Форма и государственная регистрация договора аренды

В отступление от общего правила, закрепленного ст. 161 ГК РФ, договор аренды между гражданами на срок более года, независимо от суммы, должен быть заключен в простой письменной форме. Договор аренды на сумму, превышающую десять тысяч рублей, должен быть заключен в простой письменной форме независимо от его срока. При этом "суммой" договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды, в зависимости от того, какая величина из них больше.

Для договоров аренды с участием юридических лиц простая письменная форма обязательна во всех случаях, что следует из ст. 161 ГК РФ. Пункт 2 ст. 609 устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Регистрация сделок с недвижимым имуществом производится в соответствии со ст. 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации. Согласно ст. 1 названного Закона договор аренды рассматривается как ограничение (обременение) права на соответствующее недвижимое имущество.

Порядок государственной регистрации договора аренды предусмотрен ст. 26 Закона о государственной регистрации. В частности, с заявлением о регистрации может обратиться любая из сторон договора аренды. Если заявление подается арендодателем, присутствие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяется ст. 16 Закона о государственной регистрации. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть также уведомлен о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).

Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным, т. е. порождает права и обязанности сторон, с момента его государственной регистрации. Следует подчеркнуть, что регистрации подлежит именно договор аренды, а не какое-то особое «право аренды», хотя последний термин и используется в некоторых законодательных актах (п. 6 Обзора практики по регистрации прав на недвижимость).

Договор аренды недвижимости может и не требовать государственной регистрации, если это предусмотрено федеральным законом.

Арендодатель, заключая договор аренды, сохраняет за собой право собственности на арендованное имущество. Поэтому ничто не препятствует ему продать это имущество, в том числе арендатору. В последнем случае идет речь о выкупе арендованного имущества. Если договор аренды предусматривает право выкупа, в том числе такое, которое может быть реализовано лишь в будущем, к его форме и только к ней, предъявляются те же требования, что и к форме договора купли-продажи соответствующего имущества.

Какие документы необходимы при регистрации договора аренды:

1. Заявление одной из сторон договора о государственной регистрации договора аренды. Если договор нотариально удостоверен, заявление о государственной регистрации может быть представлено нотариу­сом, удостоверившим данный договор, или его работником. Бланк заявления можно скачать на сайте Росреестра, получить в офисе Россреестра, Кадастровой палаты и МФЦ.

Если с заявлением обращается представитель стороны сделки, необ­ходимо представить нотариально удостоверенную доверенность или доверенность в форме электронного документа, подписанного усилен­ной квалифицированной электронной подписью лица, выдавшего дове­ренность, и заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса, удостоверившего такую доверенность, либо до­веренность в форме электронного образа нотариально удостоверенной доверенности, подписанного усиленной квалифицированной электрон­ной подписью нотариуса (в случае представления заявления и необхо­димых для государственной регистрации прав документов в орган, осу­ществляющий государственную регистрацию прав, в форме электронных документов, электронных образов документов). Если с заявлением об­ращается законный представитель стороны сделки - физического лица, необходимо представить документ, подтверждающий его полномочия: для родителей - свидетельство о рождении правообладателя, для иных законных представителей - документ, выданный уполномоченным ор­ганом.