Формирование участка для осуществления ленд-девелопмента

Общие положения

Дисциплина «Ленд-девелопмент» относится к вариативной, части (дисциплина по выбору) профессионального цикла ООП ВПО по направлению подготовки 21.04.02 - Землеустройство и кадастры. Дисциплина реализуется на кафедре землеустройства. Дисциплина нацелена на формирование у выпускника: следующих компетенций:

- ПК 6 способностью разрабатывать и осуществлять технико-экономическое обоснование планов, проектов и схем использования земельных ресурсов и территориального планирования

- ПК 7 способностью формулировать и разрабатывать технические задания и использовать средства автоматизации при планировании использования земельных ресурсов и недвижимости

- ПК 8 способностью применять методы анализа вариантов, разработки и поиска компромиссных решений, анализа эколого-экономической эффективности при проектировании и реализации проектов

Примерный тематический план практических занятий по учебной дисциплине

Номер занятия	Тема, основные вопросы	Трудоемкость, час.	Технологические или содержательные особенности занятия	Сроки выполнения Недели уч процесса
1-2	Определение и обоснование местоположения участка для осуществления ленд-девелопмента	4	формирование межевого дела	4-5
3-4	Разработка концепции ленд-девелопмента участка	4	Зонирование участка	6-7
5	Получение разрешительной и согласовательной документации	2	Оформление документов	8
6-11	Проект комплексного развития земельного участка	12	Проектная документация	9 - 14
12	Реализация мероприятий по комплексному развитию свойств земельного участка	2	Планы мероприятий	15
	зачет			16
Общая трудоёмкость практических занятий		24

Текущий внутрисеместровый контроль

Итоговая форма контроля - Зачет

Рейтинговая оценка всех достижений с учетом всех академических успехов посещения занятий и выполнения практических заданий

    Текущий внутрисеместровый контроль осуществляется по следующим направлениям:

- проведение практических занятий и представление по ним отчетов,

- тестирование.

Все результаты внутрисеместрового контроля являются основой для определения рейтинга внутрисеместровой активности студента по дисциплине и влияют на результат итогового контроля по дисциплине. Оценка выполнения 5 практических работ оцениваются по:

- содержанию задания 

- качеству оформлению отчета

- своевременности сдачи отчета

- пониманию методики выполненного задания.

    Студент считается не прошедшим эту форму контроля, если он не выполнил и не сдал материалы по всем практическим заданиям.  

    Тестирование производится в конце семестра . Оно предполагает проверку знаний по терминам, определениям, понятиям, структурам, мероприятиям, которые студент приобрел как в процессе лабораторным занятий, так и самостоятельной внеаудиторной работы.. При оценке результатов тестирования определяют удельный вес (%) правильных ответов. При более 50% не правильных ответов задания по освоению терминологии считаются не выполненными, а студент обязан повторить процедуру тестирования. При получении более 50% правильных ответов студент считается прошедшим процедуру тестирования и эта форма контроля ему зачитывается.

    Студент специально зачет не сдает, при выполнении двух условий преподаватель проставляет его.

Методические рекомендации по выполнению практических заданий

Формирование участка для осуществления ленд-девелопмента

Цель задания овладение методами формирования земельного участка для его дальнейшего развития как объекта недвижимости разного назначения

Задачи:

1. Выработка вариантов расположения  земельного участка

2. Определение размера и конфигурации земельного участка

3. Легализация земельного участка.

Методика выполнения поставленных задач.

Практические задания выполняются на материалах курсовых проектов по землеустройству.

1. Выработка вариантов расположения земельного участка.

Местоположение предполагаемого земельного участка зависит от его предназначения.  Если девелоперская компании выполняет Fee-development или BTS- development то она, как правило, руководствуется заказом предпринимательской компании, т.е. получает заказ на подыскание участка по конкретный вид бизнеса или сферы бизнеса. При выполнении практических заданий заказ формируется преподавателем,  проводящим занятия.

    При проведении девелоперской компанией Speculative-development она сама применительно к состоянию рынка недвижимости устанавливает возможные варианты дальнейшего использования участка. Состояние рынка недвижимости и эффективность формирования разных направлений использования недвижимости задается преподавателем, проводящим занятия.

    На основании полученного задания магистрант самостоятельно определяет местоположение участка при этом он руководствуется:

- материалами территориального планирования, проектами планировки и застройки, проектами землеустройства.
- экологическим состоянием участка и прилегающих территорий,

- экономической ценностью участка

- оценкой участка на пригодность для формирования объекта недвижимости

- СНИПами.

    1. Материалы территориального планирования сельского поселения определяют перспективное размещение основных магистральных дорог, ЛЭП, водоводов, объектов производственного и социально-бытового назначения. Поэтому, определяя коммерческое развитие участка, следует  учесть эти перспективы и для большей последующей эффективности вписать проект ленд-девелопмента в установленные территориальным планированием перспективы. Проект планировки и застройки в черте населенного пункта и проект землеустройства за чертой населенного пункта устанавливают перспективное использование отдельных участков. Если предполагается изменить использование участка необходимо  внести изменения в указанные документы. Кроме того возможно на данную территорию ранее был установлен правовой режим  Разрешенное использование, ограничения, обременения) прямо или косвенно запрещающих размещение и функционирование подобного объекта. Это может быть установлено как в специальных документах , так и в ранее установленных правилах градостроительства и застройки. При наличие запрета на основе законодательства возникает необходимость изменения правового режима. При этом решаются следующие задачи:

- перевод в нужную категорию земель (классификатор разрешенного использования земель)

- перевод из одного вида угодий в другой

- изменение границ и характера ограничений и обременений

Перевод из категории в категории производится в соответствие с Федеральным законом от 21 декабря 2004г. N 172-Фз "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую. При этом магистранты составляют ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую. в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, которые имеют полномочия рассматривать - ходатайства.

Ходатайство представляет собой письменное заявление с соответствующей просьбой и, кроме того, служит основанием для начала процедуры перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую. К хадатайству прилагаются определенные документы. К ним относятся:

1) кадастровый номер земельного участка (сведения о кадастровом номере земельного участка должны содержаться в Едином государственном реестре земель, который представляет собой документ, предназначенный для проведения государственного кадастрового учета земельных участков, — ст.14 Федерального закона от 2 января 2000г. N 28-ФЗ (в ред. от 4 декабря 2006г.) "О государственном земельном кадастре");

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

    К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:

1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить (см. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998г. N 219 (в ред. от 22 ноября 2006г.) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами (заключением государственной экологической экспертизы является документ, подготовленный экспертной комиссией государственной экологической экспертизы, содержащий обоснованные выводы о допустимости воздействия на окружающую природную среду хозяйственной и иной деятельности, которая подлежит государственной экологической экспертизе, и о возможности реализации объекта государственной экологической экспертизы, одобренный квалифицированным большинством списочного состава указанной экспертной комиссии и соответствующий заданию на проведение экологической экспертизы, выдаваемому федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы или органами государственной власти субъектов Российской Федерации, — ст.18 Федерального закона от 23 ноября 1995г. N 174-ФЗ (в ред. от 18 декабря 2006г.) "Об экологической экспертизе");

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства.

    Магистранты из интернета скачивают формы документов обозначенных выше и заполняют их.

При этом магистрант должен в соответствие с законодательством установить причины по которым может быть получен отказ в переводе земель из категории в категорию.

    В случае если требуется изменение вида разрешенного использования без перевода земельного участка в другую категорию применяются правила Градостроительного кодекса Российской Федерации(статьи 37- 39):

-изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии со схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, городских округов и населенных пунктов, градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов;

-заявление об изменении вида разрешенного использования направляется в орган местного самоуправления;

-проводятся публичные слушания с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны,в границах которой расположен участок, и правообладателей смежных участков;

-участники слушаний вправе представить свои предложения и замечания и результаты слушаний подлежат опубликованию;

-на основании заключения и рекомендации комиссии по организации слушаний глава местной администрации принимает решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении.

    В случае если требуется изменение вида угодий на землях сельскохозяйственного назначения, решение принимается органами субъекта федерации на основании землеустроительной документации. Для этого готовится ходатайство, в котором излагается просьба и приводится ее обоснование

    2. Оценка экологических условий участка

Для учета экологического состояния необходимо установить состояние земельного участка по экологическим требованиям (загрязнение воздушного и водного бассейна, почв, подземных вод). Оценка производится по 10 бальной шкале.

Гидрогеологические условия земельного участка

Оценка возможного воздействия на поверхность  земельного участка балл

Акустическое воздействие на участок

Характеристики и условия рассеивания загрязняющих веществ в атмосфере в районе земельного участка

Предельно допустимая концентрация

Существующий уровень загрязнения атмосферы в районе земельного участка

Итоговая оценка экологического состояния

Оценка степени экологического влияния создаваемого объекта недвижимости на прилегающие территории определяется на основании необходимости формирования санитарно-защитных зон. Магистрант выбирает их параметры из справочников и СНИП

     2.Оценка экономической ценности участка

    Оценка экономической ценности участка устанавливается на основе максимальной ее ценности для возможных видов использования. В условиях развитого земельного рынка  это производится по результатам продаж аналогичных или близких по расположения и качествам участка. В условиях не развитого земельного рынка экономическая ценность участка устанавливается на основе кадастровой стоимости с учетом корректировки по нормативам максимального налогообложения для возможных видов использования. Кроме того необходимо учесть балансовую стоимость объектов инженерной инфраструктуры и зданий расположенных на участке земель. Оценка экономической ценности влияет как на стоимость покупки участка, так и стоимость аренды. С точки зрения оценки экономической ценности для инвестора (для развития недвижимости) большая исходная стоимость земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости является недостатков. Лучшим вариантом при прочих равных условиях будет минимальная стоимость. Поэтому ценность предпочтения можно определить как отношение суммарной кадастровой (рыночной) стоимости к минимальной в данном месте расположения, соотнесенной по 10 бальной шкале.

3. Оценка освоенности участка

При определении местоположения участка следует учитывать, что он как правило размещается на территории достаточно освоенной, задействованный в каком той производственной или иной деятельности, что имеет определенную ценность и является предпочтением при выборе вариантов размещения.

Характеристика участка по пригодности для развития

Визуальная доступность

Характеристика окружения

Транспортная доступность

оценка по освоенности

Итоговая оценка по пригодности участка

Приведенная в таблицах оценка производится по каждому варианту размещения земельного участка.