Перехід права власності на земельну ділянку при переході прав на будівлю (споруду): проблеми правового регулювання.

Чинною редакцією ст. 120 ЗКУ передбачений автоматичний перехід права власності на земельну ділянку у разі відчуження будівлі або споруди, що розташована на земельній ділянці (ця норма кореспондує положенням ст. 377 ЦКУ):

«1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об ´єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об´єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв´язку з набуттям права власності на ці об´єкти...»

Положення ст. 120 ЗКУ спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об´єктів нерухомості, які на ній розташовані. Цей принцип випливає із самої природи речей: незалежно від того, хто «на папері» є власником земельної ділянки, фактично володіє, користується і навіть розпоряджається нею той, кому належить право власності на розташований на ній будинок, будівлю або споруду. Тому допускати «розщеплення» власності на земельну ділянку та розташовані на ній об´єкти нерухомості означає просто називати речі не своїми іменами, а водночас - і породжувати масу практичних проблем.

Правила про долю земельної ділянки у разі відчуження розташованих на ній будинків, будівель або споруд протягом останніх двох десятиліть змінювалися неодноразово.

Зокрема, при відчуженні нерухомого майна під час дії ст. ЗО ЗКУ в ред. 1992 року відбувався «автоматичний» перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення такого переходу.

За правилами ЗКУ, відчуження об´єктів нерухомого майна в період з 01.01.2002 по 20.06.2007 (під час дії ст. 120 ЗКУ в ред. від 25.10.2001 до внесення до неї змін) не тягнуло автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями та спорудами.

При цьому після 01.01.2004 року автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будинку, будівлі або споруди відбувався в силу ст. 377 ЦКУ, що набув чинності із вказаної дати. Даний підхід отримав відображення у правозастосовчій практиці, хоча існує позиція, за якою застосування ст. 377 ЦКУ всупереч ст. 120 ЗКУ спростовується положеннями ст. 9 ЦКУ. Згідно із цією статтею, ЦКУ застосовується до земельних відносин лише тоді, якщо вони не врегульовані спеціальними актами законодавства. Таким спеціальним актом є начебто є ЗКУ, ст. 120 якого у первісній редакції не передбачала автоматичного переходу прав на земельну ділянку.

З іншого боку, з точки зору кола врегульованих відносин і ст. 377 ЦКУ, і ст. 120 ЗКУ регулювали однакове коло суспільних відносин, і незастосування більш пізньої ст. 377 ЦКУ, яка, до того ж, передбачала більш адекватні існуючим відносинам правила, суперечило б, на наш погляд, уявній волі законодавця. З огляду на це, застосування до відносин, що виникли після 01.01.2004, положень ст. 377 ЦКУ є виправданим.

Наступна редакція ст. 120 ЗКУ (ред. ЗУ № 997-У від 27.04.2007) знову передбачила «автоматичний» перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди (якщо доля земельної ділянки не вирішена у договорі), фактично продублювавши ст. 377 ЦКУ.

Нарешті, поточна редакція статті (привнесена ЗУ від 05.11.2009 № 1702-УІ) дещо видозмінила правила про «автоматичний» перехід.

При тлумаченні та застосуванні правил ст. 120 ЗКУ щодо «автоматичного» переходу прав на земельну ділянку існує низка проблемних питань. Висловимо свою думку щодо їх вирішення.

Далеко не завжди земельна ділянка перебуває у власності чи хоча б користуванні власника будинку, будівлі або споруди. У таких ситуаціях, як видається, при відчуженні будинку, будівлі або споруди все-рівно відбуватиметься перехід права на земельну ділянку відповідно до положень ч. 1 ст. 120 ЗКУ (на правильність такого тлумачення вказують, серед іншого, положення абз.З ч. 6 ст. 120, ч. З ст. 121 ЗКУ). На наш погляд, «формальний» власник земельної ділянки фактично вже втратив реальну можливість володіти, користуватися і розпоряджатися нею - така можливість є лише у власника будинку, будівлі чи споруди. Отже, при застосуванні ч. 1 ст. 120 ЗКУ правові титули лише приводитимуться у відповідність до реального стану речей.

Часто суди одночасно із визнанням права власності на земельну ділянку набувача будинку приймають рішення про «припинення» права власності попереднього власника або це ж рішення у завуальованій формі - як рішення про визнання недійсним відповідного державного акта. Як видається, припинення права цієї особи відбувається одночасно із виникненням такого права у набувача безпосередньо в силу вимог закону, тому суд не може припиняти право, що вже не існує. Єдине, що він може зробити - це визнати право за новим набувачем.

Вважаємо, що ч. 2 ст. 120 ЗКУ є спеціальною також і по відношенню до ст. 92 ЗКУ, яка обмежує коло суб´єктів права постійного користування земельними ділянками. Таким чином, якщо набувачем будинку, будівлі або споруди є суб´єкт, не згаданий у ст. 92 ЗКУ, до нього все-рівно переходить право постійного користування, що в подальшому може бути оформлене державним актом.

У судовій практиці виникають проблеми із визначенням розміру земельних ділянок, право на які переходить до набувача будівлі або споруди (якщо відповідна ділянка не ідентифікована в договорі). На наш погляд, для визначення розміру земельної ділянки, що необхідна для обслуговування будівлі або споруди, у складних випадках, що вимагають застосування спеціальних знань, слід призначати експертизу. На даний час склалася усталена практика визначення розміру земельних ділянок, що необхідні для обслуговування частини домоволодінь, за допомогою судової будівельно-технічної експертизи. Не вбачається жодних обставин, що перешкоджали б використанню цього виду експертизи для визначення розміру земельної ділянки, що необхідна для обслуговування будинку або споруди в цілому.

Окремо слід розглянути ситуації, коли земельна ділянка спеціально відводилася для обслуговування певної будівлі (будівель). Найбільш поширеним прикладом є присадибна ділянка, яка і згідно із чинним законодавством (ст. ст.. 40,121 ЗКУ), і згідно із законодавством, що діяло раніше (ст. 67 ЗКУ в ред. 1992 року) відводилася спеціально для «будівництва і обслуговування житлового будинку та господарських споруд». Крім того, у випадку із присадибною ділянкою, варто зважати, що згідно із законом (ст. 381 ЦКУ) будинок і присадибна ділянка є єдиним цілим - садибою, причому « [у] разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом» (ч. 2 ст. 381 ЦКУ). Виходячи із сказаного, слід вважати, що у разі відчуження садибного будинку одночасно переходить право на всю ділянку, яка була відведена для будівництва і обслуговування цього будинку.

При вирішенні спору щодо площі та конфігурації земельної ділянки слід виходити із чинних будівельних норм та правил, санітарних норм та правил, інших нормативних документів та містобудівної документації. Особливо слід звернути увагу на необхідність застосування ДБН 360-92 «Планування і забудова міських і сільських поселень», ДБН Б.2.4-3-95 «Генеральні плани сільськогосподарських підприємств».

N8. Далеко не завжди під окрему будівлю та споруду можна виділити окрему земельну ділянку. Існує достатньо багато ситуацій, коли земельна ділянка є неподільною і повинна використовуватися власниками кількох розташованих на ній будинків, будівель і споруд спільно. На наш погляд, у подібних ситуаціях ч. 6 ст. 120 ЗКУ слід тлумачити таким чином, що відчужуватися має частка у праві власності на загальну земельну ділянку, що обслуговує усі розташовані на ній об´єкти нерухомості - її кадастровий номер і слід вказувати в договорі разом із зазначенням частки у праві на земельну ділянку, що переходить до набувача нерухомості.

Аналогічно слід застосовувати закон у ситуації, в якій відчужується лише частина будівлі або споруди. Оскільки сформувати окрему земельну ділянку під частину об´єкту нерухомого майна буде неможливо, слід розуміти ч. 6 ст. 120 як таку, що вимагає (у разі існування сформованої земельної ділянки під всім будинком, будівлею, спорудою) відчуження частки у праві власності на загальну ділянку.