Разработка концепции управления недвижимостью

Управление недвижимостью

§ Системный подход в управлении недвижимым имуществом и схема управления недвижимостью.

§ Формы взаимодействия собственников и управляющих недвижимостью.

§ Разработка концепции управления недвижимостью.

§ Комплексная оценка эффективности управления недвижимым имуществом.

Системный подход в управлении недвижимым имуществом и схема управления недвижимостью

    Профессиональное управление недвижимостью представляет собой реализацию системного подхода к созданию, развитию, оценке и управлению недвижимостью, который включает все виды планирования (стратегическое, тактическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса работ с объектом недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта.

    Содержание системного подхода составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, а именно – проработка технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентации, что имеет важнейшее значение для эффективного использования недвижимости; выработка практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости; по их взаимной увязке в единый управленческий портфель; по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества.

    Схема управления недвижимостью включает следующие элементы: учредитель управления или выгодоприобретатель, управляющий недвижимостью или управляющая компания, объект управления.

Формы взаимодействия собственников и управляющих недвижимостью

    На сегодняшний день существует 7 основных форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью либо управляющей компанией:

1. Хозяйственное управление недвижимым имуществом (собственник управляет недвижимым имуществом самостоятельно);

2. Аутсорсинг (передача части функций по эксплуатации и управлению на подряд другой компании);

3. Оперативное управление недвижимым имуществом;

4. Управление арендой или субарендой недвижимого имущества;

5. Создание совместного предприятия или заключение договора о совместной деятельности;

6. Доверительное управление недвижимым имуществом;

7. Доверительное управление финансами, вложенными в недвижимость (в закрытый паевой фонд).

    Каждой из форм определен субъект рынка недвижимости, который занимается управлением недвижимостью собственника имущества:

Разработка концепции управления недвижимостью

    Концепция управления недвижимостью включает 4 этапа:

1. Анализ рынка и текущего состояния объекта недвижимости.

2. Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости.

3. Реализация программы управления и организация деятельности управляющей компании.

4. Оценка результатов управления недвижимостью.

Первый этап предполагает выполнение целого ряда экспертиз:

§ Мониторинг и анализ рынка недвижимости;

§ Экспертиза местоположения объекта недвижимости;

§ Юридическая экспертиза объекта недвижимости;

§ Экономическая экспертиза объекта недвижимости;

§ Управленческая экспертиза объекта недвижимости.

    Мониторинг и анализ рынка недвижимости. Анализ текущего состояния и потенциала рынка недвижимости осуществляется для того, чтобы определить, насколько та или иная стратегия и цели инвестора и будущего собственника вписываются в характер спроса и предложения на рынке недвижимости.

    В зависимости от целей анализа можно выделить такие направления изучения рынка недвижимости:

1. Анализ ценовой ситуации для определения среднерыночной ставки арендной платы по видам объектам недвижимости;

2. Анализ состояния рынка, определяющий объемы спроса и предложения арендных услуг коммерческой недвижимости, тенденции и динамику развития рынка;

3. Маркетинговый анализ рынка для определения наиболее эффективных мероприятий по продвижению объектов недвижимости на рынок;

4. Анализ рынка с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости;

5. Анализ эффективности инвестиций в недвижимость по определению наиболее выгодных вариантов инвестирования.

    Экспертиза местоположения объекта недвижимости. Подлежит рассмотрению:

§ Состояние и развитие инфраструктуры;

§ Развитие строительства;

§ Классификация района по месту расположения (историческая застройка, жилая, коммерческая, сельскохозяйственная территория, рекреационная, промышленная);

§ Экологическая ситуация;

§ Близлежащая застройка и ландшафт;

§ Транспорт и улично-дорожная сеть;

§ Состояние района и его значимость в масштабах города;

§ Информация о социальном положении и политических пристрастиях населения.        

    Юридическая экспертиза объектов недвижимости. Правовая экспертиза состояния объекта заключается в его экспертизе с точки зрения:

§ Действующего законодательства;

§ Градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и т.д.);

§ Перспективных решений по районной планировке земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости;

§ Ограничений местной администрации и требований местного населения.

    Экспертиза технического состояния объекта недвижимости. Техническую экспертизу проводят для оценки физического состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архитектурного и объемно-планировочного решения здания. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций, данные об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии.

    Для проведения технического обследования необходимо иметь следующую документацию по объекту:

§ План участка;

§ Технические паспорта на здания и оборудование;

§ Результаты геодезической съемки;

§ Поэтажные планы;

§ Проектно-сметная документация;

§ Акты приемки объекта от строителей;

§ Схемы внутренних сетей;

§ Схемы подземных коммуникаций;

§ Экспликации колодцев;

§ Исполнительные чертежи контуров заземления с актами сварочных работ;

§ Акты предыдущих технических экспертиз объекта;

§ Проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонтных работ, акты приемки работ.

    Экономическая экспертиза объекта недвижимости. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. В ходе экономической экспертизы необходимо:

§ Провести анализ существующего использования объекта недвижимости;

§ Определить срок планирования бюджета и спрогнозировать размер расходов и доходов от объекта недвижимости;

§ Составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;

§ Составить перечень мероприятий по основным этапам управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

    Управленческая экспертиза объекта недвижимости. После определения целей собственника и их конкретизации необходимо произвести сравнение различных вариантов управления объектом недвижимости.  В том случае, если цели собственника предусматривают ограничения на использование объекта недвижимости, то на первом этапе производится отбор вариантов, соответствующих целям собственника. А на втором этапе производится сравнение оставшихся стратегий по операционной, коммерческой и социальной эффективности, по целям других заинтересованных сторон. Общая методология сравнения стратегийсхожа с методологией оценки эффективности инвестиционных проектов.

    На втором этапе осуществляется планирование процессов управления недвижимостью, которое включает в себя:

§ Формирование стратегии управления объектом недвижимости (выбор одной из 7 форм управления);

§ Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости(оставить все как есть; внесение небольших изменений; изменение функционального назначения объекта; ликвидация);

§ Определение основных элементов плана маркетинга;

§ Формирование программ управления объектом недвижимости. По своей сущности программа управления объектом недвижимости представляет собой бизнес-план, программу деятельности управляющего. Она описывает объект недвижимости, планируемые услуги по аренде или продаже, рынок, на который эти услуги нацелены, ресурсы и квалификацию персонала, финансовые потребности и планируемые финансовые результаты. В программе управления объектом недвижимости должны найти свое отражение следующие данные:

§ Адрес объекта;

§ Тип объекта;

§ Цель программы;

§ Срок реализации проекта;

§ Правовой статус объекта с земельным участком;

§ Описание объекта;

§ Заключение о техническом состоянии объекта недвижимости;

§ Фактическое использование объекта;

§ Имеющиеся ограничения по использованию объекта;

§ Результаты маркетинговых исследований;

§ Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта;

§ Стратегия управления объектом недвижимости;

§ Основные мероприятия по управлению объектом;

§ Сводная таблица доходов и расходов на весь период управления;

§ Капитальные вложения и погашение кредита;

§ Величина чистой настоящей стоимости будущих доходов.

    На третьем этапе осуществляется реализация программы управления и организации деятельности управляющей компании. В соответствии с утвержденным на предыдущем этапе планом управления происходит реализация намеченных мероприятий. Ключевыми сферами деятельности управляющей компании на этапе реализации становятся:

§ Прием объекта недвижимости в управление;

§ Подготовка объекта недвижимости к коммерческому использованию;

§ Продвижение объекта на рынок;

§ Техническая эксплуатация объекта недвижимости;

§ Обслуживание клиентов.

    На четвертом этапе осуществляется оценка результатов реализации стратегии и программы управления объектом недвижимости, деятельности управляющей компании на предыдущих трех этапах. Собственник вместе с представителем управляющей компании сравнивает запланированные результаты с фактическими, при необходимости вносит изменения и корректировки в ранее принятые планы или стратегию, либо в программу управления, которая на данный момент реализуется.