Классификации жилых объектов недвижимости

Характеристики и классификации объектов недвижимости

§ системы классификаций объектов недвижимости;

§ классификации жилых объектов недвижимости;

§ классификации коммерческих объектов недвижимости;

§ понятие земельного участка;

§ потребительские свойства земельных участков;

§ участки недр. 

Системы классификаций объектов недвижимости

    Определение объектов недвижимости предполагает наличие в их структуре трех элементов:

1. Естественных (природных) объектов – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Их еще называют «недвижимостью по природе».

2. Искусственных объектов (построек): многоквартирные дома, коммерческие, общественные (специальные) здания и сооружения, инженерные сооружения:

§ Жилая недвижимость;

§ Коммерческая недвижимость;

§ Общественные (специальные) здания и сооружения:

Ø лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники; дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы);

Ø учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества);

Ø культурно-просветительные (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады);

Ø специальные здания и сооружения (административные – милиция, суд, прокуратура, органы власти, памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты).

3. Искусственные объекты, созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут:

§ Мелиоративные и ирригационные сооружения, бассейны и т.д.;

§ Многолетние насаждения, к которым относятся: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других НИУ.

    Каждую из этих групп можно разбить на подгруппы на основе различных типологических критериев.

    Искусственные объекты называют недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по природе. Искусственные объекты могут быть полностью построенными и готовыми к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относиться кнезаконченным объектам строительства («незавершенка»). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых работы прекращены.

    При фактической остановке стройки независимо от того, расторгнут договор строительного подряда или нет, объекты незавершенного строительства становятся объектами недвижимости.Право собственности на них подлежит регистрации.

    Гражданское законодательство не устанавливает ограничений в отношении приобретения и перехода прав на незавершенку, но сделки с такими объектами можно осуществлять только после госрегистрации права собственности на объект.

Классификации жилых объектов недвижимости

    Жилым помещением признается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан и являющееся объектом недвижимости:

§ жилой дом, часть жилого дома;

§ квартира, часть квартиры;

§ комната.

    Жилым домом признается индивидуальное обособленное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с их проживанием в доме.

    Любой многоквартирный дом как объект недвижимости представляет собой единую и целостную конструкцию. К многоквартирным относятся:

§ малоэтажныйный дом (до трех этажей),

§ многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей),

§ дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей),

§ высотный дом (свыше 20 этажей).

    Квартирой считается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами нужд, связанных с проживанием.

    Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

    Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде.

    Рассмотрим классификации жилых объектов недвижимости по следующим основаниям.

1. Маркетинговый подход (в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и их платежеспособности).

    Жилье высокой степени комфортности (элитное). В настоящее время уровень элитности жилья в различных городах разный – в Москве есть четкое разделение жилья на премиум-класс, де-люкс, элитное.Однако существуют общие требования к жилью данного типа.

    Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:

- место – светлое, чистое. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и хороший вид из окон на воду и/или зеленые насаждения, близость к центру. Местоположение и видовые характеристики – основной критерий элитности – является и основным фактором ценообразования;

- материал – дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяется именем архитектора;

- клубность – важно не только то, где вы живете, но и то, кто живет рядом. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы населения (не среднего класса). Социокультурной единицей элитного жилья является именно дом с жильцами (в перспективе – квартал). Число квартир на площадке должно быть не более двух;

- инженерные сети должны обеспечивать комплексное решение энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования; электрический ввод должен быть двойным. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой срок эксплуатации;

- инфраструктура должна включать подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату; причем все это должно быть закрыто для «внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости;

- элитное позицирование дома. Настоящий элитный дом – это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов. Когда житель такого дома произносит его название, ему уже не нужно называть адрес – все и так поймут, о чем идет речь;

- управление недвижимостью. Престиж складывается не только из вышеперечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность.

    Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:

- возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; высоту дома до 9 этажей; низкую плотность окружающей застройки;

- хороший вид из окон, ориентацию окон более чем на одну сторону света, обязательный учет розы ветров в проекте дома;

- индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельца);

- минимальный размер квартир – 50…60 м² (максимальный – определяет заказчик) при высоте потолка 2,8…3,2 м; деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны; наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации близких к квадрату, и большой кухни (не менее 15 м²);

- наличие нескольких санузлов; инженерные коммуникации из металлопластика;

- высокую степень звуко- и теплоизоляции; деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя; надежные металлические двери;

- конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо с утеплителем;

- эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление;

- круглосуточную охрану. В комплекс охранных устройств входят видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем – все, что позволяет жильцам чувствовать себя дома в полной безопасности;

- парковку для машин.

    Типовое жилье (эконом-класс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.

    Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс)предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортных коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения. Квартиры размещены в первых этажах домов других типов. Заниженные архитектурно-планировочные характеристики.

2. В зависимости от количества комнат в квартире:

    В каждом рассмотренные сегменте жилье делится на одно, двух, трех, четырехкомнатные квартиры, квартиры-студии и «реалы».

    Квартиры-студии появились на отечественном рынке в начале двухтысячных и сразу заняли свою нишу – 9-10% от общего объема жилой площади в проектах эконом-класса. В настоящее время они представлены и в проектах бизнес-класса. На рынке появились и 2-3 комнатные квартиры евро-планировки (евродвушки и евротрешки) – совмещенные кухни и гостинные.

    В классическом понимании «реал» - жилое помещение общей площадью 25-30 кв. метров, шириной 3 метра и длиной 8 метров. Кухня соединена с жилым помещением, обычно проходная и без окна. Сегодня появились разновидности реалов с квадратной формой, окном на кухне и возможностью ее отделения и с увеличенной площадью до 35 кв. метров.

3. На основании градостроительных ориентиров выделяют:

- дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;

- дома постройки 1917 – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

- «сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

- дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

- дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970–1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

- современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

4. В зависимости от материала наружных стен здания различают дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.

5. В зависимости от высоты здания. Руководство страны пропагандирует малоэтажку как основной вариант решения квартирного вопроса россиян, и создает условия для развития малоэтажного жилищного строительства (газификация в домах не выше 11 этажей запрещена, также запрещена в помещениях где кухня совмещена с жилой комнатой ). Рынок же предлагает высотки, т.к. они позволяют существенно увеличить количество жилы площадей и добавляют уникальные предложения для жильцов выше 25 этажа.

6. В зависимости от комфортного окружения для жизни, работы и общения. Соответствуют стандартам greendevelopment. (эко поселки с артезианской водой, альтернативные источники энергии и пр.)

7. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:

- первичное – место постоянного проживания;

- вторичное – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

- третичное – предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

    В последнее время на рынке жилой недвижимости появились отдельные дома на крыше – пентхауcы.Родовые» признаки пентхауcа: последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и огромная терраса с ландшафтным дизайном, где могут располагаться бассейн, теннисный корт или фруктовый сад. Обязателен эффектный панорамный вид площадь не менее 150…200 м². Важно, чтобы весь дом был элитным, построенным по индивидуальному проекту.

    Применительно к загородным объектам недвижимости общей классификации нет. Из-за отсутствия общих терминов и стандартов участники рынка загородного жилья употребляют разные термины: малоэтажный жилой комплекс, индивидуальное жилое строение и т. д.

    Малоэтажный жилой комплекс – это жилой массив с числом домов более пяти, построенный в рамках общего генерального плана, имеющий общую социальную и инженерную инфраструктуру, единую службу управления и обслуживания. Это так называемые концептуальные коттеджные поселки.

    Основные критерии классификации концептуальных малоэтажных комплексов – градостроительный; площадь и качество жилья; размеры и инфраструктура.

    По градостроительному критерию малоэтажные комплексы подразделяют на три типа: кварталы из отдельно стоящих домов, кварталы из таунхаусов и кварталы, состоящие из многоквартирных малоэтажных домов. На практике кварталы, которые целиком можно отнести к какому-то одному типу, встречаются редко.

    Площадь и качество жилья.  Дома в малоэтажных жилых комплексах бывают разного качества: одни представляют собой основательные сооружения, которые простоят не одно столетие, а другие – каркас, заполненный утеплителем и обшитый сайдингом. Различается и площадь квартир и домов: есть дома площадью 150 и 400 м². Можно построить малоэтажный дом с однокомнатными квартирами, а можно – с апартаментами по 200…300 м².

    Размеры комплекса. В некоторых комплексах дома сконцентрированы на небольшой площади, в других имеется огромная территория, значительная часть которой не занята постройками. Наиболее востребован участок размером 20…40 соток, что позволяет находиться в разумном отдалении от соседей.

    Руководствуясь инфраструктурным критерием, можно условно выделить три типа малоэтажной застройки:

- малоэтажные комплексы, в которых инфраструктура практически отсутствует, а площадь свободной территории минимальна;

- малоэтажные комплексы с минимальным набором элементов инфраструктуры (таких в настоящее время большинство). Как правило, это несколько домов с общей охраной и службой эксплуатации. Часто на территории таких комплексов расположен магазин товаров первой необходимости;

- малоэтажные комплексы, инфраструктурно насыщенные, где имеются детские, социальные, культурные учреждения, есть собственные бытовая, инженерная и развлекательная структуры. Территория охраняется.

Особняком стоят небольшие малоэтажные комплексы клубного типа, коттеджи, которые редко появляются в открытой продаже.

    Таунхаус – многоквартирный жилой дом, появившийся на российском рынке сравнительно недавно. Зачастую таунхаус приравнивают к коттеджу, что не совсем верно, поскольку это не загородный, а городской дом. «Таунхаус» – это дом с отдельными входами, имеющий одну или две общие стены с соседними домами и общий фундамент, иногда с наделом земли (всегда очень небольшим). Дома обычно выстраиваются в цепочку по 6…12, очертания зависят от размеров и конфигурации земельного участка. Так как таунхаусы соответствуют статусу многоквартирных домов, к ним применимо законодательство, регулирующее положение таких объектов. Отношения между собственниками помещений в таунхаусах складываются подобно отношениям владельцев квартир в многоквартирных домах

    В основу типологии индивидуальных жилых строений (ИЖС) положено целевое назначение дома.

    Индивидуальный дом, предназначенный для постоянного проживания, должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. И речь идет не только об инженерных коммуникациях (водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), но в первую очередь о социальной инфраструктуре.

    Загородный дом, предназначенный для уик-эндов в любое время года, не нуждается в столь жесткой привязке к атрибутам городского комфорта, однако потребует от хозяина постоянных усилий по поддержанию состояния. Дом такого типа (в котором живут два-три дня в неделю вне зависимости от сезона) может находиться в охраняемом дачном поселке, однако предпочтение отдается тем массивам, где есть постоянные жители. В этом случае набор обязательных удобств и коммуникаций минимизируется (печное отопление, электроэнергия, питьевая вода), а ванной комнате можно предпочесть баню – русскую или финскую (в зависимости от вкуса хозяина).

    Дачный дом должен быть деревянным и нуждается в продуманной схеме консервации на зиму, максимальной защищенности от непрошенных гостей и определенном наборе бытовых удобств. Поскольку дачевладелец значительную часть времени в теплое время года проводит на улице, большое значение имеет обустройство примыкающей к дому территории для активного отдыха.

    К четвертой группе, которая получает все более широкое распространение в российских условиях, можно отнести объекты, полностью или частично предназначенные для коммерческой эксплуатации.

    К ним можно отнести представительские дома-офисы, а также резиденции для отдыха и приема деловых партнеров, фермерские хозяйства, а также дома для представителей мелкого бизнеса. Как правило, все это строения с хозяйственными постройками или встроенными помещениями, куда возможен свободный доступ клиентов: небольшие частные магазины, кафе, спортзалы, комнаты бытового обслуживания, автомастерские и т. д. При проектировании таких объектов разграничивают приватную «хозяйскую» и коммерческая зоны. К этой же категории можно отнести дачи, предназначенные для сдачи в аренду, частные мини-отели, практичные гостевые домики с «койко-местами» и комнатами для постояльцев. К подобным объектам предъявляются требования максимальной функциональности и практичности.

    Можно классифицировать рынок загородного жилья и по ценовой категории. В зависимости от региона это деление может значительно различаться. Однако все загородные дома можно поделить на массовое, «недорогое» жилье и элитные дома.