КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОДХОДОВ ОЦЕНКИ

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОЦЕДУРЫ ОЦЕНКИ

Процедура оценки включала в себя:

· установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

· исследование рынка продаж аналогичных объектов в г. Московской области;

· сравнительный анализ аналогов;

· рассмотрение трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта;

· обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

· составление и передача Заказчику отчета об оценке.

ДЕКЛАРАЦИЯ ОЦЕНЩИКОВ

Мы, эксперты-оценщики, подписавшие данный отчет, подтверждаем на основании имеющихся знаний и убеждений, что:

Ø мы не были лично заинтересованы в подходе к оценке объекта и выступали в качестве беспристрастных консультантов;

Ø изложенные в настоящем отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок;

Ø оценка произведена с учетом всех условий и ограничений, предпосылок, налагавшихся либо условиями исходной задачи, либо введенных обоснованно оценщиками самостоятельно;

Ø нами не был произведен внешний и внутренний осмотр оцениваемого имущества; у нас нет специфических текущих или будущих интересов в оцениваемой собственности, являющейся предметом настоящего Отчета, и у Оценщика нет личной заинтересованности или пристрастий к сторонам, связанных интересами с оцениваемой собственностью;

Ø расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости объекта, оцененного в настоящем отчете, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнение работ по настоящему отчёту;

Ø никто, кроме лиц, подписавших настоящий сертификат, не оказывал влияния на мнения, суждения и выводы, изложенные в Отчете;

Ø нам не были предоставлены документы на объект оценки, кроме письменного описания объекта оценки со слов Заказчика, таким образом, мы не несем ответственности за неправильное толкование данного отчета в судебных целях, поскольку считаем письменную и устную информацию Заказчика достоверной;

Ø мы не несем никакой ответственности за последствия, которые могут возникнуть вследствие использования настоящего отчета с целью отличной от указанной в договоре;

Ø настоящая оценка произведена, а отчет составлен в соответствии и на условиях, определенных Кодексом Этики и Стандартов профессиональной практики Российского общества оценщиков (РОО), что подтверждается нашими подписями.

Эксперт-оценщик

Квалификация оценщиков

Квалификация специалистов, принимавших участие в выполнении данного отчета, соответствует квалификационной характеристике, утвержденной Постановлением Министерства труда и социального развития РФ от 27.11.96 г. № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)».

Лицензия №010115 от 15 ноября 2004г., выданную Министерством имущественных отношений РФ, сроком действия Лицензии с15 ноября 2004г. по . 15 ноября 2009г.

Полис страхования профессиональной ответственности оценщика № г10-2005804/132-09-17 от23.11.2004г. Полис выдан ОАО “РОСНО” .

СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Декларация оценщиков, являющаяся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

в процессе подготовки настоящего Отчета, мы исходили из достоверности предоставленных документов;

от оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;

отчет предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной настоящей оценкой. Использование результатов данного Отчета в других целях будет некорректно;

Заказчик имеет право ссылаться на выводы, изложенные в Отчете;

Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика и содержащихся в Отчете выводов; при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;

исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации;

ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке; мнение оценщиков относительно полученной стоимости действительно только на дату оценки, оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества; Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости; срок использования данного Отчета – 6 месяцев.

Сведения об Оценщике

КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ВОЗМОЖНЫХ ПОДХОДОВ ОЦЕНКИ

· Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения.

Принцип замещения гласит, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) здания.

· Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

· Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания.

Принцип ожидания утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

· Решение об оценке

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и обобщение полученных стоимостных оценок для приведения к единой стоимости объекта. Процесс обобщения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка. Процесс обобщения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.