследить развитие правового регулирования института ипотеки в Российской Федерации;

· рассмотреть правовое регулирование залога недвижимого имущества в других государствах;

· изучить особенности применения института ипотеки (залога недвижимости) в свете судебной практики;

· провести сравнительный анализ залога движимого и недвижимого имущества;

· выработать предложения по совершенствованию действующего законодательства по ипотеке (залогу недвижимости).

Теоретическое и практическое значение исследования.

Структура работы обусловлена целью, задачами и логикой исследования. Работа состоит…

Глава 1. Теоретические и законодательные основы института ипотеки

Раздел 1.1. История развития института ипотеки

Ипотека –древнегреческое слово, в переводе означающее «основание», «залог». Ее появление было обусловлено возникновением в Древней Греции института частной собственности, прежде всего, на земельные участки. Так появился новый вид обеспечения обязательства – земельный залог. На границе заложенного участка кредитор ставил столб с надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на определенную сумму. Такой столб и назывался «ипотекой»[3].Особенностью ипотеки (залога недвижимости) было то, что в отличие от залога движимых вещей, которые передавались во владение кредитора и находились у него до уплаты долга, заложенное недвижимое имущество оставалось во владении должника. Кредитору же предоставлялось право распорядиться предметом ипотеки в случае неуплаты долга в срок. При этом земельный участок, обремененный ипотекой, должник – залогодатель не имел права продавать третьим лицам. Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права.

В римском праве установление ипотеки допускалось не только на недвижимые, но и на редко отчуждаемые движимые вещи большой ценности с высоким хозяйственным значением.В первый период развития залога в римском праве преобладали интересы кредитора. Имущество должника (например, закладываемое имение) передавалось по манципации в собственность залоговому кредитору. Одновременно между сторонами заключалось соглашение, по которому залоговый кредитор принимал на себя обязанность в случае своевременной уплаты долга возвратить предмет залога должнику. При этом должник в большей степени, чем это было необходимо, обеспечивал долговое обязательство, передавая в собственность кредитору свое имущество. Такие отношения могли строиться только на доверии (fides). Поэтому этот вид залога получил наименование фидуции. Фидуциарные договоры залога сохранили свое значение и в настоящее время, например, в англо– американском праве[4].

Залог в форме фидуции продолжал существовать и в классическую эпоху римского права, но преобладающее развитие получили иные формы залога: пигнус (pignus) и ипотека (hypotheca). При залоге в форме пигнуса должник, так же как и при фидуции, передавал в целях обеспечения исполнения обязательства свое имущество кредитору, но не в собственность, а во владение последнего. Сам же должник с согласия залогового кредитора мог сохранить право пользования вещью, например, в качестве арендатора[5].

Дальнейший шаг в развитии поземельного залогового кредита составил институт, сложившийся в Риме, видимо, под влиянием восточного права (Греция и Египет) и носивший греческое наименование ипотеки. В отличие от пигнуса при ипотеке к залоговому кредитору не переходило право владения заложенным имуществом, которое сохранялось за должником. Римское ипотечное право не устанавливало регистрации ипотеки в государственных органах, вопросы, связанные с перезалогом одного и того же имущества, старшинством залогодержателей, обычно решались в соглашении об ипотеке[6].

Рассматриваявопрос формирования отечественного залогового права, нельзя не обратиться к трудам Г.Ф. Шершеневича.В первую очередь,он не был согласенс позициями, согласно которым древнее русское залоговое право являлось, как и римская fiducia, отчуждением права собственности в пользу кредитора при сохранении у должника права выкупа имущества в случае надлежащего погашения долга.Ученыйговорил, что изучение закладных грамот соответствующего периода проливает свет на то, что приобретениеправа собственности кредитором отнесено к моменту просрочки, а не установления залога[7].

В историиформирования отечественного института ипотеки был период, когда при неоплатезалогодателем в надлежащий срок долга предмет залогаобращался в собственность кредитора. Закон 1635 года предусматривал, что в случаепросрочкиисполнения обязательства закладная становиласькупчей крепостью и по желанию кредитора недвижимое имуществозакреплялось за ним в поместном приказе[8].

Интересно заметить, что Указ о единонаследии 1714 годазапретил заклад недвижимости, а с 1731 года этот вид залога был восстановлен[9].

В целомнормативно-правовые акты той эпохи не были серьезно проработаны с точки зрения юридической техники, но в них было закреплено важное положение насчет того, что к залогодержателю не переходило право собственности на заложенное недвижимое имущество.

Банкротский Устав от 19 декабря 1800 года, регулирующий вопросы залогового права, в этом отношении представлял собой более совершенный документ. Он содержал положения о запрете перехода права собственности к залогодержателю, а залог, в свою очередь, не признавался основанием для возникновения у кредитора права собственности (владения) на заложенное имущество. У залогодержателя имелось право удовлетворения своих требований из заложенного имущества исключительно в публичном порядке с торгов, которые окончательно были утверждены именно Банкротским уставом. Более поздним образцом кодификации ипотечного права является проект Вотчинного Устава конца 19 века. Следует отметить, что понятие залога, сформулированное в проекте Вотчинного Устава, как обеспечениеденежного требования недвижимым имуществом, действительно и по настоящее время, равно как и положение свободы передачи в залог имущества, право следования залога за вещью, неделимости залога при признании возможного деления основного обязательства и его акцессорный характер. Также важным является то, что именно проектом Вотчинного Устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования[10].

Несмотря на то, что проект Вотчинного Устава так и остался проектом, он оказал свое существенное влияние по развитие института ипотеки в дореволюционной России.

Определение ипотеки, как права на чужую вещь,в полномобъеме вошло в структуру залогового законодательства, существовавшего до октября 1917 года.Исходяиз данного понимания ипотеки, регулировались правоотношения должника и кредитора, которому не предоставлялось права владеть, а тем более распоряжаться заложенным недвижимым имуществом.

Октябрьская Революциякоренным образом поменяла государственный строй в России. В сфере вещных прав в первую очередь советской властьюбыла отменена частная собственность на землю и крупные частные домовладения в городах. Новая система жилищного финансирования заключалась в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и в его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий. Гражданский кодекс СССР 1922 года вообще упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека, отмечает Н.Ю. Лобова, прекратила свое существование почти на 80 лет[11].

Понятие ипотеки появилось в нашем гражданском праве в Законе РФ от 29 мая 1992г. «О залоге»[12], где ипотеке была целиком посвящена глава 2 раздел 2 этого закона, которая состояла всего из четырех коротких статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений.

Кроме того, среди нормативных актов, регулирующих залоговые и, в особенности, ипотечные правоотношения необходимо назвать Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»[13].

В условиях правового вакуума этот Указ существенно расширил базу кредитования предпринимательских структур в частном секторе экономики, предложил удачное решение ряда вопросов, связанных со своевременным возвратом кредитов залогодателями и защитой прав и законных интересов залогодержателей. Сам Указ не произвел революционного переворота в области ипотечного кредитования. С точки зрения содержания Указ, за редким исключением, не несет в себе норм, имеющих существенное значение. В основном в нем воспроизводятся известные положения гражданского законодательства. Более того, некоторые положения данного Указа вступали в противоречие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Указ Президента РФ «Об ипотечном кредитовании» не стал основой для широкого развития ипотечного кредитования. Однако он стал фактической концептуальной базой не только для будущего Закона «Об ипотеке», но и для всего пакета проектов законов, регулирующих оборот имущественных прав на недвижимость («О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и других)[14].

Этот указ, несомненно сыгравший положительную роль в развитии ипотеки, позднееутратил в силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 25 января 1999 г. №112[15].

Такова предыстория появления Закона об ипотеке и самого понятия ипотеки в том виде, в котором оно существует в настоящее время.