Отличительные особенности рынка недвижимости

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания с контрольными заданиями

 для студентов заочной формы

 обучения высших учебных заведений

 по специальности 080502.65 – Экономика и управление

на предприятии пищевой промышленности

Калининград

Издательство ФГОУ ВПО «КГТУ»

2007

    УДК

            УТВЕРЖДЕНО

Ректором ФГОУ ВПО «Калининградский

государственный технический университет»

АВТОР – Щерба Т.А., к.э.н., доцент кафедры управления производством ФГОУ ВПО «Калининградский государственный технический университет»

Методические указания рассмотрены и одобрены на заседании кафедры управления производством ФГО ВПО «Калининградский государственный технический университет 31 августа 2007 г., протокол № 1

Методические указания рекомендованы к печати методической комиссией по специальности 080502.65 – Экономика и управление на предприятии пищевой промышленности ФГОУ ВПО «Калининградский государственный технический университет» 1 сентября 2007 г., протокол № 1.

РЕЦЕНЗЕНТ – Паршина Л.П., к.э.н., доцент кафедры управления производством ФГОУ  ВПО     «Калининградский   государственный технический университет»

  ФГОУ ВПО «Калининградский государственный технический университет»

1. ОБЩИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

Методические указания разработаны в соответствии с требованиями следующих документов:

- Учебный план подготовки экономистов – менеджеров по специальности 060800 – Экономика и управление на предприятии пищевой промышленности, утвержден Ученым советом КГТУ 27 марта 2001 г.;

-  государственный образовательный стандарт высшего профессионального образования по специальности 060800 – Экономика и управление на предприятии ( по отраслям ), утвержден зам. Министра образования РФ В.Д. Шадриковым 17 марта 2000 г., номер государственной регистрации 238 эк/сп.

Цели и задачи дисциплины

Основная цель - научить студентов выполнять практические расчеты рыночной стоимости объектов недвижимости с использованием методов, принятых в международной оценочной деятельности.

В процессе изучения дисциплины студенты должны 

- иметь общее представление о российском рынке недвижимости,
определить основные сегменты рынка;

- изучить методические принципы определения рыночной стоимости объектов     недвижимости;

- особое внимание уделить изучению методов затратного, доходного и сравнительного подходов коценке недвижимости.

Данная дисциплина по своему содержанию наиболее тесно взаимодействует

 со следующими дисциплинами: «Маркетинг», «Менеджмент»,    «Мировая

экономика».

Требования к уровню освоения содержания дисциплины

В результате изучения дисциплины студенты должны:

- Иметь системное представление об изучаемом предмете «Экономика недвижимости», о взаимосвязи его с другими предметами управленческого цикла;

- Понимать экономическую сущность, закономерности и особенности рынка недвижимости;

- Иметь представление об основах оценочной деятельности и требованиях к составлению отчетов об оценке;

- Знать основные методы определения рыночной стоимости объектов недвижимости, соответствующие международным стандартам;

- Уметь выполнять расчеты стоимости объектов недвижимости, используя затратный, сравнительный и доходный подходы;

ПЕРЕЧЕНЬ РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М., ИНФРА-М,1996.

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. М.: Издательство «Дело», 2000.

3. Гранова И.В. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург. Издательство ПИТЕР, 2001.

4. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М., ИНФРА-М, 2003.

5. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: имущественный подход. М., Издательство «Дело»,2001.

6. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: теория и практика. М, ИНФРА-М,1997.

7. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса – СПб.: Питер, 2002

8. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия . М., Финстатинформ,1996.

9. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Санкт-Петербург, 2000.

10. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. Под ред. Григорьева В.В. – М., ИНФРА-М, 1997.

11. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М., Русская деловая литература,1996.

12. Фридман Дж., Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М., Дело ЛТД, 2003.

13. Харрисон Г. Оценка недвижимости: учебное пособие. Пер. с англ.,М, 1994.

14. Экономика недвижимости. Под ред. д.э.н., проф. Ресина В.И. М, Издательство «Дело», 1999.

СОДЕРЖАНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ

   Тема 1. Развитие рынка недвижимости в России

Рынок и недвижимость. Специфические особенности рынка недвижимости. Основные понятия и категории. Особенности недвижимости как товара. Сегменты рынка недвижимости: рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Инвестирование в недвижимость. Инфраструктура рынка недвижимости. Правовое регулирование сферы недвижимости. Налогообложение недвижимости.

Методические рекомендации

В процессе изучения этой темы необходимо изучить понятийный аппарат и основные категории рынка недвижимости. Следует понять, что рынок недвижимости имеет свои специфические особенности, которые определяют специфику его функционирования.. Определение недвижимости дается в основополагающих учебниках Фридмана Дж. и Ордуэя Н., Харрисона Г., а также имеет свое толкование в Гражданском кодексе РФ.

При определении сегментов рынка коммерческой, офисной и жилой недвижимости используйте методы и инструменты маркетинга, в том числе матрицу «продукт – рынок».

    Для  изучения положений налогообложения объектов недвижимости, необходимо воспользоваться соответствующей законодательной базой РФ. При изучении данного вопроса следует обратить внимание на особенности налогообложения имущества физических и юридических лиц, исследовать особенности налогообложения объектов недвижимости в других странах.

                                                                                                                          Таблица 3

Отличительные особенности рынка недвижимости

Литература:  ( 1 ), ( 12 ), ( 13 ).

    Вопросы для самопроверки :

1. Какое из изученных определений недвижимости представляется вам наиболее обоснованным?

2. По каким признакам можно сегментировать рынки коммерческой, офисной и жилой недвижимости ?

3. Каковы отличительные особенности рынка недвижимости и объектов недвижимости как товаров?

4. Какие налоги по недвижимости платят физические и юридические лица РФ?

  Тема 2. Недвижимость как объект купли-продажи и необходимость его оценки

Цели оценки стоимости недвижимости. Виды стоимости имущества: рыночная, инвестиционная, залоговая, страховая, ликвидационная. Стоимость воспроизводства и стоимость возмещения. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

Оценка и оценщики недвижимости: профессиональные общественные объединения, услуги на рынке недвижимости, подготовка специалистов по оценке недвижимости. Информационное обеспечение оценочной деятельности.

Методические рекомендации

Особое внимание следует уделить различным признакам классификации видов стоимостей объектов недвижимости. Каждый вид имеет свое определение. Главная задача эксперта – оценщика состоит в том, чтобы установить четкую взаимосвязь между целью оценки и определяемой стоимостью.

Для выбора метода оценки недвижимости следует определить, какую стоимость необходимо рассчитать: стоимость вос­производства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства — это стоимость точной копии объекта недвижимости, приобретаемой или воспроизводимой в насто­ящее время по ныне действующим ценам.

Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует со­временную стоимость конкретного объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения техноло­гии, материалов, стандартов и т. д.

Стоимость замещения — это текущая стоимость нового объ­екта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Закон об оценочной деятельности РФ определяет права и обязанности экспертов – оценщиков, функционирующих в различных сегментах рынка недвижимости.

Литература: ( 6 ), ( 9 ), Закон об оценочной деятельности РФ.

Вопросы для самопроверки

1. Какие виды стоимостей объектов недвижимости вы знаете ?

2. Как вид стоимости объекта недвижимости увязан с целью оценки ?

3. Какие требования предъявляет к профессиональному оценщику Закон об оценочной деятельности РФ ?

Тема 3. Методические принципы определения рыночной стоимости
недвижимости.

Классификация принципов рыночной оценки недвижимости.

Принципы, основанные на представлениях владельца имущества: полезности, замещения, ожидания. Принципы, связанные с рыночной средой: зависимости от внешней среды, соответствия между спросом и предложением, конкуренции, изменения стоимости.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества: пропорциональности, факторов производства, остаточной продуктивности земельного участка, вклада, пропорциональности, наиболее эффективного использования.

Методические рекомендации

Принципы оценки объектов недвижимости объединяются в следующие три группы:

1 - принципы, основанные на представлениях пользователя;

2 - принципы, связанные с рыночной средой;

3 - принципы, связанные с эксплуатацией имущества.

К первой группе относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Группа вторая – принципы, связанные с рыночной средой – включает принципы зависимости, спроса и предложения, конкуренции. К третьей группе относятся принципы факторов производства, остаточной продуктивности, вклада, пропорциональности или сбалансированности.

 Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы практически ко всем объектам недвижимости. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Литература: ( 9 ), ( 12 ), ( 13 ).

Вопросы для самопроверки:

1. На какие группы делятся принципы оценки объектов недвижимости ?

2. Какие принципы оценки объектов недвижимости включаются в каждую из трех групп ?

    Тема 4. Затратный подход к оценке недвижимости

Сущность затратного подхода. Сфера применения затратного подхода к оценке. Технология применения затратного подхода..

Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Расчет стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости. Расчет износа: физического, функционального, внешнего (устранимого и неустранимого).

Определение суммарной стоимости объекта недвижимости и земельного участка.

Методы определения восстановительной стоимости объекта или стоимости замещения: поэлементный, сметный расчет, индексный, сравнительных единиц. Методика расчета сметной стоимости объекта недвижимости, строительные нормы и правила, определение коэффициентов пересчета в текущие цены.

Методические рекомендации

Затратный подход осуществляется при :

- осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства;

- выборе наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

- выборе профиля объекта недвижимости;

- оценке зданий специального назначения;

- оценке объектов на «пассивных» секторах рынка;

- страховании;

- получении информации в условиях ограниченной рыночной информации.

Технология применения затратного подхода включает следующие этапы:

1 этап – определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости;

2 этап – рассчитывается стоимость замещения или воспроизводства;

3 этап – рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального, внешнего;

4 этап – вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа;

4 этап – рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Рассматриваются следующие методы оценки рыночной стоимости земельных участков: по сопоставимым продажам, метод соотнесения, капитализация земельной ренты, техника остатка для земли, метод развития земельного участка. Существует три метода определения восстановительной стоимости объекта недвижимости: метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, сметный метод расчета. Особое внимание следует обратить на методику расчета в рамках каждого метода, а также на расчет совокупного износа объекта недвижимости.

Литература: ( 2 ), ( 5 ), ( 6 ), ( 7 ), ( 8 ), (9 ), ( 11 ), ( 12 ), (13).

Вопросы для самопроверки

1.  В каких случаях применяется затратный подход при оценочной деятельности ?

2. Какие этапы включает технология расчета по затратному подходу ?

3. Назовите основные подходы к определению рыночной стоимости земли ?

4. Какие виды износа объектов недвижимости вы знаете, какова методика его расчета ?

 Тема 5. Доходный подход к оценке недвижимости

Сущность доходного подхода к оценке. Метод дисконтированных доходов. Технология применения метода. Определение общей продолжительности владения объектом недвижимости. Прогнозирование темпов инфляции. Прогнозирование, периодически поступающих доходов. Прогнозирование стоимости объекта недвижимости вконце срока владения. Формула Гордона. Определение ставки дисконта. Расчет текущей стоимости объекта недвижимости.

Метод прямой капитализации дохода.. Расчет потенциальной и действительной валовой выручки, чистого дохода, отраслевого коэффициента капитализации и стоимости объекта недвижимости.

Методические рекомендации

Доходный подход включает в себя два метода: прямой капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода включает три этапа:

1 - расчет ежегодного чистого дохода. Расчету предшествует анализ финансового положения оцениваемого объекта, обычно за последний год. По результатам анализа составляют расчет прогноза чистой прибыли или чистого дохода компании;

2 – Расчет коэффициента капитализации по информации объектов аналогов. Определение коэффициента капитализации исходя из информации о сделках с аналогичными объектами – довольно распространенный способ, используемый экспертами – оценщиками;

3 – Расчет стоимости оцениваемого объекта определяется как частное от деления чистого дохода компании на коэффициент капитализации дохода, рассчитанный по объектам-аналогам.

Метод дисконтированных денежных потоков предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Будущие доходы включают:

- периодический денежный поток от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения; это чистый доход, получаемый инвестором от владения собственностью в виде дивидендов, арендной платы и т.д.;

- денежные поступления от продажи объекта недвижимости в конце срока владения, т.е. будущая выручка от перепродажи объекта недвижимости.

Технология расчета стоимости имущества методом дисконтированных денежных потоков включает следующие этапы:

1 – определение общей продолжительности владения имущественным комплексом исходя из намерений инвестора и с учетов срока службы комплекса, выбор периодичности поступления будущих доходов ( год, квартал, месяц );

2 – прогнозирование темпов инфляции и соответственно индексов обесценения денежных средств на срок владения имущественным комплексом;

3 – прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора. Рассчитывается чистая прибыль на прогнозируемые периоды. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю распределяемой прибыли, и на коэффициент, отражающий долю данного имущественного комплекса в капитале производственной системы;

4 – прогнозирование стоимости в конце срока владения по модели Гордона;

5 – определение ставки дисконта для оцениваемого имущественного комплекса;

6 – Расчет текущей стоимости имущественного комплекса как суммы приведенного чистого дохода за период и стоимости перепродажи имущественного комплекса.

Литература:  ( 2 ), ( 5 ), ( 6 ), ( 7 ), ( 8 ), (9 ), ( 11 ), ( 12 ), (13).

Вопросы для самопроверки

1. В каких случаях применяется доходный подход в оценочной деятельности ?

2. Какова технология расчета стоимости методом прямой капитализации дохода ?

3. Какова методика расчета стоимости имущественного комплекса методом дисконтированных денежных потоков ?

   Тема 6. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сущность метода сравнительного анализа продаж. Технология применения метода. Виды поправок, способы определения величины поправок: анализ парных продаж, регрессивный анализ. Единицы сравнения.

Изучение рынка и сбор информации о продаже аналоговых объектов. Сравнение обмениваемого объекта с каждым из аналогов и выявление различий. Процесс внесения поправок в цены продаж аналогичных объектов.

Расчет стоимости по удельным показателям. Расчет стоимости с использованием валового рентного мультипликатора доходов.

Методические рекомендации

Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего той же полезностью.  Метод прямого сравнительного анализа продаж в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка .

Технология метода сравнительного анализа  продаж включает три этапа:

1 – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть: собственный архив эксперта – оценщика, банк данных риэлтерской фирмы, публикации в специальной периодической печати о состоявшихся сделках купли – продажи объектов недвижимости;

2 – проверка информации о сделках. Данные о сделках должны быть проверены и подтверждены продавцом, покупателем либо посредником, сопровождавшим сделку;

3 – внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта вносятся поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимых..

Особое внимание в процессе изучения сравнительного подхода необходимо обратить внимание на механизм определения и внесения поправок в расчете стоимости объектов недвижимости. Следует самостоятельно изучить расчет стоимости с учетом валового рентного мультипликатора дохода.

Литература: ( 2 ), ( 5 ), ( 6 ), ( 7 ), ( 8 ), (9 ), ( 11 ), ( 12 ), (13).

Вопросы для самопроверки

1. Для каких сегментов рынка недвижимости наиболее применим метод сравнительного анализа продаж ?

2. Какие этапы включает алгоритм расчета стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж ?

3. Какие методы внесения поправок вы знаете ?