Ограниченные вещные права (права на чужие вещи) в зарубежных странах: регулирование, виды, характеристика.

(по двухтомнику Васильева, Комарова – рекомендован ЛИ и РШЧП)

§ 8. Ограниченные вещные права

Как указывалось в § 1 настоящей главы, виды и содержание ограниченных вещных прав (именуемых в доктрине также правами на чужие вещи) определяются в национальных правовых системах непосредственно в законе. В силу своего абсолютного характера ограниченные вещные права действуют в отношении всех третьих лиц и должны соблюдаться всеми третьими лицами. Последние, следовательно, должны быть явно осведомлены о содержании и видах таких прав. Поэтому понятно, что законы всех стран содержат достаточно детальное регулирование ограниченных вещных прав.

Объектом названных прав является, главным образом, недвижимое имущество, однако право залога и узуфрукт могут возникать и в отношении движимого имущества, в том числе имущественных прав. Так, по австрийскому праву допускается и получил достаточно широкое распространение залог такого вещного права, как право застройки.

2.

Среди прав на чужие вещи наибольшее значение имеет право залога, или просто залог. Это один из основных способов обеспечения исполнения обязательств, представляющий собой комплекс правомочий кредитора в отношении имущества, выделенного должником или предоставленного для этой цели другим лицом в качестве обеспечения выполнения должником принятого на себя обязательства. Эффективность залога как способа обеспечения обусловлена тем, что при неисполнении должником своего обязательства кредитор может получить удовлетворение из стоимости имущества, предоставленного в обеспечение, преимущественно перед другими кредиторами. Направленностью на обеспечение исполнения обязательств это право отличается от других прав на чужие вещи, которые имеют целью предоставление доступа к использованию чужого имущества.

Кредитор как обладатель залогового права на имущество именуется залогодержателем, а лицо, предоставившее в залог имущество, — залогодателем.

Залоговые операции имеют широкое распространение в современном обороте, особенно в связи с получением обществами и компаниями банковского кредита под залог ценных бумаг, продукции или предприятий как имущественных комплексов. Поэтому право залога достаточно подробно регламентируется во всех национальных системах права. Ему посвящены: во Франции — ст. 20712091 ФГК: в Германии — § 1113-1191, 1204-1273 ГГУ;в Швейцарии — ст. 793-915 ШГК. в Нидерландах — ст. 227-275 книги 3 ГК, а также специальные акты ряда этих стран о залоге отдельных видов имущества: в Англии — нормы Закона о собственности 1925 года и судебная практика: в США — законы и судебная практика штатов о залоге и о праве удержания кредитором имущества должника, а также специальные постановления ЕТК о залоговых правах владельцев складов (ст. 7209, 7210), перевозчиков (ст. 7307) и др.

Помимо залога некоторые правовые системы выделяют близкое к нему по содержанию право удержания вещи, которое в праве Швейцарии и Квебека применяется к движимому имуществу (ст. 895-898 ШГК, ст. 1593 и 2651 ГК Квебека).

Вещный характер права залога, признаваемый в большинстве национальных систем права, обусловливает ряд его особенностей.

При установлении залога только специально обозначенное имущество должника или иного лица рассматривается как гарантия осуществления требования кредитора. Залоговое право на имущество становится его бременем и следует вместе с ним, переходя к любому новому приобретателю данного имущества. Следовательно, обладатель залогового права может отыскивать заложенную вещь у третьего лица, к которому она попала хотя бы и по распоряжению собственника.

При обращении взыскания на имущество при невыполнении обеспеченного залогом обязательства залогодержатель пользуется преимуществом перед всеми кредиторами собственника вещи, не обладающими залоговым правом на нее или же обладающими залоговыми правами, установленными позднее (первая закладная пользуется преимуществом перед второй и т.д.). В случае объявления собственника заложенной вещи несостоятельным должником залогодержатель, обратив взыскание на заложенную вещь, получает удовлетворение в обычном, а не в специальном конкурсном порядке.

Во всех системах гражданского права залог допускается в отношении движимого имущества (залог или заклад движимости), а также недвижимого имущества (ипотека недвижимости).

Залог движимости (gage — по ФГК, pfandrecht — по ГГУ) по общему правилу осуществляется с передачей имущества во владение кредитора-залогодержателя или иного лица, определяемого сторонами, например склада или банка, а залогодатель лишается возможности пользоваться этим имуществом.

Гласность залога движимости не может обеспечиваться теми же средствами, что и залога недвижимости, без чрезмерного осложнения оборота. Поэтому закон в качестве общего правила исходит из передачи имущества во владение залогодержателя, а право Германии вообще предусматривает обязательную передачу движимых вещей во владение залогодержателя (§ 1205 ГГУ).

С развитием банковского кредитования передача фирмами товаров, оборудования и другого заложенного имущества во владение залогодержателя-банка хозяйственно неприемлема, она может оказаться неудобной или просто невозможной. Поэтому все более широкое применение получает залог движимого имущества без передачи его во владение залогодержателя, при котором товар остается у залогодателя или другого лица, в частности на товарном складе. Так, в гражданском праве Квебека в зависимости от передачи владения залогодержателю или сохранения владения у залогодателя выделяются ипотека движимости и залог движимости (ст. 2665, 2696, 2723 ГК Квебека).

Предметом залога движимости признаются также права, инкорпорированные в ценных бумагах — векселях, акциях, облигациях и пр., но для залога прав действуют особые правила. Права из ценной бумаги на предъявителя закладываются путем передачи бумаги во владение залогодержателя, а права из ордерной бумаги — путем проставления индоссамента с указанием на его обеспечительный характер.

Для договора о залоге движимого имущества особая форма по общему правилу не устанавливается: достаточно передачи имущества залогодержателю и соглашения об установлении залогового права, а если вещь уже находится во владении залогодержателя —

соглашения об установлении залогового права. Однако ГК Квебека содержит требование о письменной форме такого договора под страхом его недействительности (ст. 2696).

До наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель обязан хранить вещь, неся ответственность за ее утрату или ухудшение, происшедшие по его вине. Но он не вправе пользоваться заложенным имуществом, извлекая из него плоды и доходы. Вместе с тем по специальному соглашению с залогодателем извлекаемые плоды и доходы могут быть обращены на погашение долга по обязательству, обеспеченному залогом (ст. 2081 ФГК; § 396

1213 и 1215 ГГУ). Со своей стороны, залогодержатель вправе истребовать от залогодателя произведенные необходимые затраты на вещь.

После наступления срока исполнения обязательства, не выполненного залогодателем, держатель залога имеет право — с соблюдением установленного законом порядка — на принудительную продажу имущества и получение удовлетворения за счет вырученных сумм, притом преимущественно перед другими кредиторами. По французскому праву он может также с разрешения суда и на основании экспертной оценки оставить вещь за собой для погашения долга.

Залог недвижимого имущества в форме ипотеки осуществляется обычно без передачи его во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владении залогодателя, но таким предметом могут стать также права на недвижимость, в частности узуфрукт и эмфитевзис. В Нидерландах предметом ипотеки является любое зарегистрированное имущество, понятие которого не в полной мере совпадает с понятием недвижимого имущества (см. § 2 настоящей главы), все остальные имущества передаются в залог, а не в ипотеку.

Для установления ипотеки применяются нотариальная форма и занесение в специальный поземельный реестр, что обеспечивает гласность залога в условиях оставления недвижимости во владении залогодателя.

Хотя ипотека возникает из договора залогодателя с залогодержателем, допускаются также ипотека законная, устанавливаемая в обеспечение некоторых требований, и судебная ипотека.

В праве Германии известны две формы ипотеки: оборотная и обеспечительная. При оборотной ипотеке, являющейся основным видом ипотеки, учреждение, которое ведет поземельную книгу, выдает залоговое свидетельство. Обеспечительная (книжная) ипотека не сопровождается выдачей свидетельства. Ипотека, воз.пикающая из договора залогодателя с залогодержателем, под. лежит занесению в поземельную книгу под страхом признания договора недействительным.

Учитывая потребности оборота, судебная практика Германии разработала также институт обеспечительной передачи собственности (Sicherungsubereignung), близкий по содержанию к исторически существовавшему понятию ипотеки в общем праве. Это — основанная на доверии фидуциарная сделка, в силу которой кредитору по обязательству передается в собственность имущество, предоставленное в обеспечение, которое остается в эксплуатации должника, но кредитор обязан вновь перенести право собственности на должника после выполнения им обязательства.

Залог по англоамериканскому праву осуществляется в двух основных формах. Одна форма залога (pawn или pledge) применяется к движимостям и сопровождается передачей имущества во владение залогодержателя. Вторая форма залога, используемая в отношении как движимости, так и недвижимости, — ипотека (mortgage) — исторически представляла собой фидуциарную,

основанную на особом доверии сделку, по которой кредитору передавался титул собственности в отношении закладываемой вещи. При выполнении залогодателем обеспеченного залогом обязательства залогодержатель обязан был вновь перенести на залогодателя право собственности. При неисполнении в срок соответствующего обязательства залогодержатель мог продать вещь с публичных торгов для удовлетворения своих требований. Возможность продажи основывалась первоначально непосредственно на положении, включавшемся в договор об ипотеке, и лишь впоследствии оно было закреплено непосредственно в законе.

В праве Великобритании такой фидуциарный залог (ипотека) просуществовал до 1925 года, а после законодательной реформы 1925 года титул собственности при любой разновидности залога стал оставаться у залогодателя, что, в частности, позволяет ему создать одновременно несколько ипотечных прав в отношении одного и того же объекта. Содержание некоторых разновидностей залога, в первую очередь ипотеки по общему праву, предусматривает возможность перехода закладываемого имущества во владение к залогодержателю, но на практике эта возможность не используется, напротив, в договор о создании ипотеки вносится положение, ограничивающее право залогодержателя вступить во владение заложенным имуществом.

В настоящее время в английском праве выделяются четыре разновидности залога. Во-первых, удержание по праву справедливости (equitablelien), которое дает право удерживать владение имуществом должника и — в отличие от удержания по общему праву — также право требовать продажи имущества для удовлетворения требования из покупной цены. Удержание возникает не на основании договора, а в силу закона, например, такое право имеет продавец недвижимости до полной уплаты ему покупной цены.

Во-вторых, это применяемый только в отношении движимостей залог (pledge), при котором владение имуществом передается кредитору и он имеет право в определенных случаях продать это имущество. Третьей и четвертой разновидностями, применяемыми в отношении как движимого, так и недвижимого имущества, являются соответственно обременение (charge), которое предоставляет залогодержателю определенные права в отношении имущества, но не переносит на него титул, и ипотека (mortgage), при которой залогодержатель приобретает титул в отношении имущества (не полное право собственности, а право на имущество на определенный длительный срок) под условием его возврата залогодателю поисполнении им соответствующего обязательства, при этом право владения имуществом на практике сохраняется за залогодателем.

Средства защиты, которые предоставлены залогодержателю по ипотеке, в том числе продажа имущества, вступление во владение имуществом и назначение управляющего, законом распространены и на обладателя обременения, поэтому на практике различие между этими разновидностями залога становится не столь существенным.

В зависимости от способа создания обременения и ипотеки в английском праве подразделяются на существующие по общему праву и по праву справедливости. Ипотеки недвижимости также различаются в зависимости от того, относятся они к зарегистрированной или к незарегистрированной недвижимости. Кроме того, по английскому праву ипотека может быть создана в отношении как недвижимого имущества, принадлежащего лицу на полном праве собственности (freehold), так и в отношении права долгосрочной аренды недвижимости (leasehold). Таким образом, количество фактически существующих разновидностей залоговых прав весьма велико, а иерархия их достаточно сложна.

В последние годы в Великобритании общепризнанным стал тот факт, что законодательство об ипотеке нуждается в обновлении, поскольку является неоправданно усложненным. Правовая

комиссия разработала в начале 1990-х годов соответствующий законопроект, в котором, в частности, предлагалось упростить способы создания залога недвижимости (оставить один формальный и один неформальный способ), а также предоставить суду право изменять условия ипотеки, однако проект не нашел поддержки ц реформа законодательства об ипотеке была отложена.

В США осуществлена значительная работа по модернизации законодательства об ипотеке. В 1997 году был опубликован обновленный, третий Свод правил об ипотеке (RestatementoftheLawThird, Property (Mortgages)), подготовленный Американским институтом права. Основной причиной обновления явилось то что законодательная реформа в отношении ипотеки, осуществленная во второй половине XX века в отдельных штатах, была неединообразной и непоследовательной, а отсутствие единства в этой сфере становится препятствием в экономическом развитии.

Новый Свод правил об ипотеке, во-первых, исходит из понимания того, что вместо разнообразных обеспечительных механизмов, рассматривающих в качестве предмета недвижимое имущество, следует применять один, а именно ипотеку. Во-вторых, ипотека определена как передача залогодержателю определенного права на недвижимое имущество в целях обеспечения исполнения обязательства, а не как передача титула собственности на закладываемое имущество. Таким образом, разработчики Свода отдали предпочтение не теории титула, на которой основывалось многовековое развитие этого института в США, а теории обеспечения, которая в настоящее время принята и реализована в праве более чем 40 штатов. Как следствие этого в Свод включено правило, согласно которому любое положение в залоговом документе, направленное на предоставление залогодержателю владения заложенной недвижимостью, не подлежит принудительному осуществлению.

3.

К вещным правам относятся известные всем национальным правовым системам частноправовые сервитуты (servitute, Dienstharkeit). С развитием производственных отношений, градостроительства, сельского хозяйства существенно расширяется как их перечень, так и сфера использования, поскольку применение сервитутов является в определенных случаях весьма эффективным способом решения проблемы ограничения права собственности в общественных интересах и в интересах третьих лиц.

Реальным (земельным, предиальным) сервитутом является установленное в отношении земельного участка (имения) или же находящегося на нем строения обременение для нужд пользования другим участком или строением. Установление сервитута не требует передачи владения обремененного недвижимого объекта. Если речь идет об обременении земельного участка, оба участка получают соответственно названия «служащего» и «господствующего» участков. В некоторых правопорядках допускается учреждение сервитутов в отношении будущей вещи — здания, которое будет построено, или участка, который будет приобретен, однако такой сервитут вступит в силу только со дня, когда будет завершено строительство здания или приобретен земельный участок (СТ. 1029 ГК Италии).

Сервитут ограничивает правомочия собственника «служащего» земельного участка, поэтому его содержание весьма подробно регламентируется нормами права (ст. 637710 ФГК; § 10181029 I ГУ; ст. 730744 ШГК; ст. 7084 книги 5 ГК Нидерландов; англо американская судебная прак тика). При осуществлении сервитута собственник «господствующего» участка должен по возможности соблюдать интересы собственника «служащего» участка, осуществлять свои права способом, приносящим последнему наименьшие неудобства.

Сервитуты устанавливаются в силу закона (непосредственно или на основании решения суда) либо договора, могут возникать из односторонних сделок или в силу давности, однако в некоторых правопорядках установление сервитута по давности прямо запрещено законом (ст. 1181 ГК Квебека).

В отдельных правопорядках законом установлена возмездность сервитута как возможность определить в договоре об установлении сервитута периодическую уплату платежей собственником «господствующего» участка (ст. 70 книги 5 ГК Нидерландов) или как установленная непосредственно в законе обязанность выплаты возмещения собственником «господствующего» участка (ст. 1038, 1039, 1053 и др. ГК Италии).

Будучи, как правило, постоянным вещным обременением, сервитут рассматривается как принадлежность «господствующего» участка. Такое обременение нельзя отделить от права собственности на «господствующий» участок, и сервитут в принципе так же не ограничен сроком, как право собственности, хотя по воле сторон ему может быть придан срочный характер. Бессрочный характер сервитута обусловлен тем, что он устанавливается для пользы именно участка, а не какого-либо лица.

Помимо земельных сервитутов праву Германии известны также ограниченные личные сервитуты.которыми земельный участок может быть обременён в пользу определённого лица (§ 10901093 ГГУ). Такой сервитут принадлежит индивидуальноопределённому лицу без права на его отчуждение или передачу по наследству и. соответственно, носит ограниченный во времени характер. Объем ограниченного личного сервитута определяется исходя из личных потребностей управомоченного лица. Узуфрукт, которые по своей сути и историческому происхождению является личным сервитутом, в праве Германии выделяется в самостоятельное вещное право и регулируется наряду и независимо от ограниченных личных сервитутов (§ 10301089 ГГУ). В то же время к числу личных сервитутов § 1093 ГГУ относит право проживания в жилом помещении, которое в других правопорядках рассматривается как самостоятельное вещное право. Возможность установления личных сервитутов предусмотрена и в Швейцарии (ст. 781 ШГК).

Сервитуты разнообразны и по содержанию могут быть классифицированы на положительные и отрицательные. Положительные сервитуты — это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним относится право прохода или проезда через «служащий» участок, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами и пр. Отрицательные сервитуты — это право требовать, чтобы собственник примыкающего «служащего» участка воздерживался от тех или иных видов его использования. Например, право требования о невозведении зданий или строений либо возведении только таких, которые не могут препятствовать доступу на «господствующий» участок света и воздуха («сервитут света и воздуха») или портить вид и т.п. Однако содержание сервитута в континентальном праве не может заключаться в возможности требовать от собственника «служащего» участка совершения каких либо действий в пользу собственника «господствующего» участка.

Значительное распространение права сервитутного типа получили и в англоамериканском праве. Так, в английском праве к правам сервитутного типа, которые собственник одной недвижимости может осуществлять в отношении другой недвижимости, относятся преимущества (easements). К ним относятся квалифицируемые в качестве сервитутов в странах континентального права право прохода, право на освещение, право опоры и т.п. Наряду с ними выделяются выгоды (profits), которые предоставляют их правообладателю возможность извлекать имущественную выгоду из чужой недвижимости — право добывать гравий или песок, ловить рыбу, охотиться и т.п. В отличие

от преимуществ, предоставляемых в связи с обладанием недвижимостью, выгоды носят как реальный, так и личный характер, то есть управомоченное лицо не обязательно должно быть собственником соседнего земельного участка. Ограничительные соглашения (restrictivecovenants), например соглашение не использовать здание для целей бизнеса, возникшие и первоначально развивавшиеся в рамках договорного права, также перешли в рассматриваемую группу прав, поскольку они сохраняются при отчуждении обремененной ими недвижимости, следуют за ней. Регулирование названных прав в Великобритании достаточно архаично и не вполне соответствует потребностям практики, в частности излишне усложнен процесс прекращения или изменения преимуществ, в то же время содержание самих преимуществ представляется некоторым юристам недостаточно широким В связи с этим Правовой комиссией осуществляется подготовка реформы законодательства о земельных преимуществах и схожих с ними правах.

В США наиболее близким к понятию сервитута также является понятие преимущества (easement). В современном праве США преимущества могут быть положительными и отрицательными, предиальными и личными. Особенностью положительного преимущества в праве США является то, что под это понятие подпадают и те преимущества, в содержание которых входит обязанность собственника обремененного имущества выполнять некоторые положительные действия (например, обязанность расчищать общие проходы и т.п.). Что касается личных преимуществ, то они по общему правилу являются свободно отчуждаемыми.

Первоначально в праве США не признавались положительные и личные преимущества. В настоящее время положительные преимущества в определенных случаях могут быть установлены, однако более распространенным способом при необходимости создания положительного сервитута является установление соглашений о недвижимости (realcovenants), которые возникают на основании договора. При этом права и ограничения, налагаемые соглашениями о недвижимости, являются обязательными и для последующих собственников недвижимости, поэтому соглашения о недвижимости можно рассматривать как еще одну разновидность сервитутных прав.

Соглашения о недвижимости используются для достижения тех целей, которые не могут быть достигнуты по праву США с помощью преимуществ (easements), например соглашение между владельцами недвижимости в жилом массиве о том, что они будут аккуратно содержать выходящие на улицу палисадники перед жилыми домами или платить взносы на поддержание в порядке и обслуживание территорий общего пользования. В то же время тенденцией в праве США является постепенное стирание различий между преимуществами и соглашениями о недвижимости. Что касается аналогов личных сервитутов, то они могут существовать в форме как преимуществ, так и соглашений о недвижимости, и не являются при этом неотчуждаемыми. Помимо личных сервитутов, правообладателем которых является индивидуальный субъект, получили развитие личные сервитуты, установленные в пользу большой и неопределенной группы лиц (широкой общественности). Этот механизм широко используется в США для создания преимуществ общественного доступа, создания заповедников, охраны исторических памятников и т.п.

Еще одной разновидностью рассматриваемых прав являются выгоды (profits), предоставляющие возможность извлекать из чужого земельного участка часть земли или то, что ее составляет или на ней находится. Выгоды могут как предоставляться в связи с обладанием другим земельным участком, так и носить личный характер.

Современные тенденции в праве США, регулирующем сервитутные права, нашли отражение в новом, третьем Своде правил в отношении имущества (сервитутов) (RestatementoftheLawThirdProperty (Servitutes)), разработанном Американским институтом права и опубликованном в 2000 году. К их числу можно отнести гибкость сервитута (его приспособляемость к изменяющимся со временем условиям, возможность прекращения «вышедших из употребления» сервитутов) и его соответствие намерениям сторон. Новый Свод правил о сервитутах решал триединую задачу: упростить, прояснить и сделать более современными соответствующие правила.

4.

Важным вещным правом является узуфрукт — устанавливаемое по закону или по договору право пользования чужим имуществом с присвоением пользователем (узуфруктуарием) приносимых вещью плодов, но под условием сохранения существа данной вещи (ст. 578-624 ФГК; § 1030-1089 ГГУ: ст. 745-775 ШГК: ст. 201-226 книги 3 ГК Нидерландов). Узуфрукт устанавливается в отношении как недвижимых, так и движимых вещей, а по ряду законодательств — также и в отношении прав.

Узуфрукт может быть установлен пожизненно, или на определенный период времени, или же под условием, наступление которого прекращает право пользования. Узуфрукт, возникающий в сфере отношений по наследованию, действует чаще всего в течение жизни пользователя. По общему правилу узуфрукт не может быть передан другому лицу, однако ГК Италии допускает уступку узуфрукта с согласия собственника имущества (ст. 980 ГК Италии), а ГК Квебека допускает передачу прав узуфруктуария без каких либо условий (ст. 1135 ГК Квебека).

Собственник, допустивший установление узуфрукта, сохраняет обычно на это время лишь «голое» право собственности и имеет только юридическую возможность контролировать пользователя.

Пользователь имеет возможность эксплуатировать имущество на таких же началах, как и собственник, извлекая из него выгоды. К ним относится получение естественных плодов, например урожая.приплода и пр., и денежных доходов — процентов по займам, арендной платы и т.д.

На пользователе лежит обязанность сохранения имущества, в отношении которого создан узуфрукт, и эксплуатации его по хозяйственному назначению, исключающему его порчу или обесценение. Исключением из правила о сохранности является случай, когда выплата доходов, например пожизненной ренты или пенсии, постепенно поглощает само имущество.

В странах общего права такое право, как узуфрукт, не выделяется, его содержание воплощается в некоторых разновидностях преимуществ (easements) и выгод (profits), то есть прав сервитутного типа.

5.

Гражданскому праву развитых стран известны и некоторые другие виды вещных прав. При этом перечень вещных прав, признаваемых в каждой конкретной стране, остается исчерпывающим.

Так, в праве Германии, Швейцарии. Италии, Нидерландов (§ 1012-1017 ГГУ. а с 1919 года — закон, именуемый Положением о наследственном праве застройки: ст. 779 ШГК, дополненная в 1965 году ст. 7790—7791; ст. 952-956 ГК Италии; ст. 101-104 книги 5 ГК Нидерландов) предусматривается вещное право застройки (именуемое в ряде стран суперфицием) — право возведения и последующей эксплуатации здания на чужом земельном участке, являющееся наследуемым, а при определенных условиях — отчуждаемым. В современных условиях значение

этого права существенно возрастает, о чем свидетельствует, в частности, существенное расширение правил ГК Швейцарии об этом вещном праве в 1965 году.

Во французском праве арендатор недвижимого имущества приобретает вещное право пользования этой недвижимостью по ее назначению в силу долгосрочного его осуществления в той же мере, в какой это может делать собственник. Это право, именуемое эмфитевзисом, включает, в частности, право возводить на арендуемой земле сооружения. Эмфитевзнсурегулирован также гражданскими кодексами Нидерландов. Италии. Квебека (ст. 85100 книги 5 ГК Нидерландов ст. 957-977 ГК Италии, ст. 1195-1121 ГК Квебека) и представляет собой временное право долгосрочного характера, а в некоторых случаях (ст. 958 ГК Италии) — и вечное право. Особенностью конструкции эмфитевзиса по новому ГК Квебека является то, что в содержание его входит обязанность возводить на земельном участке строения, сооружения и осуществлять посадки с тем чтобы увеличить стоимость недвижимости (ст. 1195 ГК Квебека).

К вещным правам в праве Германии также относятся: право преимущественной покупки (§ 1094-1104 ГГУ), в соответствии с которым лицо, в чью пользу установлено обременение земельного участка, приобретает по отношению к его собственнику право на преимущественную покупку этого участка; вещное обременение (§ 1105-1112 ГГУ) — как личное, так и реальное (то есть устанавливаемое как в пользу определенного лица, так и в пользу собственника определенного земельного участка), и некоторые другие права. В праве Италии и Франции в качестве самостоятельных вещных прав выделяются право пользования и право проживания (ст. 1021-1026 ГК Италии; ст. 625-636 ФГК).к которым, однако, субсидиарно применяются правила об узуфрукте. Право проживания выделяется как самостоятельное вещное право также в праве Швейцарии и Нидерландов (ст.776-778 ШГК; ст. 225 книги 3 ГК Нидерландов).