Динамика цен по типам домов

3х комнатные квартиры ,за 1кв метр

Однокомнатные:

Количество предложений по аналогам данного объекта не более 200 шт

Вывод:за последние три года наблюдается резкий подъем цен на недвижимое имущество независимо от местоположения но цены установлены в соответствии с ним

Стоимость квадратного метра жилья в Архангельске на 2015-17Г. Составляет: от 850-7000

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно условие физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Основные критерии анализа НЭИ.

При определении вариантов наиболее эффективного использования объекта используются четыре основных критерия анализа:

1.Физическая возможность - физическая возможность реализации наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта, соответствие ресурсному потенциалу.

2.Юридическая допустимость – характер, срок и форма предполагаемого использования не должна противоречить законодательству и правовым ограничениям существующим, либо потенциальным.

3.Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить доход равный или больший суммы операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.

4.Максимальная эффективность - кроме получения чистого дохода как такового, наиболее эффективное использование подразумевает наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком. Т.е. либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Анализ НЭИ.

Задача данного анализа НЭИ объектов недвижимости – определить варианты дальнейшего использования оцениваемого здания, сооружения (1этажный жилой дом) исходя из анализа: параметров здания, помещений, их состояния, расположения, окружающей экономической среды.

В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование собственности, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

 Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое физически возможно, юридически разрешено, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования обычно выполняется

· для участка земли как свободного

· для участка земли с существующими улучшениями.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися улучшениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.

Физически возможный вариант использования.

Как следует из характеристик объекта оценки, инженерного обеспечения земельного участка, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование здания в качестве жилого дома для постоянного проживания.

Законодательно разрешенное использование.

Фактическое использование объекта полностью соответствует его разрешенному использованию.

Финансово целесообразное использование

Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость. Объект оценки дает возможность собственнику использовать его в качестве жилого дома, либо в качестве резиденции с помещениями для постоянного проживания.

Максимально продуктивное использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне ассоциированных рисков будет являться наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Вывод: Текущее использование объекта оценки: использование его в качестве жилого дома, будет являться наилучшим и наиболее эффективным.