Где Р – часть ипотечного кредита, которая будет погашена в течение прогнозируемого периода владения; f – ипотечная постоянная.

ЛЕКЦИЯ 7 (4к)

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. Доходный подход

2.Основные этапы оценки недвижимости методом прямой капитализа­ции дохода

3. Ставка капитализации

4. Анализ дисконтированных денежных потоков.

5. Методы определения ставки дисконтирования

1. Доходный подход

Недвижимость обладает свойством приносить доход, это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. Другими причинами является покупка для личных потребностей.

Доходный подход – это определение текущей стоимости недвижимости ожидаемых будущих доходов в результате ее использования и возможной дальнейшей продажи.

В доходном подходе применяются сле­дующие принципы оценки: ожидание, спрос и предложение, за­мещение, баланс.

Данный подход применяется только для доходной недвижи­мости.

Доходный подход реализуется в следующей последовательности:

1. Прогнозирование будущих доходов. На этом этапе в зависимости от принятого в дальнейшем метода расчета стоимости список прогнозируемых доходов может корректироваться, учитываться или нет продолжительность расчетного периода и т. д.

2. Капитализация дохода.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости вклю­чает три метода:

- метод прямой капитализации доходов;

- метод капитализации доходов по норме отдачи;

- метод анализа дисконтированных денежных потоков.

                      Рис. 7.1. Общая схема методов доходного подхода

2.Основные этапы оценки недвижимости методом прямой капитализа­ции дохода

В основе метода лежит предпосылка о том, что целью приобретения объекта недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода, те цена приобретения представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения прогнозируемого дохода от объекта.

1 этап. Расчет потенциального валового дохода от объекта недви­жимости – это сумма всех возможных ожидаемых поступлений, начиная с первого после даты оценки года. Обычно для расчета используются рыночные данные. (ПВД)

2 этап. Расчет эффективного (действительного) валового дохода недвижимости (ЭВД/ДВД) — это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств (убытки из-за наличия вакантных помещений (без арендаторов), недобросовестные арендаторы и т.д.). Расчет ЭВД для сдаваемых в аренду объектов можно предста­вить в виде формулы:

ЭВД = ПВД – У_вак – У_нед, (эта формула уже была в 4 лекции-

ЭВД = ПВД – УБЫТКИ – НЕПЛАТЕЖИ)                    

где У_вак — убытки от недозагруженности помещений — вакансий: У_нед — убытки от недосборов (неуплаты) арендной платы и смены арендаторов.

3 этап. Определение величины чистого операционного (эксплуата­ционного) дохода (ЧОД/ЧЭД) от объекта недвижимости – величина ожи­даемого годового чистого дохода после вычета всех операционных (эксплуатационных) расходов и ре­зервов, но до погашения долговых и налоговых обязательств амортизационных начислений:

ЧОД (ЧЭД) = ЭВД – ОР, (ЧЭД = ЭВД – ПОСТ. РАСХ. – ЭКСПЛ. РАСХ.+РЕЗЕРВЫ)                  

где ОР — операционные (эксплуатационные) расходы, тыс. р. – это расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода.

Эксплуатационные (операционные) расходы состоят из трех групп:

· Постоянные расходы — это расходы, которые практически не зависят (или незначительно зависят) от степени эксплуатации объекта, иногда их называют условно-постоянными. К условно-постоянным расходам относятся, например, налог на имущество и страховые взносы, лицензионные платежи.

· Переменные расходы – это расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта. Их иногда называют условно-переменными, т.к. они зависят от степени эксплуатации объекта, от ст-ти стр-ва, площади и технических характеристик здания, особенностей инженерных решений. К ним относятся: затраты на коммунальные услуги; расходы на содержание и управление; расходы на ЗП персоналу; расходы на эксплуатацию и ремонт и т.д.

· Резервы на замещение элементов с коротким сроком жизни (резерв) – это расходы, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени. Напр., замена мебели, ковровых покрытий, лифтов, охранной сигнализации, оборудования, расходы по замене отдельных элементов здания.

4 этап. Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину стоимости. Для пересчета используются капитализационные коэффициенты, состоящие из дохода на капитал и возврата капитала. Доход на капитал – это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Возврат капитала – это погашение суммы первоначального вложения. Базовыми для метода капитализации дохода являются формулы:

С = Д / СК, или V = I / R

Стоимость имущества в данном случае определяется делением чистого эксплуатационного дохода на соответствующую ставку капитализации. Тогда формула примет вид:

С = ЧОД₁(ЧЭД) / СК.

Иногда на основе капитализации рассчитывают стоимость инвестиционной недвижимости путем умножения дохода от объекта (валового, чистого или другого) на рентный мультипликатор: С = ЧОД * РМ.

(Рентный мультипликатор получают: РМ = Ц_п / Д,                          

где РМ — рентный мультипликатор – среднестатистическое отнощение рыночной ст-ти к ПВД (М – мультипликатор, = обратной величине нормы отдачи (М= 1/СК); Ц_п — цены продаж ото­бранных оценщиком объектов недвижимости; Д — доход от объекта недвижимости.)

Недостатки метода: не учитываются прогнозы инвестора относительно периода владения, динамики дохода и изменения стоимости недвижимости. Метод основан на предположении о постоянстве и бесконечности капитализируемого дохода, стоимость первоначальных инвестиций не учитывается, не производится отдельный учет возврата инвестированного капитала и дохода на капитал.

Преимущества метода: простота расчетов и получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости

Ставка капитализации

Ставка капитализации (СК) или общий коэффициент капитализации – отношение чистого годового дохода крыночной стоимости имущества.

Ставку капитализации можно рассчитать следующими основными способами:

1. Метод рыночной экстракции. Определение ставки (нормы) капитализации с помощью собранных на рынке данных об объ­ектах недвижимости, сопоставимых с оцениваемым. Данный способ определения СК наиболее простой:

СК = ЧОД_С / С_с,                                 

где ЧОД_с — чистый операционный (эксплуатационный) доход сопоставимой недвижимости, тыс. р.; С_с — стоимость объекта недвижимости, сопоставимого с оцени­ваемым, тыс. р.

Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента х_i, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации:

Следует отметить, что данный метод применим при наличии достаточного количества рыночной информации.

2. Метод расчетных моделей (по норме отдачи) используется в случае, если арендные поступления являются постоянными:

СК = СД ± Норма возврата капитала.              

Тогда, в зависимости от предложений относительно способа воз­врата капитала, возможно применение следующих методов ка­питализации:

· капитализация по модели бесконечного потока;

· прямолинейная капитализация методом Ринга;

· капитализация методом Инвуда;

· капитализация методом Хоскольда.

Капитализация по модели бесконечного потока применяется когда: 1). Имеется бесконечный поток дохода; 2). Поток дохода конечен, но цена продажи объекта = первоначальной инвестиции. Т.е. ст-ть актива не изменяется и доход можно капитализировать по ставке капитализации равной ставке дисконтирования: СК = СД.

Прямолинейный метод возврата капитала или метод Ринга основан на том, что возмещение капитала происходит ежегодно равными долями в течение срока службы недвижимости, применяется для быстро истощающихся ак­тивов, со значительным износом (жилой недв., офисов):

СК = СД + 1/Т_ост                           

где СК — ставка капитализации; СД — ставка дисконтирования; Т_ост — остаточный срок службы актива, лет.

Капитализация по методам Инвуда и Хоскольда применяется, когда стоимость собственности в конце проекта полностью или час­тично обесценивается, а возврат начально­го капитала осуществляется за счет потока текущих доходов с поправкой фактора фонда возмещения:

СК = СД + К_ф  или (SFF),                             

где К_ф или SFF — коэффициент (фактор) фонда возмещения по ставке процента для прогнозируемого периода владения.

Главной особенностью метода Инвуда является то, что фор­мирование фонда возмещения проводится по норме, равной норме прибыли для инвестиций.

Метод Хоскольда применяется при равномерно поступающих потоках дохода, в этом случае сумма возмещения поступает каждый год и помещается на расчетный счет под процент, равный безрисковой ставке. Метод предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции и чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной ставке, т.е по безрисковой ставке. Этот метод применятся значительно реже.

3. Метод финансовых составляющих (метод связанных инве­стиций). Большинство недвижимости приобретается за счет за­емных и собственных средств. Следовательно, кредиторы ожи­дают возврата кредита и получения достаточной процентной ставки по выданным средствам, а инвесторы собственного капи­тала предполагают получить достаточный доход на вложенные средства с учетом риска. Соответственно ставку капитализации разделяют на два вида:

· ставка капитализации на заемные средства (ипотечная по­стоянная);

· ставка капитализации для собственных средств.

Ставка капитализации на заемные средства (ипотечная посто­янная) представляет собой отношение ежегодных выплат по кре­диту к сумме выданного кредита и определяется на основе ана­лиза рыночных условий финансирования сделок по аналогичным объектам. Ставка капитали­зации на заемные средства зависит от процентной ставки по кре­диту, частоты выплат и срока кредита.

Ставка капитализации для собственных средств представляет собой отношение дохода инвестора, ожидаемого за первый год периода владения, к вложенному им капиталу. Ставки капитали­зации для собственных средств рассчитываются из данных по сопоставимым продажам.

При расчетах используют величину дохода от недвижимости до налогообложения в целях соблюдения сопоставимости, вслед­ствие наличия у различных инвесторов налоговых льгот.

Общую ставку капитализации получают как средневзвешенную от ипотечной по­стоянной и ставки капитализации для собственных средств:

СК₀ = СК_зс К + СК_сс (1 – К),                 

где СК_о — общая ставка капитализации объекта недвижимости; СК_зс и СК_сс — ставки капитализации заемного капитала и для собственных средств соответственно; К — доля заемных средств в общем объеме инвестиций, направленных на приобретение объекта недвижимости.

Следует отметить, что этот метод применим при наличии достаточно достоверной рыночной ин­формации и при условии, что ставка капитализации является ин­вестиционным критерием для продавца и покупателя.

4. Метод физических составляющих. Предполагается, что форму­ла средневзвешенных составляющих применима к компонентам объ­екта недвижимости: земельному участку и улучшениям. При нали­чии необходимой рыночной информации используют формулу:

СК₀ = СК_з К_З + СК_у К_У,                      

где СК_з и СК_у — ставки капитализации земельного участка и улуч­шений соответственно; К_З — доля земельного участка в стоимости объекта недвижимости, %; К_У — доля улучшений в стоимости не­движимости, %.

Долю улучшений в стоимости объекта недвижимости можно рас­считать как разницу между единицей и долей земельного участка (К_У =1- К_З).

5. Ипотечно-инвестиционная модель Эллвуда. Общий коэффициент капитализации рассчитывается как норма отдачи собственного капитала, скорректированной с учетом амортизационных отчислений в счет погашения кредита, уменьшения или повышения стоимости имущества в течение периода владения. Для расчета общей ставки капитализации используется формула Эллвуда:

R = Y – мс + dep(SFF)  – app(SFF)               

Или: СК = СК_с –М К_ип + УК К_ф – ПК К_ф

где R(СК) — общая ставка капитализации; Y(СК_с) — ставка доходности соб­ственного капитала; м(М)— отношение величины ипотечного кредита к стоимости или часть ипотечного кредита, которая будет погашена за прогнозируемый период (коэф-т ипотечной задолженности); с(К_ип) – ипотечный коэффициент; dep(УК) – уменьшение стоимости за период владения;  app (ПК) - повышение стоимости за период владения; SFF(К_ф) – фактор (коэффициент) фонда возмещения по ставке дохода на соб­ственный капитал для прогнозируемого периода владения.

dep(УК)/  app (ПК) = (Р – С_перв)/С_перв, Р – цена перепродажи (реверсия)

Ипотечный коэффициент (с), его можно найти в специально разработанных Эллвудом таблицах, так называемых «С – таблицах Эллвуда»:

с = Y + Р(SFF) – f,

где Р – часть ипотечного кредита, которая будет погашена в течение прогнозируемого периода владения; f – ипотечная постоянная.