ПРОЕКТ № 1: Офисный бизнес – центр «Прилукский»

В качестве освоения предложенного земельного участка был выбран офисный центр класса «В» с кафе и столовой на первом этаже. На территории данного ЗУ предусмотрена открытая парковка и зона отдыха. Данный тип использования является разрешенным в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга.

Общая характеристика объекта

Адрес: Санкт-Петербург, ул. Прилукская, 3

Площадь земельного участка 10774 кв. м.

Высотный регламент 40 м

Территориальная зона ТД1-1-1 Общественно-деловая подзона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенной на территории исторически сложившихся районов города с включением объектов инженерной инфраструктуры

Предполагаемый вариант использования

Бизнес-центр класса В

6 этажей. Общая площадь здания 18 000 кв. м.

Арендопригодная площадь 14000 кв. м.

Площадь этажа: 3000 кв. м

Открытая парковка на 150 м/мест

Обеспеченность парковочными местами на каждый 100 кв м офисной площади

Распределение площадей

Кафе, столовая 1500 кв. м.

Торгово-сервисные помещения 500 кв. м.

Офисные помещения 12 000 кв. м.

Открытая охраняемая стоянка: 3000 кв. м.

Зона отдыха , озеленения, проезды, проходы 1500 кв. м.

Арендные ставки

Кафе 50 $

Ресторан 50 $

Торгово-сервисные помещения 51$

Офисные помещения 40 кв. м.

Наземный паркинг 200 $ м/место (50 платных мест)

Издержки на строительство

Стоимость строительства 1 кв. м.

Здание 1100 $

Открытая парковка 45 $

Экономические показатели

NPV проекта при i = 12% составляет 11,1 млн $

Срок окупаемости инвестиций 4,3 г.

Рентабельность инвестиций 23,5 %

Внутренняя норма доходности 19,6%

Размер инвестиций

Общий объем инвестиций 21,9 млн $

Чистый операционный доход в год от объекта в целом составит 6 500 000$

Затраты на строительство составят  21 875 000 $

ПРОЕКТ № 2: Спорткомплекс «Золотая Юность»

Для строительства спортивного комплекса «Золотая Юность» необходима территория с общей площадью 9 000, из которых 6000 будет занимать само  здание с бассейном и фитнес-залами, а 2000- занимает спортивная площадка, но так как в собственности у инвестора находится еще 1700 м2 мы можем сделать площадку с озеленением для проведения культурно - досуговых мероприятий для молодежи на открытом воздухе.

Распределение площадей

Здание спорткомплекса 6000 кв.м.

Универсальная спортивная площадка  1352  кв.м.

Теннисный корт 648 кв.м.

Издержки на строительство на 1 кв. м.

Здание спортивного комплекса: 1436  $

Универсальная спортивная площадка  88 $

Теннисный корт 62 $

Размер инвестиций

Общий объем инвестиций 7 876 392 $

Универсальная спортивная площадка  118 776 $.

Теннисный корт 39 652 $.

Чистый операционный доход в год от объекта в целом составит 4 500 000 $

Затраты на строительство составят 8 736 369,1 $

Анализ наиболее эффективного использования

Анализ НЭИ выполнили путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования, соответствующих следующим критериям:

Физическая осуществимость

Основными и условно разрешенными видами использования земельного участка и объектов капитального строительства являются все виды использования, перечисленные в табл. 1. Оба проекта относятся к разрешенным видам использования земельного участка.

Юридическая осуществимость

Общественно-деловая застройка.

Земельный участок расположен в подзоне ТД1-1-1_1 согласно Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Общественно-деловая застройка – это подзона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенной на территории исторически сложившихся районов города с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка:

· 1 проект – 20 метров;

· 2 проект -  10 метров.

Таким образом, оба проекта являются юридически осуществимыми, так как не нарушают высотный регламент.

Финансовая осуществимость

Проект №1: ЧОДв год от объекта в целом составит 6 500 000$ ; затраты на строительство составят 21 875 000 $.

Проект №2: ЧОД в год от объекта в целом составит 4 500 000 $; затраты на строительство составят 8 736 369,1 $

Максимальная эффективность

В соответствии с расчетами приносить максимальный чистый доход и максимальную текущую стоимость будет вариант 1. То есть строительство офисных помещений с благоустройством территории.

Определение варианты НЭИ первым методом, когда коэффициент капитализации для земли и улучшений различны, по критерию максимальной продуктивности (таблица 3).

Таблица 3

Определение варианта НЭИ

ВЫВОД: НЭИ данного участка будет его застройка офисным зданием. Анализ произведен по собранной информации по стоимости застройки ЧОД, рыночная ставка отдачи по объектам аналогам с учетом, что рыночная ставка капитализации составляет примерно 12%, а на землю – 10 %.