Тема 7. Основы рыночной оценки стоимости имущества предприятия

Возможности применения к оценке имущества предприятия доходного, сравнительного и затратного подходов. Метод чистых активов в расчете ликвидационной стоимости и технология его применения. Оценка фиксированных (внеоборотных) активов. Анализ и оценка оборотных активов по рыночной стоимости. Расчет суммы скорректированных активов. Анализ и корректировка обязательств предприятия перед кредиторами. Определение чистой стоимости собственных средств предприятия (чистых активов).

Методические рекомендации

Расчету предшествует инвентаризация статей активов и пассивов баланса и анализ возможных продаж товарно-материальных запасов и основных средств по рыночной стоимости.

Рыночная переоценка бизнеса ведется по отдельным статьям баланса и включает следующие этапы:

1 - оценка внеоборотных активов ( земли, зданий, сооружений, машин, оборудования , как правило, выполняется независимым экспертом-оценщиком. Любым из возможных подходов (затратным, доходным, сравнительным) оценивается восстановительная стоимость внеоборотных активов с учетом совокупного износа. Особого подхода требует рыночная оценка нематериальных активов, таких как торговая марка, репутация компании и т.д.;

2 - оборотные активы оцениваются постатейно:

· товарно-материальные запасы оцениваются по стоимости их возможной продажи либо по себестоимости;

· сумма дебиторской задолженности определяется за вычетом безнадежных долгов, по срокам и в разрезе должников;

· краткосрочные финансовые вложения учитываются по рыночной стоимости;

3 - скорректированные активы рассчитываются путем суммирования полученных выше результатов;

4 - обязательства предприятия (кредиторская задолженность) должны быть скорректированы с учетом реальных платежей, при этом учитываются затраты, связанные с ликвидацией предприятия ( административно-управленческие расходы, выходные пособия и компенсации, затраты, связанные с распродажей активов и др.);

5 - рыночная стоимость собственных средств ( сумма скорректированных чистых активов ) определяется как разность между суммой скорректированных активов ( при этом выполняется базисное равенство: активы = пассивам ) и суммой скорректированных обязательств.

Ликвидационная стоимость подразделяется на три вида:

1) упорядоченная ликвидационная стоимость. Распродажа активов

осуществляется в течение разумного периода, чтобы можно было получить высокие цены за распродаваемые активы;

2) принудительная ликвидационная стоимость.     Активы

распродаются   настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;

            3) ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия. В этом случае активы предприятия списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие. В этом случае стоимость предприятия является отрицательной величиной, определяемой затратами на ликвидацию активов.

Литература: (7), (13).

Вопросы для самопроверки

1. В каких случаях рассчитывается ликвидационная стоимость предприятия ?

2. Почему расчету должна предшествовать инвентаризация имущества и обязательств предприятия ?

3. Какие этапы включает расчет ликвидационной стоимости предприятия ?

4. Какие виды ликвидационной стоимости вы знаете ?

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ

ЗАДАНИЙ И ВАРИАНТЫ КОНТРОЛЬНЫХ РАБОТ

В соответствии с учебным планом студент специальности 080502.65 (заочное и очно-заочное обучение ) выполняет по дисциплине «Экономика недвижимости» одну контрольную работу, которая включает один теоретический вопрос и четыре задачи.

 На титульном листе указывается наименование дисциплины, название кафедры, фамилия, имя, отчество студента и шифр зачетной книжки. В конце контрольной работы должны быть поставлены дата выполнения и личная подпись студента. Контрольная работа содержит варианты заданий. Номер варианта определяется по двум последним цифрам шифра студенческой зачетной книжки. Например, шифр 05-ЗЭУ 7331. В таблице 4 находите строку 3 и столбец 1, на их пересечении указаны номера вопросов (первый ) и задач (2,3,4,5 ), которые и являются заданием по контрольной работе.

Представленная на кафедру контрольная работа рассматривается преподавателем и, если она выполнена правильно, допускается к защите. Выполнение и защита контрольной работы является обязательным условием для допуска студента к сдаче зачета по дисциплине «Экономика недвижимости».

                                                                        4.1. Варианты контрольных работ                                   Таблица 4

4.2. Вопросы контрольной работы

1. Тенденции развития рынка офисной недвижимости в России (регионе).

2. Тенденции развития рынка торговой недвижимости в России (регионе).

3. Тенденции развития рынка жилой недвижимости в России (регионе).

4. Тенденции развития рынка складской (производственной) недвижимости в России (регионе).

5. Налогообложение объектов недвижимости (для физических лиц).

6. Налогообложение объектов недвижимости ( для юридических лиц).

7. Виды стоимости имущества , определяемые в оценочной деятельности.

8. Основные положения Закона об оценочной деятельности в РФ.

9. Методы определения рыночной стоимости земельных участков.

10. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости: сущность, методика расчета..

11.  Доходный подход к оценке недвижимости: метод прямой капитализации дохода.

12. Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтированных денежных потоков.

13. Сравнительный подход к оценке недвижимости: сущность, методика расчета .

14.  Расчет ликвидационной стоимости предприятия.

15.  Международный рынок жилой недвижимости.

16.  Методические принципы определения рыночной стоимости недвижимости.

17.  Перспективные проекты инвестирования в коммерческую недвижимость в Калининградской области.

18.  Технология и этапы процесса оценочной деятельности.

19.  Виды совокупного износа и методика их расчета при затратном подходе к оценке стоимости объектов недвижимости.

20.  Применение сметного расчета при расчете стоимости строительных объектов.

21.  Специфические особенности рынка недвижимости. Характеристики недвижимости как товара.

22.  Налогообложение объектов недвижимости, переходящих в порядке наследования или дарения.

23. Анализ факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

24.  Ипотека как механизм финансирования недвижимости.

25. Налогообложение при сделках купли-продажи объекта недвижимости.

Задачи контрольной работы