Методы определения ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Она характеризует эффективность капиталовложений.

Существует неск. основных методов определения ставки дисконтирования:

1. Кумулятивный или Метод «суммирования». Ставка дисконтирования делится на 4 составные части:

- безрисковая процентная ставка, которую можно получить по вкладам;

- дополнительный риск (большему риску соответствует большая процентная ставка, что обеспечивает взятие на себя риска инвестором): риск рынка недвижимости (спрос и предложение); риск рынка капитала (вероятность изменения нормы прибыли, которая приведет к изменению ст-ти); риск инфляции; финансовый риск (использование заемного капитала); законодательный риск (возможное изменение законов); экологический риск (снижение ст-ти из-за неблагоприятных экологических факторов);

- поправка на ликвидность (возможность быстрой продажи);

- нагрузка управления инвестициями – инвестиционный менеджмент (при большем риске требуется более компетентное управление инвестициями, а попытки получить больший доход сопровождаются ростом затрат на управление инвестициями).

Общую ставку дисконтирования получают путем суммирова­ния всех ее вышеперечисленных составляющих. Сложность дан­ного метода заключается в том, что необходимая рыночная ин­формация может быть конфиденциальной или не отражающей реальное состояние дел, т.е.:

СД_реал = R _бр + å R_i.

где R _6р — очищенная от риска норма дохода; å R_i — премия за риск, складывающаяся из: (1) премии за риск вложения в не­движимость, (2) премии за низкую ликвидность, (3) премии за инвестиционный менеджмент и т.д..

Пример. Безрисковая ставка – 10 %; Поправки на риск: вложения в недвижимость – 5 %; ликвидности – 6 %; инвестиционного менеджмента – 5 %.

Итого ставка дисконтирования – 26%.           

2. Метод цены капитальных активов (САРМ- Capital Asset Pricing Model-модель оценивания финансовых активов):

СД_реал = R _бр + b(R_р - R_бр),                            

где R_р – норма дохода по рыночным данным; (R_р - R_бр) — ры­ночная премия, связанная с операциями с недвижимостью, отражает среднюю рын. премию, в пределах 8-10%; b — коэффициент бета (мера систематического риска) учитывает финансовые, отраслевые и общеэкономические факторы риска, используют экспертную оценку.

3. Метод рыночного анализа. Основан на анализе рыночных данных, при наличии достаточной информации считается наиболее точным методом, т.к. напрямую учитывает мнение и предпочтения инвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли (ВНП) - ставка дисконтирования, при которой текущая ст-ть всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта (период владения) равна текущей стоимости инвестиций. Т.е. ВНП определяет ставку дисконтирования, которая устанавливает соответствие между спрогнозированным доходом и ценой перепродажи сопоставимого объекта и известной ценой приобретения.

4. Метод инвестиционной группы. Основан на определении доли заемного и собственного капитала в общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода на них.

СД = m СД_з + (1- m) СД_сс

Где m – коэффициент ипотечной задолженности;

СД_з – ставка дисконтирования для заемных средств;

СД_сс - ставка дисконтирования для собственных средств.

Пример: Определить ставку дисконтирования, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 65% вложений составляют заемные средства, полученные у заемщика под 20 % годовых. При этом инвестор рассчитывает получить 24% прибыли на собственные средства.

СД = 0,65 х 0,2 + (1-0,65)х0,24 = 0,22