Задача № 1. Расчет стоимости объекта недвижимости с применением затратного подхода .

Компания заключила договор подряда со строительной организацией на строительство здания под офисные помещения с целью последующей сдачи их в аренду.

Сметная стоимость строительства рассчитывается исходя из следующих данных:

q стоимость стройматериалов – А руб.;

q затраты на их транспортировку - Б % от стоимости самих материалов;

q средняя заработная плата строителей – В руб. в месяц;

q ЕСН -26% к заработной плате;

q расходы на содержание и эксплуатацию машин и механизмов включают:

§ амортизацию по норме 10 % в год от стоимости - Г руб.

§ средняя заработная плата машинистов и механиков –Д руб. в месяц;

§ прочие – Е руб. в месяц ;

q накладные расходы - 120 % от заработной платы;

q плановые накопления –12% от суммы полных затрат;

Планируемый срок строительства - 6 мес.

По окончании строительства объект поставлен на учет, норма амортизации – 1,5% в год.

Полезная строительная площадь помещения - Ж кв. м.

Арендная плата -  З $ за 1 кв. м. в месяц.

Эксплуатационные расходы на содержание помещений – И $

 за 1 кв. м. в месяц.

Рассчитать:

1) Сметную стоимость и договорную цену объекта.

2) Доходы, затраты и чистую прибыль от сдачи помещений в аренду под офисы в рублях по курсу 1 $ - 25,5 руб.

( арендная плата и эксплуатационные расходы включают НДС )

3) Срок окупаемости.

Общие данные:

- ставка НДС - 18 %

-  ставка налога на прибыль - 24 %.

Решение задача №1 осуществляется в три этапа:

1 – выполняется укрупненный расчет сметной стоимости объекта недвижимости;

2 - рассчитывается чистая прибыль от сдачи помещений в аренду;

3 – рассчитывается срок окупаемости объекта.

Исходная информация к задаче №1 по вариантам – см. в таблице 6.

Задача № 2. Расчет стоимости объекта жилой недвижимости методом сравнительного анализа продаж.

Оценить   четырехквартирный    жилой      дом (  со  встроенными

гаражами). Имеются данные о трех сопоставимых продажах:

                                                                                                    Таблица 5

Исходная информация

а) Информация о первом объекте:

- экологическое состояние района лучше, чем у оцениваемого объекта на «а» $;

- продан полтора месяца назад, темп прироста цен – 0,3% в месяц;

- престижность района у оцениваемого объекта несколько ниже, чем у оцениваемого, что составляет «в» $ ;

- встроен гараж, как и у оцениваемого объекта;

- у дома благоустроенный сад стоимостью «с» $.

б) Информация о втором объекте:

- экологическое состояние объекта хуже, чем у оцениваемого объекта на «а*» $ ;

- гаражи отсутствуют, что снижает стоимость на «d» $ ;

- продан три месяца назад ,при темпе роста цен 0,3 % в месяц;

- престижность района аналогична оцениваемому;

- сад отсутствует, как и у оцениваемого объекта;

- плохие подъездные дороги, что снижает стоимость на «е» $ ( у остальных объектов аналогичные условия).

                                      Исходные данные к задаче № 1 ( по вариантам) Таблица 6

в) Информация о третьем объекте:

- экологическое состояние аналогично оцениваемому;

- есть гаражи;

- продан три дня назад на условиях срочной продажи, что снижает стоимость объекта на «f» $;

- престижность района выше, чем у оцениваемого объекта, что оценено в «в*» $;

- есть неразработанный садовый участок, который добавляет к стоимости объекта «с*» $.

Для решения задачи необходимо составить корректировочную оценочную таблицу. Обратить внимание на правильность внесения поправок в стоимость сопоставимых объектов.

  Исходная информация к задаче №2 по вариантам – см. в таблице 7.

Задача №3. Расчет стоимости объекта коммерческой

Недвижимости с применением метода прямой капитализации дохода.

В предстоящем году планируется получать доходы от сдачи в аренду офисных помещений площадью "а" кв. м. Потенциальная валовая выручка сложится за счет :

§ сдачи помещений в аренду - "в" $ за 1 кв. м. в месяц;

§ платы за пользование гаражом - "с" $ в месяц;

§ платы за пользование мебелью - "d" $ в месяц;

§ платы за услуги связи - "е" $ в месяц.

Потери от недоиспользования производственных площадей планируется в пределах "f" % от потенциальной валовой выручки.

Фирма будет нести следующие затраты:

а) - по страхованию имущества - 1,5 % от стоимости имущества - "g" $;

- амортизация - 1,2 % от стоимости основных фондов - 200000 $

б) эксплуатационные:

- заработная плата персонала - "h" $ в месяц;

- коммунальные услуги - "i" $ в месяц;

- прочие расходы - "j" $ в год .

в) - на замену сантехники планируется - "к" $;

- на замену мебели - "l" $.

При расчете чистого дохода учесть налог на имущество, а также налог на прибыль .

В арендной выручки, стоимости прочих услуг, стоимости коммунальных услуг, прочих расходах, расходах на замену сантехнического оборудования и мебели содержится НДС.

Общие сведения:

НДС – 18%, налог на прибыль – 24%, налог на имущество 2,2% от стоимости имущества.

Задание 1

Рассчитать чистый доход по сдаваемому в аренду офисному зданию на предстоящий год.

Задание 2

Рассчитать рыночную стоимость офисного здания методом прямой

капитализации,   если    имеется  рыночная  информация     о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым.

                                                                                                                                                                        Таблица 7

Исходная информация к задаче № 3

.

                                                                                    Таблица 8

                  Информация о сопоставимых объектах

Исходная информация к задаче №3 по вариантам – см. в таблице 9.

                                                                                                                                                                         Таблица 9                         

Исходная информация к задаче № 2

Задача № 4. Расчет рыночной ликвидационной стоимости преприятия.

1. Анализ дебиторской задолженности показал, что 4 % - задолженность, срок исковой давности которой истек;

3,2 % - долг предприятий, прекративших свою деятельность.

2. Запасы готовой продукции предполагается реализовать :

30 % со скидкой 10 %

70 % со скидкой 15 %

Запасы сырья со скидкой 8 %

3. Незавершенное производство будет утилизировано

4. Рыночные эксперты оценили восстановительную стоимость ОФ в 1,5 раза ниже балансовой, реализованы ОФ будут по рыночной остаточной стоимости.. Физический износ оборудования – 20%, моральный износ – 15 %.

5. Незавершенное строительство будет продано с 5 % рентабельностью.

6. Акции будут реализованы по рыночному курсу - 80% от номинала.

7. Анализ расчетов с поставщиками оказал, что 3 % задолженности возвращать некому; однако на 5 % общей суммы кредитор согласно договору предъявил штрафные санкции в размере 27 % к долгу.

8. Дополнительные затраты по ликвидации - 12 % от суммы текущей кредиторской задолженности.

Задание:

  Рассчитать стоимость предприятия по бухгалтерскому балансу и рыночную ликвидационную стоимость.

                                                                     Таблица 10

Расчет чистой стоимости собственных средств предприятия

(ликвидационная стоимость)