Именем Российской Федерации

п.г.т. Усть - Абакан 18 мая 2012 года

Усть-Абаканский районный суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи П.,

при секретаре С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В. к П., П., А. о признании предварительного договора купли продажи земельного участка и жилого дома основным договором, о государственной регистрации основного договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, и о признании договора залога недействительным,

УСТАНОВИЛ:

В. обратился в суд с иском к П., П., А. о признании предварительного договора купли продажи земельного участка и жилого дома - основным договором, о государственной регистрации основного договора купли-продажи, о государственной регистрации перехода права собственности земельного участка и жилого дома, и о признании договора залога недействительным, мотивируя исковые требования следующим.

*** В. с супругой В. заключили с ответчиками П. предварительный договор купли-продажи принадлежащего П. земельного участка с жилым домом по адресу: ..., (далее жилой дом) стоимостью *** руб. В данном жилом доме В. с супругой с согласия собственников – П., проживают уже с *** года и несут расходы по его содержанию. По условиям предварительного договора заключенного между В. и супругой (покупатели) с одной стороны и П. (продавцы) основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами не позднее *** При заключении предварительного договора покупателями была оплачена продавцам большая часть стоимости жилого дома с земельным участком в размере ***. Оставшиеся *** руб. покупатели обязались оплатить не позднее *** года.. *** года была оплачена оставшаяся часть стоимости. Однако в *** года истец узнал, что продавцы П. *** предмет договора купли-продажи передали в залог А. в виде обеспечения по договору займа, заключенного между П. и А. ***. До настоящего времени П. уклоняются от регистрации основного договора купли-продажи. При заключении предварительного договора купли-продажи от *** сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Учитывая, что покупатели с согласия собственников П. проживают в доме с *** года, в *** года полностью рассчитались за земельный участок и расположенный на нем жилой дом, полагает, что имеются все основания считать предварительный договор купли-продажи основным договором купли-продажи. Ввиду уклонения П. от государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права-собственности суд на основании ч.3 ст.551 ГК РФ вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Договор залога от *** истец считает недействительной сделкой, как не соответствующую закону, поскольку в п.1.6 договора залога указано, что переданное в залог имущество не сдано в аренду и правами других лиц не обременено. Данное условие договора залога не соответствовало действительности. Просит суд признать предварительный договор купли-продажи от *** земельного участка с жилым домом по адресу: ..., - основным договором купли-продажи; произвести государственную регистрацию основного договора купли-продажи и государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и жилой дом; признать договор залога от *** недействительным.

В судебном заседании истец В. на исковых требованиях настаивал, в обоснование привел вышеуказанные обстоятельства, дополнив, что предварительный договор купли-продажи содержит все существенные условия основного договора купли-продажи, только в названии договора допущена техническая описка, слово предварительный является опиской. Ввиду уклонения П. от заключения основного договора купли-продажи, суд на основании ст.ст.429, 551 ГК РФ вправе произвести государственную регистрацию основного договора купли-продажи и перехода права собственности. Договор залога является недействительным в силу его ничтожности по признаку несоответствия закону, поскольку залогодатели П. при его заключении нарушили ст.ст. 425, 450, 460 ГК РФ и другие нормы гражданского законодательства, регулирующего договорные отношения. Кроме того, договор залога является ничтожной сделкой и по признаку ст.179 ГК РФ, как сделка, совершенная под влиянием обмана, заблуждения, поскольку П. из корыстных побуждений обманули А. об отсутствии обременения предмета залога, и А. под влиянием заблуждения заключила договор залога. Он с супругой являются добросовестными приобретателями, проживают в спорном доме с *** года, и их права подлежат защите. Все обязательства по договору сделки купли-продажи сторонами уже выполнены, вследствие чего можно говорить о состоявшейся сделке. Сделка истцов, как совершенная ранее, имеет приоритет перед сделкой залога.

Третье лицо на стороне истца В. просила иск удовлетворить, пояснив, что являются добросовестными приобретателями, все условия сделки купли-продажи соблюдены. Спорный жилой дом является их единственным жильём, материальной возможности приобрести другое жильё не имеют.

Ответчики П. и П. в судебном заседании иск признали, суду пояснили, что действительно, заключили практически одновременно договор залога и купли-продажи жилого дома с земельным участком. При заключении договора залога, о том, что с В. и его супругой заключили предварительный договор купли продажи жилого дома залогодержателю А. не сообщили. Деньги от В. и его супруги полностью за дом получили в *** года, после заключения договора залога с А.

Ответчик А. иск не признала, суду пояснила, что договор залога является юридически чистой сделкой. При заключении договора залога залогодатели ей говорили, что в доме проживают арендаторы. Оснований признавать договор залога ничтожной сделкой не имеется. На переход права собственности на предмет залога с П. на В. и его супругу она, как залогодержатель, не согласна. Перед регистрацией договора залога, в регистрационном центре ей пояснили, что дом не обременен правами третьих лиц и является собственностью П. Договор залога прошел государственную регистрацию.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Статьей 429 ГК РФ предусмотрены нормативные положения для предварительного договора:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества… на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из текста предварительного договора купли-продажи от ***, заключенного между В. и В., с одной стороны (покупатель), и П. и П., с другой стороны (продавец), следует, что продавец имел намерение продать покупателю принадлежащий продавцу на праве собственности жилой дом и земельный участок по адресу: ..., общей фиксированной стоимостью *** руб. (л.д.10)

Предварительный договор купли-продажи от *** отвечает всем требованиям, предъявляемым статьёй 429 ГК РФ к предварительным договорам.

Оснований считать предварительный договор купли-продажи от *** основным договором не имеется, поскольку буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений свидетельствует о заключении именно предварительного договора купли-продажи.

Предварительный договор купли-продажи от *** не содержит обязательств продавца по передаче покупателю объекта недвижимости (согласно п.2 продавец имеет только намерение продать указанный жилой дом покупателю). Между тем данное обязательство является основным условием договора купли-продажи в силу требований ч.1 ст.454, ч.1 ст.549 ГК РФ.

Доводы истца о том, что слово «предварительный» в названии договора является технической опиской, являются несостоятельными, поскольку из всего текста предварительного договора следует о заключении сторонами именно предварительного договора в силу ст.429 ГК РФ.

Доводы истца о том, что сторонами выполнены все условия договора купли-продажи - недвижимость передана, оплата получена, что свидетельствует о заключении договора купли-продажи, суд считает несостоятельными.

Согласно ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В данном случае должен быть составлен договор купли-продажи недвижимости и подписан обоими сторонами, после чего договор купли-продажи будет считаться заключенным.

Принятие исполнения в денежной форме по незаключенному договору является неосновательным обогащением.

При таких обстоятельствах, исковые требования в части признания предварительного договора купли-продажи от *** основным договором купли-продажи не подлежат удовлетворению.

В части признания ничтожным договора залога от *** суд приходит к следующему.

Из договора залога от ***, прошедшего государственную регистрацию от ***, следует, что П. и П. предмет предварительного договора купли-продажи от *** - жилой дом и земельный участок по адресу: ...- передали в залог А. в виде обеспечения по договору займа, заключенного между П. и А.*** на сумму в *** руб. (л.д.21-22)

В п.1.6 договора залога указано, что залогодатели гарантируют, что переданное в залог имущество на момент государственной регистрации договора не является предметом залога по другим договорам, не сдано в аренду и правами других лиц не обременено. Данный пункт договора залога, по мнению истца, не соответствует закону, а также является ничтожным по признаку обмана и введения в заблуждение (ст.179 ГК РФ).

Согласно ст.12 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

То есть законом прямо предусмотрено, что неисполнение обязанности залогодателя о предупреждении залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке, но не влечет недействительность договора об ипотеке.

Кроме того, в суде ответчик А. (залогодержатель) пояснила, что при заключении договора залога залогодатели ее предупредили, что в жилом доме проживают арендаторы, что исключает признак обмана или введения в заблуждение при заключении сделки.

При таких обстоятельствах исковые требования о признании договора залога ничтожным в силу несоответствия его закону, либо по признаку заключения под влиянием обмана или заблуждения, не подлежат удовлетворению.

В части исковых требований о государственной регистрации основного договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, суд приходит к следующему.

Согласно ч.4 ст.429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из материалов дела следует, что основной договор купли-продажи между покупателем и продавцом не заключен, ввиду уклонения продавца от его подписания, причем по объективным причинам - обременение залогом. При этом спорный жилой дом с земельным участок собственниками Павловыми передан во владение потенциальным покупателям - В. с супругой, П. получили за предмет будущей сделки денежные средства в полном объеме в *** года, после заключения в *** года договора залога жилого дома с А.

Все условия для понуждения продавца заключить основной договор купли-продажи, в силу ч.4 ст.429, п.4 ст. 445 ГК РФ, имеются.

Однако в судебном заседании залогодержатель по действующему договору залога недвижимости от *** А. пояснила, что не согласна на отчуждение предмета залога.

Согласно п.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи… лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Иное договором залога от *** не предусмотрено.

Согласно ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.1 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Положения ст.ст. 37 и 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в совокупности указывают на то, что вынесение решения судом о государственной регистрации сделки по отчуждению залогового имущества возможно только с согласия залогодержателя.

Поскольку залогодержатель А. не согласна на отчуждение залогового имущества и на переход права собственности на предмет залога с П. на В. и В., исковые требования о государственной регистрации основного договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, также не подлежат удовлетворению.

Доводы истца о том, что он с супругой с *** года проживали в спорном жилом доме, и раньше заключили сделку с П., следовательно, имеют приоритет перед залогодержателем А. и договором залога, суд считает несостоятельными, поскольку данные доводы основаны на ошибочном толковании материального права.

Доводы истца о том, что он с супругой, являются добросовестными приобретателями, и их права, возникшие из предварительного договора купли-продажи, подлежат защите, суд также считает несостоятельными, поскольку в настоящее время В. с В. владеют спорным домовладением по незаключенной сделке, что исключает статус добросовестного приобретателя.

В удовлетворении иска суд полностью отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В. в иске к П., П, А. о признании предварительного договора купли продажи земельного участка и жилого дома основным договором, о государственной регистрации основного договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, и о признании договора залога недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Хакасия с подачей апелляционной жалобы через Усть-Абаканский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного текста решения.

Председательствующий: П.

Р ЕШ Е Н И Е