Анализ дисконтированных денежных потоков

Дисконтирование – приведение разновременных инвестиций и денежных поступлений к определенному периоду времени и определению коэф-та окупаемости капитальных вложений или преобразование в текущую ст-ть будущего потока капиталовложений или будущих преимуществ от владения объектом. Эти преимущества от владения совмещают в себе:

- периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (ЧЭД);

- реверсию – денежный поток от продажи недвижимости в конце предполагаемого срока владения (выручка от перепродажи за вычетом всех издержек по оформлению сделки).

Сущность данного метода заключается в создании модели, про­гнозирующей будущие ежегодные доходы объекта, которые дисконтируются в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражающих состояние и ожидания рынка.

Цель инвестора состоит в том, чтобы текущая стоимость перио­дического потока дохода + текущая стоимость реверсии превышали размер первоначальных капиталовло­жений. Этапы применения метода дисконтирования будущих дохо­дов следующие:

- расчет периода, в течение которого инвестор будет владеть объектом;

- прогнозирование периодических доходов от имущества;

- расчет стоимости объекта на конец периода владения;

- расчет соответствующей ставки дисконтирования доходов. Ставка дисконтирования выбирается исходя из средней величины прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты. Она выражает уровень риска, присущий вложениям в данный тип недвижимости.

- преобразование каждого из ожидаемых денежных потоков в текущую стоимость недвижимости и получение общей текущей стоимости недвижимости путем их суммирования:

Где Е₀ – затраты нулевого периода для приведения объекта оценки к наилучшему использованию или первоначальная инвестиция; ЧОД_i – чистый операционный доход i -го периода;

Р – реверсия капитала; n – число периодов владения недвижимостью; СД – ставка дисконтирования или норма отдачи на инвестиции.

Для определения стоимости недвижимости методом дискон­тирования широко используются таблицы сложных процентов (шесть функций денежной единицы).

Сложный процент - %, начисленный на основную сумму долга и невыплаченные ранее %, начисленные за предыдущий период.

Преимущества метода дисконтирования:

· учитывает динамику рынка;

· применим в условиях нестабильного рынка; учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

· применим для объектов, находящихся в стадии стр-ва или реконс-ции.

Недостатки:

· сложен в применении;

· высока вероятность ошибки в прогнозировании (т.к. в нашей стране присутствует политическая и экономическая нестабильность, поэтому российские оценщик оценивают на период 3-5 лет);