Например, Case-study «Рынок недвижимости в Москве»

Описание ситуации.

Динамику цен на московскую недвижимость с начала 2000 г. демонстрирует следующий график:

Попробуем разобраться, какие факторы определяют поведение московских цен.

В случае отсутствия государственного регулирования, цены на рынке определяются при взаимодействии спроса и предложения. Вот несколько выдержек из статей, которые помогут вам выделить некоторые факторы спроса и предложения на рынке недвижимости:

Интернет-газета Утро.ru, 3 марта 2004 г., выпуск 428 (1461):

     Весьма неожиданно отозвался о ситуации на рынке недвижимости … Герман Греф, выступая на экономической конференции в Москве. "На сегодняшний день российская экономика страдает от отсутствия инвестиционного спроса и дефицита инвестиционных идей. Мы не можем сейчас переварить тот поток инвестиций, который уже сформировался в нашей экономике. Есть очевидная опасность перегрева традиционных рынков для инвестиций – фондового рынка и инвестиций в недвижимость", – заявил Греф.

Эксперт №30, 21 августа 2006:

 …Темпы роста реальных цен во второй половине 2005 года поднялись до уровня 40 % годовых, а в 2006 году их скорость увеличилась до 90 % годовых, то есть по отношению к норме долгосрочного тренда скорость роста выросла в семь раз. Это чрезвычайное для экономики событие.

Однако самое интересное заключается в том, что перелом тренда от почти линейного к экспоненциальному произошел одновременно с таким же переломом на фондовом рынке (см. график).

Там тоже, и именно летом 2005 года, началось чрезвычайное ускорение темпов роста фондовых индексов с 20 % по долгосрочному тренду более чем к 100 % годовых на последних участках – во второй половине 2005-го и первой половине 2006 года.

Такое совпадение поведения двух переменных, конечно, бывает случайностью, но скорее оно означает, что у динамики этих показателей одна природа. И суть этой природы очевидна – резко возросшая свободная денежная ликвидность в стране, не находящая себе иного применения кроме инвестиций в финансовые активы…

…Принято считать, что эта ликвидность связана с ростом цен на нефть, поступлением соответствующих денег в страну, что приводит к росту доходов граждан. Это так, но, похоже, не менее, а даже более мощным источником ликвидности стал приток иностранного капитала в Россию, в том числе (а может быть, и прежде всего) за счет растущих внешних заимствований российских институциональных инвесторов. Цифры показывают, что объем притока иностранного капитала в РФ начиная с 2005 года вырос скачкообразно более чем в два раза – примерно с 7 млрд долларов за квартал в 2004 году до порядка 18 млрд долларов за квартал в 2005 году. Приблизительно на том же уровне этот приток остался и в первой половине 2006 года. Двукратный рост показателя – это невероятный по мощности сдвиг...

Важно понять, что само возникновение этого потока определяется не только и не столько российскими обстоятельствами. В пределе он зависит от процентных ставок в США, Европе и Японии, которые в 2003–2005 годах находились на очень низком уровне. Низкие процентные ставки на Западе позволили нашим институциональным игрокам осуществлять заимствования под 6–8 % годовых (ставка LIBOR плюс
0,5–2 %). Это очень дешевые деньги, к тому же в России 2005–2006 годов вкладывать их было особенно некуда. Отчасти эти деньги, конечно, пошли на развитие системы ипотечного кредитования, которая, по мнению большинства строителей, является одним из важнейших факторов ускорения цен на недвижимость. Но, … мы полагаем, что рост цен на недвижимость, равно как и рост цен на рынке земли, питается действиями крупных финансовых игроков, …имеет изрядную спекулятивную составляющую.

Деловая газета «Взгляд», 16 Августа 2006 19:15:

…Правоохранительные органы отмечают три причины ажиотажа на рынке недвижимости: слишком высокие премиальные и другие выплаты сотрудникам организаций, связанных с ДСК, увеличение стоимости строительных материалов и возможный ценовой сговор между строительными компаниями.

…[По мнению начальника управления ФАС по контролю и надзору в недвижимости, локальных монополиях и ЖКХ М. Евраева], цена квадратного метра жилья в Москве завышена примерно на 2 тыс. долларов… Генеральный директор компании «Инквартстрой» Игорь Григорян не согласен с выводами ФАС: «… Контракты на строительство в Москве включают стоимость земли. Обычно застройщики отчисляют в городской бюджет до 50% от рыночной стоимости строящихся площадей. Это московская практика. Все согласования по проекту обходятся значительно дороже, чем в регионах. Дороже и рабочая сила. Даже согласования с ГИБДД на въезд грузовых машин требуют дополнительных затрат».

Квадратный метр, №33, 27 августа - 2 сентября 2007 г.:

…в 2005 году стоимость российского экспорта, по данным Росстата, выросла на 33 %, а в 2006-м — на 25 % (в первом полугодии 2006 года — на 31 %). Это обеспечило крупным российским корпорациям высокие доходы, которые в значительной части были потрачены на выплаты персоналу. За счет этих средств представители среднего и высшего менеджмента приобрели новое жилье либо для проживания, либо в качестве инвестиции для дальнейшей перепродажи. А вот за первые пять месяцев 2007 года стоимость российского экспорта увеличилась всего на 9 % (в топливно-энергетической сфере рост составил всего 0,2 %) в долларовом исчислении. С учетом девальвации доллара повышение не превысило 3 %...

…По мнению руководителя центра стратегических исследований Росгосстраха Алексея Зубца, весной 2008 года стагнация спроса на жилье продолжится: «Можно ожидать кратковременного всплеска спроса на недвижимость в конце нынешнего – начале следующего года, на волне выплаты годовых бонусов сотрудникам крупных российских предприятий. Но к следующей весне спрос опять упадет из-за снижения доходов граждан в начале года».

…Важным фактором, который ограничивает спрос на московские квартиры, является миграция потенциальных покупателей в Подмосковье, которое не испытывает недостатка в площадях под застройку. В силу этого стоимость жилья в ближней к Москве зоне может быть в полтора–два раза ниже, чем в городе.