Разработка концепции ленд-девелопмента участка

Цель:Освоение методики установления наиболее приемлемого и эффективного использования земельного участка, исходя из задач ленд-девелопмента

Задачи:

 Формирование концепции развития участка лучше всего производить  исходя из наилучшего его использования, физической возможности и законодательной допустимости отдельных направлений использования.

1 стадия - выявление законодательной допустимости отдельных направлений использования. Это производится на основании правового режима участка – категории земель, разрешенного использования, ограничений и обременений, вида угодий, правил землепользования и градостроительства. При этом прорабатываются вопросы изменения правого режима земельного участка. Осуществляется на примере действующего законодательства. В результате выполнения задания приводятся возможные варианты и по ним дается оценка допустимости использования земельного участка предлагаемым вариантом. В случае не соответствия правового режима планируемому использования описывается технология измения правового режиа до состояния позволяющего реализовать выбранный вариант

2 стадия – установление физической возможности реализации различных направлений использования. Это производится на основании анализа климатических условий, свойств земельного участка, его экологических и экономических условий. Климатические ограничения имеют место быть только при ленд-девелопменте имеющем сельскохозяйственное и рекреационное направление. Экономические ограничения возникают при наличии высокой стоимости земельного участка и недостаточной прибыльности предпринимательской деятельности в соответствии с направления ленд-девелопмента. Серьезным препятствием в случае последующего расположения конкретного строительного объекта является несовпадение фактических параметров предлагаемого участка для ленд-девелопмента требованиям (СНИП, нормативы) Как правило, на этой стадии бракуются направления использования участка, для которых имеются недопустимые условия.

4 стадия Выявление сильных и слабых сторон, возможностей и угроз различных вариантов использования. Для получения полной картины по изучаемой территории проводится SWOT-анализ. Составляется таблица SWOT-анализа.

5 стадия Анализ наилучшего использования земельного участка с точки зрения экономической эффективности. При установлении эффективности определяется доход от последующего использования объекта недвижимости, предполагаемые затраты на осуществление ленд-девелопмента. Сопоставление этих двух потоков во времени позволяет установить вариант наиболее эффективного использования земельного участка.

6 стадия Анализ сочетаемости различных вариантов использования

Оценка стоимости земли с разработкой предварительных концепций развития объектов для различных вариантах использования, в том числе при сочетаниях различных вариантов использования.

7. После определения наилучшего использования территории разрабатывается непосредственно концепция проекта. Она включает в себя следующие основные разделы:

- концепция застройки включает определение основных площадных характеристик проекта по функциональным типам, проработку транспортной инфраструктуры проекта, зонирование, разработку схемы генерального плана, архитектурно-планировочных решений, рекомендаций по конструктивным особенностям, материалам строительства, ннфраструктуре и благоустройству территории, охране и безопасности и графику реализации проекта;

- маркетинговая концепция включает стратегию ценообразования, прогноз графика продажи (сдачи в аренду), рекомендации по организации продаж (подбору арендаторов) и стратегию продвижения;

- финансовая концепция проекта отражает в себе определение потребности в инвестициях, прогноз поступления прибыли, график движения денежных средств и анализ финансовой эффективности проекта.

8. В проекте на основании оптимального варианта использования земельного участка производится:

- Структурирование земли по назначению, качеству и степени привлекательности для освоения

- Оценка и прогноз основных параметров будущих проектов

- Составление инвестиционной программы, позволяющую собственникам максимизировать доходность, а также отражающей идеи, которые позволят успешно реализовать проект даже в ухудшившихся экономических условиях.

- Разработка организационной схемы проекта

На выбранный земельный участок разрабатывается 2-3 варианта стратегического варианта развития земельного участка