Особенности недвижимости как товара

Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости - совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Выделяются первичный и вторичный рынок недвижимости.

По структуре рынок недвижимости делится на:

· рынок жилья;

· рынок коммерческой недвижимости;

· рынок земли.

Субъектами рынка недвижимости являются:

· Покупатели (физические и юридические лица);

· Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);

· Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности (агентства оценщиков; риэлтерские фирмы; юридические фирмы и тд).

Рынок недвижимости - это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность и материальность, или непотребляемость.

2. Уровень риска на рынке недвижимости

Политическая, финансовая нестабильность; политика власти на первичном рынке; криминогенная обстановка; несовершенное законодательство.

Особенности недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для

осуществления определенной экономической функции или личного потребления.

Полезность– это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

4. Виды и формы собственности на недвижимость

1) Частная собственность (на землю граждан и юридических лиц) - это форма собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество. Земельные участки, предоставленные гражданам на праве частной собственности, могут находиться у них на праве как индивидуальной, так и общей собственности. Под общей собственностью понимается нахождение имущества в собственности двух или нескольких лиц.

2) Государственная подразделяется на два подвида:

· собственность Российской Федерации (федеральная собст­венность – гос.учреждения);

· собственность субъектов Российской Федерации (республики, края и области)

3) Муниципальная - земельные участке занятые объектами муниципальной собственности, а также земли, необходимые для непосредственного осуществления коммунального обслуживания населения.

Вид собственности – принадлежность земель к различным однотипным группам субъектов в рамках одной формы (смешанные, переход от одной формы к другой, совместное существование различных форм в одном объекте, взаимопроникновение).

5. Особенности российского рынка недвижимости

Сильно нарушенная экономика страны и существующие колебания стоимости недвижимости делают заключение сделок купли-продажи достаточно не безопасным мероприятием. Вносят свой вклад в общую неразбериху и постоянно изменяющее налоговое законодательство, и недоступность необходимой информации для потребителя, и недостаточная юридическая подкованность граждан.

Российский рынок недвижимости считается самым коррумпированным в мире. Высокие риски обычно компенсируются более высокими ставками аренды и ценами. Повальное явление российской действительности - скрытие реальной стоимости продажи недвижимости, что сказывается на сборе налогов и естественно способствует росту налоговых ставок на действия с недвижимостью. 

Другая особенность нашего рынка недвижимости - активно развивающийся сектор аренды. Это связано с незначительным доходом россиян и слишком высокими ценами на жилье.

Естественным следствием очень низкого уровня обеспеченности россиян жильем является развитие ипотечного кредитования. Потому данная услуга с каждым годом укрепляет свои позиции на нашем рынке недвижимости.

6. Виды сделок с недвижимым имуществом

Различают следующие виды сделок с недвижимым имуществом: действительные; недействительные; односторонние; двух- и многосторонние; реальные; формальные; возмездные; безвозмездные; коммуникативные; условные и т.д.

К действительным сделкам относят: купля-продажа; дарение; наследование; обмен и мена; залог; рента.

К недействительным сделкам относят: ничтожные (мнимые, притворные); оспоримые по суду.

7. Форма сделок с объектами недвижимости

Существуют две формы заключения сделок с недвижимым имуществом: нотариальная (договор купли-продажи готовиться нотариусом и подписывается в присутствии нотариуса) и простая письменная.

8. Приватизация и деприватизация жилых помещений

Приватизация – бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых или жилых помещений в государственном или жилищном фонде (переход гос.имущества в собственность физических и юридических лиц).

Цели приватизации: повышение производительности, формирование слоя частных собственников, стабильность, недопустимость реприватизации. Модели приватизации: 1) коллективная, 2)акционерная, 3) либеральная.

Не подлежат приватизации: жилые помещения, находящиесяся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения.

Деприватизация 1) действие, противоположное приватизации; 2) возвращение бывшему собственнику или его наследникам ранее отчужденной собственности (жилых домов, земли, хозяйственных построек и другого имущества).

Результатом деприватизации жилого помещения будет являться заключение с гражданином договора социального найма.

9. Технология купли-продажи квартир

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, здание, сооружение, квартиру и тд, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Этапы: 1) определение стоимости 2) поиск покупателей 3)рассмотрение вариантов 4) подготовка пакета документов 5) проверка подлинности 6) составление и подписание договора 7) гос.регистрация сделки 8)процесс-прием-передача жилья 8) передача и получение денег

10. Дарение и наследование жилья

Под наследованием имущества предполагается переход имущественных и не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом. Действительным признается то завещание, которое было написано самым последним. Завещание - акт односторонней воли, определяющий судьбу гражданских правоотношений лица на случай его смерти. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом или иным уполномоченным законным лицом.

Дарение - это передача имущественных и не имущественных прав от физического лица другого физическому лицу. Основное отличие дарения от наследования состоит в том, что передача прав собственности не происходит сразу после смерти бывшего собственника, то есть наследники могут получить помещение в собственность еще при жизни дарителя.

11. Продажа квартир на торгах и аукционах

Аукцион - публичный способ продажи квартиры покупателю, предложившему максимальную цену. Существует открытый и закрытый (по цене) аукцион. Открытый проводится по составу участников, а предложение по цене подается в закрытой форме (в конвертах), либо заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов. Информация о проведении аукциона за 45 дней, оформление договора купли-продажи не позже 5 дней. Оплата единовременно в течение 10дней с момента купли-продажи (договора). Информация об итогах не позднее 30 дней после заключения договора купли-продажи. Шаг аукциона – 5 %.

Торги - это форма купли-продажи с тем лишь условием, что покупатель - победитель торгов определяется в силу более выгодного предложения. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее выгодную (низкую) цену, а по конкурсу - лицо, которое заключением конкурсной комиссии признано предложившим лучшие условия.

12. Социальная жилищная политика государства

13. Продажа государственного имущества на аукционе

Осуществляет федеральное агентство по управлению государственным имуществом. На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Аукцион является открытым по составу участников. Предложения о цене государственного или муниципального имущества подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах (закрытая форма подачи предложений о цене) или заявляются ими открыто в ходе проведения торгов (открытая форма подачи предложений о цене). Форма подачи предложений о цене государственного или муниципального имущества определяется решением об условиях приватизации.

14. Условия продажи недвижимости по конкурсу

Конкурс – способ продажи имущества, когда от покупателя требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации. Бывает коммерческий, с открытыми или закрытыми торгами, инвестиционный, смешанный.

Социальные условия: 1)сохранение определенного числа рабочих мест или создание дополнительных рабочих мест 2) сохранение существующей системы охраны труда и здоровья человека 3) ограничение на изменение профиля деятельности объекта социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо на прекращение их использования 4) реализация мероприятий по охране окружающей среды и здоровья граждан.

15. Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки

Арендная плата = Амортизация + Стоимость капитального ремонта + Налог +Арендный %

Аренда помещений – Апл = Азатратная +Адоходная

16. Аренда предприятий

Аренда – наем имущества. Отличительные особенности: 1) Предмет – целый имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности 2)Объект  – предприятие любой формы собственности 3) арендатору передаются не только материальные ценности, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя 4) Арендодатель может уступить арендатору право требования долговых обязательств.

Договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор аренды-это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

В договоре аренды, который составляется между арендатором и арендодателем, указываются сроки, порядок, условия аренды. Договор аренды заключается в письменной форме, регистрируется в жилищно-эксплуатационном органе и налоговой инспекции.

При сдаче помещения в аренду, собственник не должен нарушать жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

17. Аренда земельных участков

Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.

Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота. Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока.

Для обеспечения гарантий арендаторов, законодательством установлено, что досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем 5 лет, возможно только по решению суда при существенном нарушении договора арендатором.

Размер арендной платы определяется договором аренды.

18. Виды стоимости недвижимости

Рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
Потребительская – это максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

Инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

Страховая – стоимость объекта, определяемая для целей страхования; стоимость возмещения при наступление страхового случая;

Замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов и оборудования;
Восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

Залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
Ликвидационная – это стоим

ость при вынужденной продаже;

19. Принципы оценки недвижимости

Принципы пользователя недвижимого имущества: полезность; замещение; ожидание.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ПНЭИ)

Принципы, связанные с объектом недвижимости: остаточная продуктивность; вклад; убывающая и возрастающая отдача; сбалансированность (пропорциональность); оптимальный размер; экономическое разделение и соединение имущественных прав.

Принципы внешней рыночной среды: соответствие; зависимость; спрос и предложение; конкуренция; измерение.

1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта.

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

2. Принцип замещения: покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью. Иначе говоря, максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью.

3. Принцип ожидания:установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.

20. Технология оценки недвижимости

1 этап. Определение проблемы (цели).

Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Для оценки следует получить детальную характеристику и физическое описание объекта и определить связанные с ним юридические права.

2 этап. План оценки.

Необходим для того, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки.

3 этап. Сбор и подтверждение информации.

Надежность выводов зависит от количества и качества данных, используемых в работе оценщика.

4 этап. Выбор метода оценки.

5 этап. Согласование.

Это – процесс принятия решения об окончательной оценке стоимости объекта.

6 этап. Отчет об итоговой оценке стоимости.

Составляется отчет о своих выводах и заключениях и передается клиенту.

21. Подходы к оценке недвижимости

Для оценки недвижимости используют несколько подходов:

· затратный – состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,

· сравнительный – основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,

· доходный – рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.

22. Определение износа объекта недвижимости

Износ – потеря пригодности и уменьшения стоимости.

При физическом износе со временем происходит утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил (1го рода - пропорционально интенсивности использования; 2го рода – под влиянием природных условий).

Моральный износ – частичное обесценение объекта независимо от его физического составляющего (1я форма – в следствии удешевления; 2я форма – в результате создания новых, более экономных объектов).

 Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений - денежного выражения перенесенной стоимости. Норма амортизации – величина ежегодного погашения стоимости износа объекта.

1. Линейный (равномерный) метод – начисление амортизации равными долями по одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученное услуги и товары.

2. Способ уменьшаемого остатка – амортизация начисляется исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).

3. Способ списания стоимости по сумме числа лет срока полезного использования предусматривает увеличение срока переноса стоимости

недвижимости равными долями на время нахождения объекта на консервации, в ремонте, реконструкций, когда начисление амортизации

приостанавливается.

4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

23. Правила ипотеки жилья

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки:

1) земельные участки

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотечный кредит - те средства, которые кредитующая организация предоставляет клиенту на покупку или строительство квартиры или дома. За пользование предоставленными средствами заемщик платит кредитующей организации проценты, а также производит возврат заемных средств.

Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок. Собственником квартиры будет являться заемщик или иное лицо, который может при необходимости продать или обменять жилье только при согласии кредитующей организации.

24. Особенности ипотеки предприятий

При ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

25. Особенности ипотечного жилищного кредитования в г. Москве

Государство регулирует рынок ипотеки, принимая федеральные законы, реализуя национальные проекты, например, «Доступное жилье».

Ипотечное жилищное кредитование стало составной частью государственной жилищной политики в 90-е гг. прошлого века, которая была определена Государственной целевой программой «Жилище». Дальнейшее развитие этот документ получил в Основных направлениях нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище».

В этот период был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правовые основы ипотечного жилищного кредитования. Кредитующие организации смогли приступить к отработке механизмов ипотечного кредитования. Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое должно разрабатывать и внедрять стандарты ипотечного жилищного кредитования.

26. Формирование спроса на ипотечный кредит

27. Формы государственного регулирования рынка недвижимости

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1. Методом прямого вмешательства – это административный способ;

2. Методом косвенного воздействия (экономическими методами управления).

Прямое административное управление включает:

1. создание юридической (нормативной) базы

2. регистрация, лицензирование, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами муниципальной и государственной собственности;

3. установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

4. контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

5. введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;

6. выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления осуществляются с помощью:

а) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов,

освобождение от них);

б) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального

банка);

в) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

г) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных

условий, безвозмездных субсидий для жилищного строительства на

коммерческой основе;

д) реализации государственных целевых программ;

е) амортизационной политики;

ж) внешнеэкономической деятельности.